반응형

1. 상가 빌딩 상권분석

상가 빌딩 상권은 '살아 있는 숨 쉬는 생물'로 볼 수 있다. 즉 상가 빌딩 상권은 언제든지 바뀔 수 있는 것으로 현재는 유동 인구의 흐름과 양이 많지만 상권에 대형 쇼핑몰이나 렘마 극장 등 새로운 흡입력 있는 상가 빌딩이 입점할 경우 유동

인구의 흐름이 바뀌고 고객이 분산되어 임대료가 하락하고 공실률이 높아질 수가 있다.

이에 따라 상가 빌딩 상권분석을 할 경우에는 현재 상권분석뿐만 아니라 향후 상권을 예측하고 준비하는 분석이 필요하다.

서울지역 10대 대표 상권분류 및 전망

① 서울지역 내 한강 이남 지역 4대 상권 현황

상권 위치 전망

천호 상권 천호역 중심 강동의 대표적 상권이지만 향후 상권 발전적으로 높지 않을 것이라 생각됨

대구 신천 상권 잠실새내역 중심 송파의 대표적 상권으로 인근 재건축단지 입점과 지하철 9호선의 호재로 향후 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

강남 상권 강남역 중심 대한민국 최고의 상권으로 테헤란로 중심에서 강남대로 중심으로 개발되어 가는 업무 중심축과 신분당선의 개통으로 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

가로수길 상권 신사역 강남의 대표적인 테마형 상권으로 2007년부터 활성화되어 현재 일본과 중국 관광객들이 꼭 방문하는 상권으로 인근 세로수길과 나로수길로 상권이 확장되고 있다.

서울대 신림동 상권 신림역 관악의 대표적인 대학가 상권으로 주거용 오피스텔과 테마 쇼핑몰로 상권이 발전되어 있지만 향후 상권 발전성이 높지 않을 것으로 생각됨

② 서울지역 내 한강 이북 지역 5대 상권 현황

상권 위치 전망

건대 상권 건대입구역 광진구의 대표적인 상권으로 건대입구역을 중심으로 쇼핑 시설과 오피스텔들이 입점하여 있으며 성수동 지역의 개발이 활성화되고 있어 향후 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

대학로 상권 혜화역 대한민국 대표 문화상권으로 발전되어 있지만 주차장 부족과 인근 부대 시설 미비로 인해 향후 상권 발전성이 높지 않을 것으로 생각됨

종로 상권 종로3가역 종로의 대표적인 상권으로 청계천 분개로 인해 유동 인구의 흡입력이 좋아졌지만 개발 소요 시간이 장기화할 것으로 분석되어 향후 상권 발전성이 낮을 것으로 생각됨

명동상권 명동역 한강 이북 지역의 대표적인 상권이지만 지가가 높고 전시장으로 투자수요가 있는 곳이며 향후 상권 발전성이 지금보다 낮을 것으로 생각됨

홍대상권 홍대입구역 대학생 상권이 대학로에서 이동되어 제2의 대학로로 불리고 있는 홍대상권은 합정동 개발과 주변 재개발 호재로 향후 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

2. 동선에 대한 상권 입지 분석 이해

동행 패턴에 대한 분류

동선에 대한 유동 인구들의 공간적 인식은 정적인 상태가 아니라 동적이기 때문에 유연하게 작용한다. 따라서 상업지역 혹은 대상 상권이라는 공간 내에서 이동, 변화, 움직임이 쉼 없이 일어나고 있지만 대부분의 공간 속에서 유동인 듯이 선택

하는 몇 가지 공통된 특징들이 있다. 사람들이 선택하는 이러한 몇 가지 기준은 상권뿐만 아니라 대상 상업용 부동산의 가치에 영향을 주게 된다. 유동 인구들은 주로 시각적 관찰과 인지되어 있는 감각 속에서 동선을 선택하고 있다.

① 짧은 시간에 대상부동산에 가고자 한다(최단 시간 선택)

유동 인구들이 특정 상업지역에 도달하였을 때, 약속된 상가를 가고자 할 경우에는 가장 빠른 시간에 갈 수 있는 동선을 선택하는 것이다. 대부분의 경우는 대상 상업지역의 중심도로를 이용하는 것이 일반적이지만, 주 동선에서 벗어난 보조 동

선을 이용하여 동행 패턴이 이루어지는 경우가 종종 발생하는 데 이러한 선택의 기준은 시간을 절약하기 위함이다.

② 모르는 동선은 잘 선택하지 않는다(인지된 동선 선택)

유동 인구들은 특정 지역에 모일 경우, 혹은 목적이 있어서 유입이 된 경우, 알고 있는 동선 또는 인지되어 있는 동선을 선택하여 동행 패턴을 만들어가고 있다. 그리고 특정 지역을 계속 반복하여 방문할 경우에는 자연스럽게 인지된 동행 패턴

을 따라 상가를 이용하게 된다. 인지되어 있지 않은 장소를 이용하는 경우는 상당히 드물게 발생한다.

③ 많은 사람이 다니는 동선을 선택한다(무리 참여 동선 선택)

사람들은 혼자 떨어져 있으면 불안하기 때문에 무리에 참여하여 소속감을 가지고자 하는 심리가 있다. 따라서 낯선 상업지를 방문하였을 경우 시각적으로 보이는 많은 유동 인구들을 따라서 같은 동행 패턴을 만들어 내는 것이 일반적이다. 대부

분의 이러한 동선은 상업지의 주 동선으로서 가장 번잡스러운 거리이지만 상가의 매 출력이 높기 때문에 상가로서는 아주 우수한 입지이다.

동선의 접점에 대한 이해

동선은 상업지역 내에서의 유동 인구들의 흐름을 살펴보는 것이다. 따라서 동선은 사람들의 흐름 혹은 차들의 흐름을 나타내는 선의 개념이다. 이 선에 있어서 특정 지역은 종과 횡의 만남으로 인하여 접점이 발생하게 된다. 일반적 상업지에 자

주 나타나는 주 동선과 부동성의 접점에 위치한 상가들의 위치를 볼 수 있다.

이러한 접점에 위치한 상가들이 코너 상가가 되며, 그 지역에서는 종과 횡에 대한 가시성과 접근성이 우수하기 때문에 타 상가들보다 먼저 투자 검토 대상이 된다. 이렇듯 종과 횡의 만남에서 동선의 접점이 발생하기도 하지만 종과 횡의 만남

없이 배후 세력으로 있는 사람들의 움직임이 특정 상가를 반드시 경로하게 된다면 이 또한 동선의 접점에 있다고 볼 수 있다.

동선의 접점은 많을수록 상가의 입지나 가치는 뛰어나다고 볼 수 있다.

전철역에서 출발하여 목적지까지의 경로에 있어서 동선의 접점이 두 곳이 발생하는 상가가 2개가 있으며, 이 두 점포가 투자성에 있어서 가치가 있는 것임을 알 수 있다. 문제는 두 점포 중에서 하나의 점포를 선택할 때는 기준점을 어디에 둘

것인가에 따라 분리되는 것이다. 이때는 기준점에서의 거리가 더 가까운 상가가 가치가 있다고 보는 것이 일반적이다.

반응형

+ Recent posts