제1절 상가빌딩 양도소득세 처리실무
상가빌딩을 매각하게 되면 시세차익에 대하여 양도소득세를 계산하여 신고납부를 해야 하며, 양도소득세를 절감할 수 있는 절세노하우를 갖고 있는 것이 상가빌딩 투자 시 높은 투자수익률을 올리는 방법이다.
양도소득세의 정의
양도소득세는 보유부동산 매각 시 발생하는 불로소득적 자본이득 형성분을 양도의 시점에 조세로 환수하는 제도로 우발적 비정상적인 특성과 응익과세의 성격 그리고 납세의무자의 과세환경을 중심으로 과세한다는 점에서 인세이다.
양도소득세 과세대상
① 토지의 범위
지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다. 등록하여야할 지목이란 지적공부상의 지목에 관계 없이 사실상의 지목에 의함을 뜻한다. 다만, 사실상의 지목이 불분명한 경우에는 지적공부상의 지목에 의한다.
② 건물의 범위
토지에 정착한 공작물과 그 건물에 부속되는 시설물 및 구축물을 포함한다. 건물은 등기 및 허가 여부를 불문한 사실상의 건물을 말한다. 즉, 무허가 또는 위법적 건축물로서 공부상에 등재되지 아니한 건물의 경우에도 과세가 된다.
양도소득세의 양도의 의미
양도란 상가빌딩의 등기에 관계 없이 매도 및 교환과 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 사실상 유상으로 상가빌딩이 이전되는 것을 말한다.
① 매도방법
매도는 민법상 매매계약의 일방 중 매도인이 상가빌딩을 매수인에게 이전할 것을 약정하고 매수자는 이 대가로 지급할 것을 합의 약정함으로써 성립하는 유상계약이다.
② 교환방법
교환은 거래당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 거래당사자 쌍방이 대금 대신 부동산을 이전하는 것을 말한다.
③ 법인 현물출자방법
법인에 현물출자한다는 것은 회사의 설립이나 신주발행 시 현금 대신에 상가빌딩을 출자하여 주식이나 주주지분을 취득받는 방식으로 주식이나 지분을 받으므로 유상이전으로 본다.
양도소득세의 양도 또는 취득시기
상가빌딩 거래는 원칙적으로 상가빌딩 대금을 청산한 날로 본다. 대금을 청산한 날이란 매매계약서상 기재된 잔금지급약정일이 아니라 실제 잔금을 지급한 날로 본다.
하지만 대금청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등기사항전부증명서(등기부등본)에 기재된 등기등록접수일을 양도 및 취득시기로 본다(매매대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한경우에는 등기사항전부증명서에 기재된 등기접수일로 한다)
[판례]
상가건물 임차 시 일반적 취득시기
1. 일반적으로 건축 중인 상가건물의 특정 점포를 임차하면서 계약서에 그 점포의 인도시기(입점시기)를 기재하지 아니하고 건물의 준공예정일에 관한 설명만을 듣고서 그 점포에 관한 임대차계약을 체결한 경우, 그 점포의 인도시기에 관하여 당사자의 합리적인 의사는 확정기한을 이행기로 정한 것이라고 보기는 어렵고 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할것이고, 그 불확정기한의 내용은 그 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 예상할 수 있는 합리적인 공사지연기간이 경과한 때라고 하는 매우 폭 넓고 탄력적인 것으로 보아야 한다.(대판 2000.11.28, 2000다7936)
2. 상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정한 경우, 그 점포에 관한 소유권이전등기에 관하여 확정기한이 아니라 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할 것이며, 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기를 하는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다.(대판 2008.12.24, 2006다25745)
3. 분양자의 수분양자에 대한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 할 것이다(대판 2008.12.24, 2006다25745)
양도소득세 과세표준
상가빌딩 양도소득세는 다음의 과정 순서로 계산된다.
양도소득세 필요경비
상가빌딩 양도소득세 계산 시 양도가액에서 공제받을 수 있는 필요경비 등을 공제받아 세금을 절세할 수가 있다. 이를 필요경비로 공제받기 위해서는 지출증빙은 세금계산서나 계좌이체 및 견적서 등 정규증빙을 반드시 구비해야 한다.
① 취득가액
상가빌딩 취득가액은 취득에 소요된 실지거래가액과 다음의 소요금액을 합한 것을 말한다.
㉠ 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)의 양도로 발생하는 소득, 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리 포함), 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권 등의 자산취득에 든 실지거래가액
㉡ 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
② 자본적 지출액
상가빌딩 자본적 지출액은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다.
㉠ 다음의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
ⓐ 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
ⓑ 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
ⓒ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
ⓓ 재해 등으로 인하여 건물,기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래용도로의 이용가치가 없어진 것의 복구
ⓔ 기타 개량, 확장, 증설 등 ⓐ 내지 ⓓ와 유사한 성질의 것
㉡ 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
㉢ 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
㉣ 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)
㉤ 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
③ 양도비 등
㉠ 위 ①의 ㉠을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음의 비용
ⓐ 양도소득과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
ⓑ 공증비용, 인지대 및 소개비
ⓒ ⓐ와 ⓑ 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
㉡ 위 ①의 ㉠의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손(이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다)
양도소득세 납세의무자와 납세지
① 양도소득세 납세의무자
양도소득세 납세의무자는 국내에 소재하는 과세대상 상가빌딩을 양도함으로써 양도소득이 발생된 자로 거주 및 비거주를 불문하고 납세의무를 진다.
② 양도소득세 납세지
양도소득세 납세지는 납세의무자의 주소지 관할 세무서로 하며 양도자가 비거주자인 경우 상가빌딩의 소재지 관할 세무서로 한다.
양도소득세 예정신고와 자진납부
상가빌딩을 양도한 매도자는 양도차익이 없거나 양도손실이 발생했어도 납세지 관할 세무서장에게 양도소득과세표준을 양도일이 속하는 달의 말일 부터 2개월까지 예정신고하고 자진납부를 해야 한다.
| 양도소득세 대상 |
2009.12.31 이전 양도분 |
2010.1.1~12.31 |
2011.1.1 이후 양도분 |
| 2년 이상 보유한 상가빌딩 |
- 예정신고세액 10% 공제
- 무신고 가산세 없음 |
- 예정신고세액 5% 공제
- 무신고 가산세 10% 적용 |
- 예정신고세액 공제 없음
- 무신고 가산세 20% 적용
단, 부정한 경우는 40% 적용 |
| 협의매수 또는 수용되는 상가빌딩 |
- 예정신고세액 5% 공제
- 무신고 가산세 10% 적용 |
| 2년 미만 보유한 상가빌딩이나 미등기양도 |
- 예정신고세액 공제 없음
- 무신고 가산세 20% 적용 |
양도소득세 가산세
상가빌딩 양도소득세는 예정신고를 하고 자진납부를 성실히 이행하여야 하지만 이를 위반시 가산세를 추가로 납부해야 한다.
**양도소득세 가산세 요약표
| 종류 |
부과사유 |
가산세액 |
| 신고불성실가산세 |
일반과소신고 |
납부세액 x 일반과소신고과세표준/과세표준 x 10% |
| 단순무신고 |
납부세액 x 20% |
부당무신고
부당과소신고 |
납부세액 x 부당무신고, 부당과소신고과세표준/과세표준 x 40% |
| 납부지연가산세 |
미납, 미달납부 |
미납, 미달납부세액 x 미납기간 x 3/10,000
(미납기간: 납부기한 다음 날 ~자진납부일 또는 고지일) |
| 기장불성실 가산세 |
대주주 등의 주식 또는 출자지분 양도 |
- 일반적인 경우: 납부세액 x 무기장 또는 탈루한 소득금액/양도소득금액 x 10%
- 산출세액이 없는 경우: 무기장 또는 탈루한 거래금액 x 7/10,000 |
① 위 부과사유 중 부당무신고, 부당과소신고의 경우 국세기본법 시행령 제27조 제2항에 의한 부당한 방법은 다음과 같다.
㉠ 이중장부의 작성 등 장부의 허위기장
㉡ 허위증빙 또는 허위문서의 작성
㉢ 허위증빙 등의 수취(허위임을 알고 수취한 경우에 한함)
㉣ 장부와 기록의 파기
㉤ 재산을 은닉하거나 소득, 수익, 행위, 거래의 조작 또는 은폐
㉥ 그 밖에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 그 밖의 부정한 행위
② 신고불성실가산세와 기장불성실가산세가 동시에 적용되는 경우에는 그 중 큰 금액에 해당하는 가산세만 적용하고 위 가산세의 금액이 같을 경우에는 신고불성실가산세액만을 적용한다.
양도소득세의 부가세
양도소득세 납부 시 감면세액(양도세 감면이 있는 경우)의 20%를 농어촌특별세로 부가한다.
