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상가빌딩 자산관리 분야별 기법

 

⑤ 재산세 증액 시 납부책임

상가빌딩에 유흥업종이 임차될 경우 이 임차인으로 인해 화재보험료나 재산세가 증가되어 높은 재산세가 부가되므로 이에 대한 납부책임조항이 삽입되어야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제15조

임차인의 영업행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 때에 임차인은 그 증액분 전액을 임대인에게 지불하여야 한다.

 

⑥ 전기증설 비용책임

임차인이 임대계약을 하고 나서 인테리어를 하는 기간에 자주 발생하는 분쟁으로 영업목적상 현재 설치되어 있는 전력시설 용량이 부족할 경우 임차인이 전력증설을 임대인에게 요구하는 경우가 많다. 이는 상당한 비용이 발생하므로 이에 대해 전기증설에 관련된 사항을 임차인의 필요에 의해 설치한다는 비용부담책임을 확정하는 내용이 삽입되어야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제5조

① 임차인은 건물 내 설치되어 공급되고 있는 전력 이외의 전력증설이 영업상 필요할 경우 임대인에게 사전 동의를 얻어야 하며 이에 소요되는 일체의 비용은 임차인이 부담하기로 한다.

 

⑦ 화재 시 피해보상책임

임차인의 행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 경우, 임차인의 부주의로 인한 화재가 발생할 경우 이에 대한 책임조항이 삽입되어야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제6조

④ 임차인의 사용인과 고객이 시설물 및 영업상 부주의로 인해 건물에 화재가 발생할 경우 건물 피해의 모든 금전적 법률적 책임을 우선 지며, 건물 내 다른 임차인이 입은 모든 피해의 금전적 법률적 책임도 진다.

 

상가빌딩 임대차계약서 특약사항

상가빌딩 임대차계약서 일반합의사항 외에 임차인의 성향이나 업종에 따른 별도의 특약합의사항이 기재되어야한다.

① 제소 전 화해조서 작성

 임대계약을 체결하기 전에 가장 먼저 검토해야 할 중요한 사항이 임차인 업종의 건전성과 임대료 지불능력이다. 이에 대한 임차인의 업종 건전성과 임대료 지불능력이 의심스럽거나 신뢰가 가지 않을 경우 임대차계약서 특약사항으로 제소 전 화해조서를 작성하기로 하는 사항을 삽입하여 향후 임대료를 연체하거나 임대차계약서의 중요사항을 위반하였을 경우 임대계약을 해지하고 제소 전 화해조서에 근거하여 강제집행을 해야 한다.

 

[참고] 제소 전 화해조서

1. 의의

일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기 전에 지방법원 단독판사앞에서 화해를 성립시키는 절차를 말한다.

이는 소송계속 전에 소송을 예방하기 위한 화해인 점에서 소송계속 후에 그 소송을 종료시키기 위한 화해인 소송상의 화해와는 구별되나 그 법적 성질, 요건 및 효력 등에 있어서는 소송상 화해의 법리가 그대로 적용된다.

이 제도의 본래 취지는 위와 같이 현존하는 '민사분쟁'의 해결을 위한 것이지만, 실제로는 이러한 목적보다도 이미 당사자 간에 성립된 계약내용을 법원의 조서에 기재하여 공증의 효과를 얻음과 동시에 집행권원을 얻고자 하는 목적으로 이용하는 예가 훨씬 많은 실정이다.

실무상으로 건물임대인이 임차인에 대한 계약종료 시의 건물인도의 집행권원을 확보해 두기위하여, 그 계약체결 무렵에 미리 신청하는 경우가 가장 많다.

2. 관할법원

제소 전 화해 사건은 상대방의 일체의 소송사건에 관하여 일반적으로 인정되는 토지관할, 즉 보통재판적이 있는 곳의 지방법원의 토지관할에 속한다.

여기서 재판적이란 민사소송에서 사건의 당사자에게 어느 법원의 재판권 행사를 받게 할 것인가에 대한 근거가 되는 관계를 말한다. 

 

② 주차장 이용규정

상가빌딩 내에 제한된 주차장 시설로 인해 임차인이 임대한 공간면적과 임대업종의 특성에 따라 임차인 전용주차 대수를 한정해야 하며, 방문고객에 대한 주차규정을 별도로 만들어 특약합의사항에 기재하여야 한다.

 

③임대 갱신 시 임대료인상 조항

임대계약을 할 경우 임차인의 유치를 위하여 임대료 수준을 주변시세보다 낮추어 임대계약을 체결하는 경우나 향후 물가상승률 대비 임대료를 인상해야 하는 경우가 발생하는데 이에 대한 임대료 인상률을 특약 합의하여 기재하여야 한다.

 

④ 장기계약 임차인 임대조건 조항

임대계약 시 우량 임차인이나 임차인의 업종 특성상 시설비용이 많이 투자된 경우 임대기간을 1년 단위가 아닌 3~5년 단위로 임대계약 체결을 하는 경우가 있으므로 임대기간 내에 임대료 인상범위와 인상시점에 대해 특약 합의하여 기재하여야 한다.

 

⑤ 인테리어기간 렌트 프리 조항

임대계약을 체결하고 인테리어공사를 할 경우 반드시 임대보증금이 완납된 경우에만 인테리어공사를 하여야 하며, 인테리어공사기간이 업종에 따라 최소 1~2개월이 발생하므로 이에 대해 임차인에게 렌트 프리 서비스를 제공할 경우 이에 대해 특약 합의하여 기재하여야 한다.

 

 

렌트 프리(Rent Free) : 임차인에게 일정기간 동안 임대료를 받지 않는 서비스를 말한다. 보통 2~3년 이상 장기계약을 하는  임차인을 대상으로 건물주들이 통상적으로 1년에 1달 정도는 임대료를 받지 않는 방식이다. 즉, 3년 장기계약자의 경우 3개월 정도의 임대료를 할인받는 셈이다.

 

⑥ 간판 등 홍보물 관련 조항

임대계약 이후 분재이 많이 발생하는 분야로 임차인이 회사명이나 상호를 홍보하기 위해 지정된 간판 이외에 건물 내 임의대로 홍보간판을 부착하는 경우가 많이 있어 상가빌딩의 미관을 해지고 다른 입점된 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로 지정된 곳에만 간판을 설치한다는 내용으로 특약 합의하여 기재하여야 한다.

 

임대차계약서 작성 시 임차인 필요서류

 

*개인사업자일 경우

-주민등록증

-사업자등록증

-인감도장

 

*법인사업자일 경우

- 대표자 본인인 경우

법인등기사항전부증명서(등기부등본)

법인인감증명서

사업자등록증

대표자 주민등록증

법인인감도장

 

- 대표자 본인이 아닌 경우

임대차계약서 작성 위임장

수임인 주민등록증

 

 

 

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상가빌딩 자산관리 분야별 기법 상가빌딩 임대차계약서 주요사항

 

② 임차인 대표 신뢰성 측면

임대계약을 체결하기 위해 내부적으로 중요한 것이 임차인 대표 신뢰성이다. 임대사업을 하기 위해 임대공간을 임차할 경우 임차인은 선량한 관리자로 신의성실의 원칙에 입각하여 임대기간 동안 사용하여야 하고, 임대차계약서의 내용을 충실히 이행하여야 하므로 임차인 대표의 신뢰도를 평가해야 한다.

③ 임대료 지불능력 측면

임대계약 체결 시 임차인의 임대료 지불능력에 대한 평가는 상당히 중요하다. 특히 보증금을 낮추거나 보증금 지급을 지연할 경우 이에 대한 지불능력에 문제가 있으며 회사의 건실도와 영업상황을 토대로 임대료 지불능력이 있는지에 대한 평가를 해야한다.

④ 자산관리 편의성 측면

임대계약 체결 후 임대기간 동안 임차인이 임대차계약서 내용대로 성실히 이행을 하여 별도의 분쟁이 발생하지 않아야 하지만 임차인 성향과 돌발변수들로 인해 임대인이 자산관리하기 어려운 상황이 발생할 수 있다. 이를 예방하기 위해 임대기간 동안 자산관리를 하기 편한 임차인 인가여부에 대해 평가를 해야 한다.

 

상가빌딩 임대차계약서 구성요소

임대개요: 주소, 층수, 임대면적, 임대업종, 임대기간

임대료 현황: 임대보증금, 월임대료, 관리비 지급방법

일반합의사항: 임차인 의무와 이행할 일반합의사항

특약합의사항: 임차인 의무와 이행할 특약합의사항

인적사항: 임대인과 임차인의 인적사항과 날인

* 상가빌딩 임대차계약서는 상가빌딩 특성에 맞추어 일반합의사항을 가감해서 재작성하여 사용해야 한다.

 

상가빌딩 임대차계약서 주요사항

① 임대료 연체 시 연체조항

임대차계약서에서 가장 중요한 핵심조항으로 일반 임대차계약서에는 별도로 삽입되어 있지 않아 임차인이 임대료 납입일에 임대료를 입금하지 않을 경우 임대인 입장에서 상당한 피해를 볼 수 있다. 이에 임대료 연체를 사전에 방지하기 위해 이에  대한 조항을 임대차계약서에 삽입하여야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제2조

⑦ 임차인은 월임대료 및 관리비가 납부일 이후 연체될 경우 연체일을 기산하여 납부총액에 연6%를 가산하여 임대인에게 납부하기로 한다.

 

② 임대업종 변경 시 임대인 동의

임차인이 임대인의 동의 없이 임의대로 영업상의 목적으로 임대업종을 변경할 경우 임대사업 운영의 기본틀이 깨지는 경우가 있으며 특히 입점된 타 임차인들의 사업에 영향을 미쳐 입점된 임차인과의 분쟁이 생길 수 있다. 또한 임대인 입장에서 임차인을 관리하는 협상카드로 사용할 수 있으므로 반드시 임대업종 변경 시 임대인 동의조항은 삽입이 되어야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제1조

임차인은 임대인의 서면동의 없이 임대차계약 이외의 용도로 업종을 변경하여 사용할 수 없다.

 

[판례]

1. 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자난 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.(대한 2010.5.27, 2007다8044)

2. 대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종분포와 업종별 점포위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당 업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다. 분양자의 수분양자에 대한 의무는 수분양자의 영업권을 실질적으로 보호하기 위한 것이므로, 비록 분양자가 상가의 활성화를 위하여 업종의 일부를 변경하고 매장의 위치를 재조정하여 상가의 구성을 변경한다고 하더라도, 그로 인하여 기존의 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 아니한 수분양자에 대하여는 의무를 위반한 것이 아니다(대판 2008.5.29, 2005다25151)

 

③ 임대시설물 파손 시 손해배상책임

상가빌딩 시설물은 임차인이 선량한 관리자책임에 의해 관리를 해야 하지만 과실이나 고의로 직원이나 고객들로 인해 훼손 및 파괴되는 경우가 많이 발생해 이에 대한 임대차계약서의 합의된 사항이 없을 경우 분쟁이 자주 발생한다. 이에 대한 분쟁을 방지하고 시설물의 훼손이나 파괴를 사전에 예방할 수 있는 선량한 관리자책임을 다하기 위해 서면화 되어야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제6조

 ① 임차인 또는 그 사용인과 그의 고객이 고의 또는 과실로 임차한 시설과 공용부의 시설물을 훼손하거나 파괴하였을 때에 임차인은 이를 지체 없이 임대인에게 서면으로 통지하고 임대인에게 입힌 손해를 배상해야 한다.

 

④ 원상복구의 범위와 책임

임대계약의 효력이 종료되는 경우 가장 분쟁이 심한 내용이 점유한 임차공간을 언제 명도해 주어야 하는지에 대한 문제와 명도 후 임차인이 설치한 시설물을 어느 범위까지 원상복구를 해줄 것인가의 문제로 이에 대해 반드시 명시하여야 한다.

 

** 상가빌딩 임대차계약서 제8조

① 임대계약 해지나 임대계약기간 만료 등으로 임대계약의 효력이 종료되었을 경우에는 효력 종료일 내에 임차인의 모든 소유물과 동산을 반출 및 전부 명도하여야 한다.

② 임차인이 부설한 칸막이 등 기타 구조형대상 변조한 시설은 임차인의 부담으로 철거하여야하며 건물주가 원하는 요구상태로 원상복구를 해야 한다.

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제1절 상가빌딩 자산관리

 

1. 상가빌딩 자산관리 정의

상가빌딩 자산관리는 상가빌딩에 투자하여 보유하는 기간 동안에 입지에 맞는 우량 임차인을 유치하고 체계적으로 관리하여 매월 고정적인 임대수익을 높이고 상가빌딩 운영을 위해 시설물과 행정적 관리비용을 최소화하여 투자수익을 극대화하는 관리이다.

 

2. 상가빌딩 자산관리 필요성

상가빌딩에 투자를 해서 성공하기 위해 사장 중요한 것은 상권입지선정과 체계적 자산관리이다.

 

상가빌딩 자산관리는 과거 MM방식이나 FM방식으로 진행되어 오다가 1998년 IMF를 거치면서 PM방식에 대한 필요성이 대두되기 시작했다. IMF로 인해 대량 공실상태가 발생하고 임대료가 장기 연체되면서 매월 고정적으로 임대료가 입금되지 않는 상황이 발생하여 전문적인 종합수익관리를 해주는 자산관리방식이 임대사업을 하는 두자자들에게 절실히 필요한 시대가 되었다.

 

상가빌딩 투자 시 단계별 분류 5단계

1단계 투자답사단계 3~4개월 소요

2단계 매수 후 잔금단계 1~2개월 소요

3단계 보유단계 3~10년 소요

4단계 매각진행단계 3~4개월 소요

5단계 매도 후 잔금단계 1~2개월 소요

 

상가빌딩에 투자해서 매각을 하는 데 있어 소요되는 기간을 분석해 보면 가장 비중이 큰 단계가 바로 보유하는 단계이다. 상가빌딩을 보유하는 동안에 안정적이면서 높은 임대운영수익을 발생시키지 못한다면 상가빌딩 투자는 실패될 수 있다.

 

상가빌딩 자산관리목적

우량임차인 유치목적

상가빌딩 자산관리의 가장 큰 목적은 사업을 잘 하는 임차인이나 프랜차이즈업종의 우량 임차인을 유치하고 공실 발생 시 마다 최단시간에 우량임차인을 유치하는 것이다.

체계적인 임차인 관리목적

상가빌딩 자산관리를 통해 임차인들의 성향에 맞추어 체계적이며 효율적인 임차인 관리를 통하여 매월 고정적인 임대료가 나올 수 있고 임차인들이 만족하게 임차를 할 수 있도록 하여야 한다.

고정 지출비용 절감목적

상가빌딩 자산관리를 통해 매월 고정적으로 지출되는 시설의 각 분야별 용역비용과 각종 운영비용을 최소화하면 결국 상가빌딩 운영수익률을 높일 수 있다.

내적 자산가치 증대목적

상가빌딩 자산관리는 임대 공실률 과 임대료 연체율을 낮추며 체계적인 자산관리를 통해 우량업종 유치로 임대수익률을 높이고 매월 지출되는 비용을 최소화함으로 인해 내적가치가 증대될 수 있다.

 

3. 자산관리 마인트 및 전략

상가빌딩은 다른 부동산 상품처럼 투자하고 시세차익이 오를 때까지 기다리는 단순한  투자상품이 아니다. 상가빌딩 투자와 동시에 임대사업자가 되는 것이다.

상가빌딩 자산관리는 바로 임대사업을 하는 사업운영 마인드와 전략에 대한 내용이다.

상가빌딩 임대사업으로 성공하기 위해 제일 중요한 것은 바로 임대사업을 운영하는 대표자의 마인드이다. 단순히 임차인들에게 임대공간을 제공하고 그 대가로 당연히 임대료를 받는 것이라는 마인드에서 임차인을 고객이라 생각하고 사업을 잘 하여 매출을 늘릴 수 있도록 쾌적한 임대공간을 만들어 주고 지원해 준다는 마인드의 전환이 필요하다.

 

 

상가빌딩 자산관리 분야별 기법

 

제1절 상가빌딩 임대관리기법

 

1. 임대관리 필요성

상가빌딩 자산관리 분야 중 가장 비중이 높은 자산관리 분야가 바로 임대관리 분야이며 임대관리는 바로 상가빌딩 투자의 성패가 달려 있으므로 가장 차별화된 마케팅 전략과 임차인 기법이 있어야 한다. 상가빌딩 임대관리 목적으로는 다음과 같은 4가지가 있다.

 

공실률을 낮추는 목적

상가빌딩 임대관리를 하는 가장 핵심적인 목적으로 향후 공실률을 예측하고 공실률 발생시 적극적 공실마케팅을 통해 공실기간을 단축시키는 것이다.

임대수익을 높이는 목적

상가빌딩이 입지한 위치의 임대료 수준을 분석하여 현재 임차된 임대료의 현황을 토대로 적정 타당한 임대료를 책정하고 체계적으로 임대료를 갱신해 나간다.

우량 임차인을 유치하는 목적

상가빌딩 임대사업을 안정적으로 운영하기 위해서는 우량 고객인 우량 임차인들이 임차를 하여 장기간 임대가 되어야 한다. 상권입지에 맞는 우량 임차인을 찾고 적극저긍로 유치하는 것이 중요하다.

상가빌딩 가치를 증대 목적

상가빌딩을 운영하며 우량 임대업종과 높은 임대수익률이 나올 수 있도록 체계적인 임대관리를 함으로써 보유하는 동안 높은 수익과 향후 매각 시 주변 상가빌딩보다 높은 가격으로 매각할 수 있어 높은 투자수익을 올릴 수 있다.

 

[참고]상기빌딩 임대활동

1. 의의

상가빌딩 관리 활동 중 가장 중요한 기초활동으로서 임대를 통해 숭기을 확보하는 것을 말한다.

2. 임차인의 선정기준

주거용 부동산: 다른 입주자와 얼마나 어울리는가 하는 유대성에 집중한다.

매장용 부동산: 얼마나 수입을 올릴 수 있는지의 가능매상고를 선정기준으로 둔다. 특히 다른 매장과 업종이 겹치지 않도록 적절히 배합을 해야 하낟.

사무실용 공업용 부동산: 임대공간이 임차목적에 얼마나 잘 맞는가 하는 적합성을 임차인 선정기준으로 한다.

3. 중요임차인의 선정

쇼핑센터나 대규모 사무실 상가건물 등은 사전에 유명백화점이나 유명회사의 지점등의 중요 임차인을 확보하여야 한다. 중요임차인은 한 곳에 위치를 정하면 잘 이동하지 않고 특히 중요 임차인들에 의해 나머지 군소입차인들의 입지가 결정되는 경우가 많다.

 

 

2. 임대차계약서 작성기법

상가빌딩 임대관리를 체계적으로 하기 위해 가장 기본이 되는 것은 상가빌딩 전문임대차계약서이다.

임대계약 체결 전 임차인 적합도 분석을 4가지 측면에서 해야 한다

업종 건정성 측면

임대계약을 체결하기 위해 외부적으로 중요한 것이 임대업종이다. 특히 임대인은 상가빌딩이 위치한 지역의 상권입지를 분석하여 층별로 절합 타당한 임대업종군을 분류하고 이와 맞는 업종으로 임대업종을 선별해야 하며, 임대업종에 따라 상가빌딩의 가치를 좌지우지할 수 있어 임대업종이 유해업종일 경우 타 임차인에게 피해가 가지 않도록 이에 대해 업종평가를 해야 한다.

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제3절 임대차계약서 명의변경

 

1. 임대사업 운영계획수립

상가빌딩을 매수하여 인수인계를 받고 나서 가장 중요한 것은 임대사업을 어떻게 운영할 것인지에 대한 임대사업 운영계획을 수립하는 것이다.

임대사업 운영계획을 수립할 경우 다음과 같은 중요한 4가지 기준이 있다.

 

투자목적에 대한 기준

상가빌딩에 투자를 하는 경우는  2가지 목적이 있는대 임대수익을 목적으로 한 투자이거나, 사옥이나 사용을 목적으로 투자를 하는 경우이다. 사옥이나 사용을 목적으로 투자한 경우 임대차계약서 명의변경 시 이에 대한 계획을 바탕으로 해야 투자목적에 부합할 수 있다.

 

향후 매각시점에 대한 기준

상가빌딩 투자에 성공하기 위해서는 투자하기 전에 매각시점을 고려하는 것이 좋다. 상가빌딩 투자도 주식과 같이 주변상권의 변화나 개발호재 등의 변화에 따라 투자 이후 몇년간 보유를 하면 가장 높은 시세차익이 발생할 것인지에 대해 예측하고, 이 기간에 맞추어 보유하는 동안 투자자들이 좋아하는 임대수익이 높은 상가빌딩으로 만들 수 있도록 임대사업 운영계획을 수립해야 한다.

 

임대업종 변경여부에 대한 기준

상가빌딩에 임차되어 있는 현재 임대업종이 상가빌딩이 입지한 상권과 부합하는 임대업종이 입점되어 있는지를 분석하고, 부합하지 않을 경우 향후 임대계약 갱신유무와 어떤 업종이 상권과 부합하여 높은 임대료를 지급할 수 있는지 조사하여 임대사업 운영계획을 수립해야 한다.

 

임대료 인상여부에 대한 기준

상가빌딩에 임차한 임차인들의 현재 임대료가 주변 입지의 상가빌딩과 비교하여 임대료수준이 적정한지를 분석하고 임대료가 낮을 경우 향후 인상할 금액과 기간 등을 미리 예측하는 임대사업 운영계획을 수립해야 한다.

 

2. 임대차계약서 작성기법

상가빌딩 임대차계약서를 매도자에게서 인수인계를 받게 되면 대부분 상가빌딩 임대사업을 운영하는데 적합하지 않은 주거용 부동산 임대차계약서를 사용하는 경우가 많이 있다. 상가빌딩 전문임대차계약서를 사용하지 않을 경우 발생할 수 있는 여러 가지 문제들이 돌발하기 때문에 반드시 상가빌딩 전문임대차계약서를 사용하여야 하며 또한 임대인 명의변경 갱신계약을 임차인과 체결하여야 한다.

 

3. 임차인을 처음 대면 시 인사방법

상가빌딩을 인수하고 기존의 임차인과 상견례를 할 경우에 임대인의 처음 이미지는 상당히 중요하다. 특히 이때 임대인이 해야 할 말과 하지 말아야 하는 말 4가지가 있다.

 

처음 임차인 대면 시 4가지 필수 이미지

①편안하지만 철저한 사람이라는 이미지

②생계형 임대사업자라는 이미지

③평범하고 동질감 있는 이미지

④대출을 받아 무리해서 투자한 이미지

 

처음 임차인 대면 시 4가지 금기사항

① 요즘 사업이나 장사가 잘 되느냐는 말

② 현재 수리해 줄 시설물이 있느냐는 말

③ 임대인에게 부탁하고 싶은 것이 있느냐는 말

④ 고향이나 출신학교가 어디냐는 말

 

 

제4절 임대사업자 신청

 

1. 임대사업자의 종류

상가빌딩을 소유하게 되면 임대사업을 하게 되고 임대사업을 하기 위한 사업자등록증을 세무서에서 발급받아야 한다. 사업자등록증은 일반사업자로 발급받아야 하며 발급받는 시기에 따라 필요한 제출서류가 다르다.

 

소유권이전 전

- 매매계약서나 계약금영수증

- 주민등록증

 

소유권이전 후

- 건축물등기부등본

- 주민등록증

 

 

2. 임대사업 세무관리기법

상가빌딩 임대사업자로 일반사업자등록증을 발급받으면 매년 부가세신고와 종합소득세를 신고해야 하며, 세무사에게 기장관리를 받는 것이 좋다.

 

3. 임대사업 종합소득세 처리실무

상가빌딩을 보유하는 동안에 1년에 1회 매년 종합소득세신고를 할 때 임대소득에 대한 소득세신고를 하여야 한다. 임대사업은 다른 소득과 달리 임대사업을 하면서 발생하는 비용에 대한 경비 인정이 상당히 제한적이며 보유기간 동안에 경비처리에 대한 노하우를 만드는 것이 절세할 수 있는 방법이다.

 

종합소득세 정의

종합소득세는 모든 소득을 종합하여 과세하는 조세로서 이에는 종합소득금액인 이자소독금액, 배당소득금액, 사업소득금액(부동산 임대업소득 포함), 근로소득금액, 연금소득금액, 기타 소득금액의 6가지가 있다. 종합소득이 있는 사람은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세를 신고,납부하여야 한다.

 

[참고] 필요경비

필요경비란 임대차계약에 기하여 일정기간에 대상부동산을 임대하여 투자수익을 확보함에 있어 필요로 하는 제경비를 말한다.

 

1. 감가상각비

 건물 등이 상각자산인 경우 물리적 기능적 경제적으로 감가되어 감으로 투하자본에 대한 용익의 대가로서의 임료수익뿐만 아니라 연년의 감가분도 함께 회수하여야 한다.

2. 유지관리비

유지관리비란 유용성을 적정하게 유지,회복하여 임료 등을 받기 위해서 필요한 비용을 말한다. 일반적으로 수선비, 유지비, 관리비로 구분되며, 그 내용으로는 인건비, 수도광열비, 청소비, 기계설비정비비, 영선수선비 기타 비용이 있다.

인건비: 관리상 필요한 직원의 급료, 제수당, 상여 등

수도열광비: 전등, 동력, 공기조절 등에 필요한 전기료, 연료비, 수도료

청소비: 청소와 위생관계 물품에 소요되는 비용 및 외주청소비

기계설비정비비: 냉난방설비, 전기설비, 통신설비, 승강기설비 등의 유지수선비 및 외주보수 또는 정기검사비 등

영선수선비: 외벽, 내벽, 천장, 바닥 등의 보수 또는 교환비용

기타 비용: 사무관계 비품비, 용품비, 잡비 기타

3. 세금과공과금

필요제경비에 계상되어야 하는 세금과공과금은 재산세, 수익자부담금 등 당해 임대자산에 부과되는 세금을 말하며, 임대인의 사업상의 수익에 부과되는 세금, 즉 법인세 소득세 등 개인 또는 법인에 부과되는 세액은 대상부동산에 직접 귀속되는 것이 아니므로 조세공과에 포함하여서는 안 된다.

4. 손해보험료

건물 등의 건축물에 대한 화재보험, 기계, 보일러 등의 손해보험료를 말하는데 필요제경비에 가산할 것은 소멸성보험의 연간불입액을 기준으로 하며, 만일 만기일이 도래하면 원금이 회수되는 비소멸성 보험일 경우에는 연간불입액 중 회수금을 현가화하여 그 차액만큼 경비로 계상한다.

 

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제1절 상가빌딩 잔금지급 시 인수인계사항

 

1. 등기이전 관련 서류

상가빌딩 매매잔금을 지급하고 소유권등기이전을 할 경우 매도자와 매수자가 제출해야하는 등기이전서류가 있다.

 

거래계약 당사자가 개인일 경우

 

매도자 준비서류

- 등기권리증

- 부동산 매도용 인감증명서

- 주민등록초본(주소이력 포함)

- 인감도장

- 매매계약서

- 신분증(주민등록증, 운전면허증)

 

매수자 준비서류

- 매매계약서

- 부동산거래신고필증

- 주민등록등본

- 신분증(주민등록증, 운전면허증)

- 인감도장(막도장)

- 위임장( 매도인 인감날인)

- 취득세납부확인증

- 건축물대장, 토지대장(대지권등록부 포함)

- 소유권이전등기신청서

- 수입인지세 납부, 국민주택채권매입, 등기신청 수수료 영수증

 

거래계약 당사자가 법인일 경우

 

매도자 준비서류

- 등기권리증

- 부동산매도용 법인인감증명서 1통(매수인 인적사항 기재)

- 법인 등기부등본 1통(주소이력 포함)

- 법인인감도장

- 법인회계장부(원본대조필)

- 대표이사 신분증(주민등록증, 운전면허증)

- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명(대표이사)

 

매수자 준비서류

- 주민등록등본 1통(주소이력 포함)

- 법인인감증명서

- 법인인감도장

- 신분증(주민등록증, 운전면허증)

- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명(대표이사)

- 법인장부 또는 입출금전표 등(계약금,중도금,잔금내역 소명용)

- 사업자등록증 사본 1부

- 매매계약서 원본 1통

 

 

거래계약 당사자가 영주권자일 경우

 

매도자 준비서류

- 부동산매도용 인감증명서 1통(담당세무서 경유 후 발급)

- 주소증명 -> 거주사실증명, 주소공증, 재외국인등록부등본 중 2통

- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명

- 여권 복사본 1장에 서명

- 인감도장

- 등기권리증

 

매수자 준비서류

- 주소증명 -> 거주사실증명, 주소공증, 재외국인등록부등본 중 2통

- 여권 사본

- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명

- 여권 복사본 1장에 서명

- 막도장

- 매매계약서 원본 1통

 

* 1. 각 영문은 한글로 번역

2. 주소증명 : 매도인의 부동산등기부상의 성명 및 주소가 변경되었을 경우에는 전 성명 및 전 주소 증명 또는 공증

3. 위 부동산거래신고서 및 위임장에 서명은 매도인이나 매수인 중 1인만 준비해도 됨

 

2. 임대차계약서 원본 및 시설용역계약서 원본

임대차계약서 인수

상가빌딩 매매잔금을 치를 시 인수받아야 할 가장 중요한 서류가 임차인의 임대차계약서로 임대차계약서가 매매계약서 작성 시 작성된 임대현황확인계약서와 동일한 내용인지 임차인명, 보증금, 월임대료, 관리비, 부가세 기타 특약사항 등을 확인하고 층별, 임차인 수 별로 원본을 인수받아야 한다.

 

시설용역계약서 인수

상가빌딩 매매잔금을 치를 시 경험 미숙으로 수령하지 못하는 것이 시설용역계약서로 전기용역, 소방관리, 엘리베이터, 카리프트 관리계약서 등 상가빌딩 시설을 운영하면서 아웃소싱한 용역업무계약서 원본을 인수받아야 한다.

 

3. 각종 제세공과금 영수증과 건축물 설계도면

제세공과금 영수증

상가빌딩 매매잔금을 치를 시 다른 부동산 매매잔금을 치를 떄와 동일하게 보유하는 기간부터 잔금일까지 제세공과금을 미납하지 않고 완납한 사실을 확인할 수 있는 영수증과 확인증이 필요하다. 전기료는 한국전력공사에서, 수도료는 수도사업소에서, 교통유발부담금과 환경개선부담금은 구청에서 납부사실을 확인해야 하며, 지방세 납부여부는 구청에서 지방세 완납증명서를 발급받아 확인하여야 한다.

 

교통유발부담금

부과목적: 교통개선 비용 확보

부과기간: 구청 교통과

부과기준: 1,000㎡ 이상 건물(대로 이면로 무관)

부과일: 매년 7월 31일 부과

 

환경개선부담금

부과목적: 환경개선 비용 징수

부과기관: 구청 청소과

부과기준: 160 ㎡ 이상 건물(주택은 제외)

부과일: ① 매년 3월 부과(전년 7.1 ~12.31) ② 매년 9월 부과(1.1~6.30)

 

건축물 설계도면

상가빌딩 매매잔금지급 시 가장 간과하기 쉬운 인수인계서류가 설계도면이다. 상가빌딩을 직접 신축했을 경우 대부분이 설계도면을 소유하고 있고 만약 중간에 매수하여 보유하고 있는 소유자라면 설계도면을 인계받아 보유하고 있는지 확인하여 인수인계 받는 것이 좋다. 건축물 설계도면이 있으면 건축물 구조나 시설물의 현황을 파악할 수 있으며 향후 리모델링이나 임대계약 시 임차인들에게 다양한 시설물의 정보를 제공할 수 있다.

 

제2절 상가빌딩관리인 인수인계사항

기존 관리사항 체크

상가빌딩관리인은 매도인보다 상가빌딩의 시설물 상태와 문제점 등에 대하여 발생하는 기본적인 업무에 대해 가장 많이 알고 있는 사람으로 매수자가 상가빌딩업무를 파악할 수 있는 동안은 계속 고용을 유지해 주며 인수인계를 받아야 한다.

 

임차인 성향 체크

상가빌딩 인수인계를 받을 경우 가장 중요한 것이 바로 임차인의 영업상태와 임차인의 성향을 자세하게 인수받는 것이다. 관리인은 상가빌딩 내에 상주하면서 층별로 입주한 임차인들의 영업상태와 임차인들의 성향을 일차적으로 가장 먼저 확인할 수 있기 때문에 임차인에 대한 자세한 성향을 인수인계 받는 것이 좋다.

 

공과금 배분 체크

상가발딩관리인은 시설물을 관리하면서 공과금고지서를 확인하여 층별 사용내용에 따라 각 임차인들에게 공과금납부액을 안분 고지한다. 이에 대해 임차인들 상호간에 합의하여 전기료와 수도료 등 납부하는 기준을 만들어 운영을 하고 있으므로 이에 대한 인수인계를 받는 것이 좋다.

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제3절 상가 빌딩 매매계약서 특약 기법

 

1. 매매대금 지급 방법

상가 빌딩 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금의 3단계로 구분하여 지급하는 것이 일반적이지만 실제 계약 실무에서는 변형하여 지급조건을 만들 수 있다.

매수자 입장의 지급 방법

일반적으로 계약금 10%, 중도금 0%, 잔금 90%의 비율로 지급하여 최대한 매매대금을 적게 지급하는 것이 유리할 수 있다.

매도자 입장의 지급 방법

일반적으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 비율로 지급받은 것이 좋으나 매수자의 자금력에 대한 신뢰가 부족할 경우 계약금 10%, 중도금 0%, 잔금 90%의 비율로 지급받아야 중도금 지급 후 잔금 불이행에 대한 피해를 예방할 수 있다.

 

2. 연체임대료 특약 협상

상가 빌딩 매매계약을 하고 분쟁이 가장 많이 생기는 분야가 바로 연체된 미납임대료 책임 여부에 대한 사항이다.

 

단기임대료 연체

상가 빌딩 매매계약을 체결하고 매매대금 잔금을 지급하는 기간이 대부분 1~2개월 정도 소요되는 것이 일반적이므로 매매계약된 것을 임차인들이 알고 미납하는 경우가 발생하므로 이 기간의 일시적인 임대료 연체라면 매수자와 협의하여 매수자가 잔금을 지불할 시 선지급하는 것도 좋은 방법이다.

 

장기 임대료 연체

현재 임차하고 있는 임차인이 고의로 상습적 임대료 연체를 한 경우나 사업 불황으로 부득이하게 장기적으로 임대료 연체를 하는 경우에는 매매계약서에 명확하게 연체 사실과 이에 대한 책임을 매도자가 지도록 기재하여야 한다.

3. 임대 사업 포괄 양도양수계약서 작성

상가 빌딩 매매계약을 하면서 필요한 계약서가 바로 임대 사업 포괄 양도양수계약서이다.

양도양수계약서 개요

상가 빌딩 매매계약서에 첨부되는 별도 계약서로 부동산의 표시, 임대 사업의 자산과 부채, 임대 사업의 권리와 의무, 임대 사업 양도양수일, 인적 사항으로 구성된 계약서이다.

양도양수계약서 필요성

상가 빌딩 매매계약을 하면서 소유권이 이전되는 건축물에 대하여 별도로 부가세가 부과되는데 별도로 부가세를 거래하지 않기 위해 형식을 간소화하는 데 필요한 계약서이다.

양도양수계약서 예외 사항

임대 사업 양도양수계약서를 작성하지만 종류가 다르거나 매수자가 사용할 경우 등에는 건물분 부가세를 별도로 거래하여야 한다.

 

제4절 상가 빌딩 구입 시 세금과 부대비용

상가 빌딩 취득 관련 세금(취득세)

① 취득세 정의

취득세는 상가 빌딩의 매매, 교환, 상속, 증여 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득 또는 유무상을 불문한 모든 취득을 할 때 납부하는 세금이다.

② 취득세 납세의무자

상가 빌딩을 사실상 취득한 자로서 등기하지 않더라도 사실상으로 취득할 때는 상가 빌딩의 취득자에게 납세의무가 발생하는 실질과세의 원칙에 따른다.

③ 지방세법

전면 개정으로 인한 취득세 변경 내용 현재 단일체계로 되어 있는 지방세법이 지방세기본법, 지방세법, 지방세특례제한법의 3개 법안으로 나뉘어 2011년 1월 1일부터 전면 시행되었다. 새로운 지방세법은 시민 고객의 세 부담을 종전과 동일하게 유지하면서 성격이 유사한 세목들을 통폐합하여 16개 세목이 11개 세목으로 간소화되었다.

 

㉠ 취득세와 등록세(취득 관련분) 통합: 취득을 원인으로 하여 과세하는 취득세와 등록세는 취득세로 통합된다. 따라서 그동안 취득세와 등록세(취득 관련분)를 각각 신고납부하던 것을 취득세 한 번만 신고 된다. 즉, 부동산 취득하게 되는 경우 잔금을 지급하고 30일 이내에 취득세를 납부하고, 등기 전에 별도로 등록세를 납부하여야 했으나 이후부터는 잔금 지급일로부터 60일 이내에 취득세와 등록세를 합친 취득세만 신고 된다.

 

[참고] 1. 공동명의, 즉 지분으로 주택을 '취득'할 경우 각각의 취득 지분을 1주택으로 볼 수 있는지 여부 보유 주택 수 계산의 경우와 과세 형평성을 고려하여 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각각 1주택으로 간주한다. 2. 조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않는다. 단, 주택을 멸실한 경우에 한정하여 조합원 입주권을 주택에서 제외한다. 3. 중도금 납부 과정에 있는 분양권의 경우 주택에 입주할 수 있는 권리로서 취득세 과세 대상에도 해당하지 않아 주택으로 보지 않는다.

 

등기 관련 비용

상가 빌딩 등기 관련 비용은 매수자가 등기이전을 위해 지급하는 비용으로 법무사에 따라 법무사 이전수수료율과 채권할인율이 달라지므로 상가 빌딩 물건지 관할 등기소 인근의 법무사를 몇 군데 선정해 비교 견적하면 저렴하게 등기이전을 할 수 있다.

대출부대비용

상가 빌딩 매수자가 은행을 통해 대출받을 경우 부동산감정료, 인지대, 근저당설정 비용 등이 별도로 들어가는데 이는 잔금 지급 시 매수자에게 별도로 준비를 시켜야 하는 비용이다.

중개보수

중개보수는 반드시 매매계약 체결을 하면 계약 시 50%를 지급받고, 잔금 납부 시 50%를 지급받아야 매매계약 해약 시에도 별도의 절차 없이 중개보수 일부를 수령할 수 있으며, 지급받아야 할 중개보수 금액의 범위는 능력에 따라 협의하는 노하우가 필요하다.

 

[판례] 지방세법 제111조 제5항에 의하면 동조 제2항 단서의 규정에도 불구하고 법인 장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득에 대해서는 사실상의 취득가액에 의한다고 규정하고 있으므로, 취득자가 취득세 부과 대상인 건축물을 취득한 후 조례로 정하는 바에 따른 신고를 하지 아니하였다 하더라도 법인 장부에 의하여 취득가액이 입증되면, 그 입증된 사실상의 취득가액이 입증되면 그 입증된 사실상의 취득가액에 의해 취득세 과세표준액을 결정한다.

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