상가 빌딩 매매계약 실무
제1절 상가 빌딩 매매계약 전 필수 점검 사항
상가 빌딩 매매가격은 다음과 같이 크게 3가지로 분류되며 매매계약 시 매도자나 매수자가 실제로 계약하고 싶은 매매가격을 정확히 확인하고 계약할 수 있는 매매가격을 예측해야 한다.
- 매도가격 매도자 입장에서 중개 시장에서 거래를 위해 매도자가 시장에 제시하는 가격
- 시장가격 매도자와 매수자가 거래 흥정을 통해 합의되어 매매계약서를 작성하는 가격
- 매수 가격 매수자 입장에서 중개 시장에서 거래를 위해 매수자가 시장에 제시하는 가격
[참고] 부동산시장의 경기별 유형 부동산경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황의 4단계로 나누어 볼 수 있다. 부동산거래에 있어 각각의 단계는 부동산가격을 결정짓는 지표가 된다.
1. 회복시장
경기의 하강이 일정 기간 계속되면 지점을 지나 가격의 하락이 중단되고 반전하여 가격이 점차 상승하기 위해 시작하는 단계를 말한다. 이때 금리는 낮아지고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산거래가 활기를 띠기 위해 시작하여 부동산 투자 내지 투기가 나타나기 위해 시작한다. 부동산 중개 활동에서 부동산의 가격상승이 예상되므로 매수자는 거래를 앞당기려고 하지만 매도자는 거래를 미루려고 하기 때문에 매수 매매 가격에서 매도 매매 가격으로 변화한다.
2. 호황 시장
회복시장이 지속됨에 따라 경기상승 국면을 지속해 가는 시장을 말한다. 부동산가격은 계속 상승하며 거래도 활발하다. 가격상승이 점차 높아지므로 매도자는 가격이 더 오르면 팔려고 거래를 미루지만, 매수자는 조금이라도 가격이 덜 올랐을 때 구매하려 하기 때문에 부동산 중개 활동에 있어 매도 매매 가격이 나타난다.
3. 후퇴시장
경기의 상승 국면이 일정 기간 계속되면 정점에 이르러 가격의 상승이 중단되고 반전하여 하락이 시작된다. 거래도 점차로 한산해지고 전반적으로 부동산활동이 침체하기 위해 시작하는 단계이다. 이때 금리는 높아지며 여유자금이 부족해져 공가율이 증가하게 된다. 부동산의 가격 하락이 예상되므로 매도자는 거래를 앞당기려고 하지만 매수자는 거래를 미루려고 하기 때문에 부동산 중개 활동에 있어 매도 매매 가격에서 매수 매매 가격으로 변화한다.
4. 불황 시장
부동산경기가 지속해서 하강이 진행되는 국면이다. 이때에는 부동산가격이 하락하고, 거래가 거의 일어나지 않는다. 후퇴시장의 기간이 짧고 지역에 따라서 과열 경기를 경험해 온 곳일수록 그 경기는 훨씬 깊은 불황을 맞게 된다. 과열 경기 후에 이 국면으로 바로 이어질 경우 소위 경기의 흐름을 잘 탄 자와 못 탄 자의 상대적 불평등이 사회문제화되기까지 한다. 가격 하락이 깊어지므로 매수자는 거래를 미루려 하기 때문에 부동산 중개 활동에 있어 매수 매매 가격이 두드러진다. 2. 임대차계약서 체크 사항 상가 빌딩 매매계약서 작성 시 가장 중요한 사전 체크 사항으로 매도자나 중개인에게 들었던 내용과 임대차계약서 내용이 일치하는지 여부를 확인해야 한다.
중개계약 시 반드시 매도자에게 임대차계약서 사본을 받아 보관하여야 한다.
- 임대차 계약자 동일성 체크 임대차계약서에 있는 임대계약 업종과 점유임차인의 동일성 체크 필요
- 임대료 동일성 체크 임대차계약서에 있는 보증금, 월 임대료, 관리비, 부가세의 동일성 체크 필요
- 임대 기간 동일성 체크 임대차계약서에 있는 임대만 기기 간과 자동갱신계약 내용의 동일성 체크 필요
- 특약사항 동일성 체크 임대차계약서에 있는 임대료 인상 조건, 관리비 특약 등의 동일성 체크 필요
3. 시설물 필수 점검 사항
상가 빌딩 매매계약 시 시설물 상태에 대하여 부동산 중개 대상 설명서 작성을 하지만 형식적으로 이루어지므로 이에 대한 건물 누수와 균열 및 옥상 방수상태 하자 유무에 대한 점검은 전문가를 통해서 하여야 한다.
제2절 상가 빌딩 매매계약서 작성 기법
1. 상가 빌딩 매매계약서 정의
상가 빌딩 매매계약서는 단순한 아파트계약서와는 달리 토지와 건축물의 소유권이 모두 이전되는 총체적인 계약서로 매매계약서, 임대 현황 확인서, 임대 사업 양도양수계약서가 있다. 상가 빌딩 매매계약서 구성요소로는 다음과 같은 것이 있다.
부동산 표시 사항
상가 빌딩 소재지, 토지 및 건물의 면적, 구조 등으로 매매계약에 포함되는 부동산의 범위를 지정하는 사항
매매대금 지급 사항
상가 빌딩 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누고 매매대금 지급일을 별도로 정하여 기재하는 사항
일반조항 합의사항
상가 빌딩 매매계약서에 일반적인 민법과 공인중개사법상의 필요한 조항을 기재하고 합의한 사항 (4) 특약조항 합의사항 상가 빌딩 매물의 상황에 따라 매매계약을 완성하기 위하여 매도자와 매수가가 요구하는 필요한 조건을 합의한 사항
당사자 인적 사항
상가 빌딩 매매계약 당사자인 매도자와 매수자의 인적 사항과 날인을 통해 매매 당사자를 기재하는 사항
2. 상가 빌딩 매매계약서 작성 필수기법
상가 빌딩 매매계약서를 작성할 때 반드시 삽입되어야 향후 분쟁이나 계약하다가 발생하지 않고 계약을 마무리할 수 있는 필수기법이다.
임대 현황 확인 계약서
상가 빌딩 매매계약서에 삽입되지 못하는 임대차계약서의 내용 중 임차계약자, 보증금, 월 임대료, 관리비, 부가세, 임대 기간, 특약사항, 미기재 특약사항, 연체 상태 등 필수내용에 대해 별도로 매도자와 매수자 쌍방이 확인하여 책임을 진다는 내용의 확인 계약서를 작성하여 매수자의 투자 리스크와 중개사고를 줄일 수 있다.
매매대금 지급 시
건물 부가세 관련 사항 상가 빌딩 매매계약서에 매매대금 지급은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어지고, 매매대금은 토지가격과 건물가격으로 구분된다. 특히 건축물 가격에는 건축물 가액의 10%인 부가가치세가 별도로 매매계약서에 기재되어야 한다. 구분 실거래가 신고 이전 실거래가 신고 이후 취득 시 양도 시 토지가격 공시지가 공시지가 매매가격 - 건물가격 건축물가격 과세시가표준액 기준시가 세무기장 장부상 건물가격
매도자 임대차계약서 변경금지사항
상가빌딩 매매계약을 체결한 이후 매도자들은 임의대로 매수자의 동의 없이 임대차계약서의 내용을 변경해서는 안 된다.
① 가장 빈번하게 변경되는 사항은 임차인의 임대기간 연장으로, 매수자가 임대료 인상이나 자가 사용을 위해 투자한 경우 임의대로 매도자가 임대기간을 연장해 주면 매수자는 상당한 피해를 입을 수 있다.
② 임대기간이 묵시적으로 연장되고 있는 경우에 매도자가 임차인 입장에서 매수인의 동의없이 임대료나 관리비를 인하해서 임대계약을 신규로 작성하는 사례가 있어 매수자가 상당한 피해를 입을 수 있다.