제3절 상가 빌딩 매매계약서 특약 기법
1. 매매대금 지급 방법
상가 빌딩 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금의 3단계로 구분하여 지급하는 것이 일반적이지만 실제 계약 실무에서는 변형하여 지급조건을 만들 수 있다.
매수자 입장의 지급 방법
일반적으로 계약금 10%, 중도금 0%, 잔금 90%의 비율로 지급하여 최대한 매매대금을 적게 지급하는 것이 유리할 수 있다.
매도자 입장의 지급 방법
일반적으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 비율로 지급받은 것이 좋으나 매수자의 자금력에 대한 신뢰가 부족할 경우 계약금 10%, 중도금 0%, 잔금 90%의 비율로 지급받아야 중도금 지급 후 잔금 불이행에 대한 피해를 예방할 수 있다.
2. 연체임대료 특약 협상
상가 빌딩 매매계약을 하고 분쟁이 가장 많이 생기는 분야가 바로 연체된 미납임대료 책임 여부에 대한 사항이다.
단기임대료 연체
상가 빌딩 매매계약을 체결하고 매매대금 잔금을 지급하는 기간이 대부분 1~2개월 정도 소요되는 것이 일반적이므로 매매계약된 것을 임차인들이 알고 미납하는 경우가 발생하므로 이 기간의 일시적인 임대료 연체라면 매수자와 협의하여 매수자가 잔금을 지불할 시 선지급하는 것도 좋은 방법이다.
장기 임대료 연체
현재 임차하고 있는 임차인이 고의로 상습적 임대료 연체를 한 경우나 사업 불황으로 부득이하게 장기적으로 임대료 연체를 하는 경우에는 매매계약서에 명확하게 연체 사실과 이에 대한 책임을 매도자가 지도록 기재하여야 한다.
3. 임대 사업 포괄 양도양수계약서 작성
상가 빌딩 매매계약을 하면서 필요한 계약서가 바로 임대 사업 포괄 양도양수계약서이다.
양도양수계약서 개요
상가 빌딩 매매계약서에 첨부되는 별도 계약서로 부동산의 표시, 임대 사업의 자산과 부채, 임대 사업의 권리와 의무, 임대 사업 양도양수일, 인적 사항으로 구성된 계약서이다.
양도양수계약서 필요성
상가 빌딩 매매계약을 하면서 소유권이 이전되는 건축물에 대하여 별도로 부가세가 부과되는데 별도로 부가세를 거래하지 않기 위해 형식을 간소화하는 데 필요한 계약서이다.
양도양수계약서 예외 사항
임대 사업 양도양수계약서를 작성하지만 종류가 다르거나 매수자가 사용할 경우 등에는 건물분 부가세를 별도로 거래하여야 한다.
제4절 상가 빌딩 구입 시 세금과 부대비용
상가 빌딩 취득 관련 세금(취득세)
① 취득세 정의
취득세는 상가 빌딩의 매매, 교환, 상속, 증여 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득 또는 유무상을 불문한 모든 취득을 할 때 납부하는 세금이다.
② 취득세 납세의무자
상가 빌딩을 사실상 취득한 자로서 등기하지 않더라도 사실상으로 취득할 때는 상가 빌딩의 취득자에게 납세의무가 발생하는 실질과세의 원칙에 따른다.
③ 지방세법
전면 개정으로 인한 취득세 변경 내용 현재 단일체계로 되어 있는 지방세법이 지방세기본법, 지방세법, 지방세특례제한법의 3개 법안으로 나뉘어 2011년 1월 1일부터 전면 시행되었다. 새로운 지방세법은 시민 고객의 세 부담을 종전과 동일하게 유지하면서 성격이 유사한 세목들을 통폐합하여 16개 세목이 11개 세목으로 간소화되었다.
㉠ 취득세와 등록세(취득 관련분) 통합: 취득을 원인으로 하여 과세하는 취득세와 등록세는 취득세로 통합된다. 따라서 그동안 취득세와 등록세(취득 관련분)를 각각 신고납부하던 것을 취득세 한 번만 신고 된다. 즉, 부동산 취득하게 되는 경우 잔금을 지급하고 30일 이내에 취득세를 납부하고, 등기 전에 별도로 등록세를 납부하여야 했으나 이후부터는 잔금 지급일로부터 60일 이내에 취득세와 등록세를 합친 취득세만 신고 된다.
[참고] 1. 공동명의, 즉 지분으로 주택을 '취득'할 경우 각각의 취득 지분을 1주택으로 볼 수 있는지 여부 보유 주택 수 계산의 경우와 과세 형평성을 고려하여 공동명의로 취득한 각각의 지분을 각각 1주택으로 간주한다. 2. 조합원입주권이라도 이는 향후 주택에 입주할 수 있는 권리에 불과하므로 이를 주택으로 보지 않는다. 단, 주택을 멸실한 경우에 한정하여 조합원 입주권을 주택에서 제외한다. 3. 중도금 납부 과정에 있는 분양권의 경우 주택에 입주할 수 있는 권리로서 취득세 과세 대상에도 해당하지 않아 주택으로 보지 않는다.
등기 관련 비용
상가 빌딩 등기 관련 비용은 매수자가 등기이전을 위해 지급하는 비용으로 법무사에 따라 법무사 이전수수료율과 채권할인율이 달라지므로 상가 빌딩 물건지 관할 등기소 인근의 법무사를 몇 군데 선정해 비교 견적하면 저렴하게 등기이전을 할 수 있다.
대출부대비용
상가 빌딩 매수자가 은행을 통해 대출받을 경우 부동산감정료, 인지대, 근저당설정 비용 등이 별도로 들어가는데 이는 잔금 지급 시 매수자에게 별도로 준비를 시켜야 하는 비용이다.
중개보수
중개보수는 반드시 매매계약 체결을 하면 계약 시 50%를 지급받고, 잔금 납부 시 50%를 지급받아야 매매계약 해약 시에도 별도의 절차 없이 중개보수 일부를 수령할 수 있으며, 지급받아야 할 중개보수 금액의 범위는 능력에 따라 협의하는 노하우가 필요하다.
[판례] 지방세법 제111조 제5항에 의하면 동조 제2항 단서의 규정에도 불구하고 법인 장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득에 대해서는 사실상의 취득가액에 의한다고 규정하고 있으므로, 취득자가 취득세 부과 대상인 건축물을 취득한 후 조례로 정하는 바에 따른 신고를 하지 아니하였다 하더라도 법인 장부에 의하여 취득가액이 입증되면, 그 입증된 사실상의 취득가액이 입증되면 그 입증된 사실상의 취득가액에 의해 취득세 과세표준액을 결정한다.