상가빌딩투자론
㉡ 임대료의 종류
ⓐ 계약임대료와 시장임대료
계약임대료는 임대인과 임차인이 특정 대상부동산을 놓고 상호 간의 협약에 의하여 특정된 임대료이다. 이 임대료는 사회적 관습, 인간관계, 시장참여자의 life style 등에 따라 정해지기 떄문에 상당히 주관적인 임대료로 비공개성이 강한
임대료이다. 상권이 완성되지 않은 지역에서는 초반에 과도한 계약임대료가 특정 시장 권역의 시장임대료로 형성되는 경우도 종종 있다. 이러한 경우 임대료에 대한 타당성에 대한 검증 시스템의 결여로 이 낳아 임차인에게 불리한 계약이 발생
하는 경우가 많다.
시장임대료는 특정 지역의 시장에서 형성되는 임대료이다. 이 임대료는 시장에서 수요와 공급의 만남에서 이루어지는 임대료이기 때문에 비교적 합리적이며, 공개성이 강한 임대료이다. 주로 상권이 완성된 지역에서 검토되는 계약 형태이며,
비교 대상부동산 혹은 인근 부동산의 임대료에 준하여 시장참여자 간의 협의에 의하여 정해지는 임대료이다.
ⓑ 계획임대료
임대인과 임차인의 계약에 의하여 정해진 계약기간 동안 임차인이 실제로 지불하는 임대료를 계획임대료라고 한다. 보통 상업용 부동산은 점포 사업을 하기 위해서는 내 외부의 인테리어가 필요하다. 이 인테리어 기간은 통상적으로 임대료를
지불하지 않는 조건으로 계약하게 된다. 즉 월 임대료가 200만원으로서 계약임대료는 연간 2,400만원이 되지만 계약과 동시에 인테리어 기간은 1개월은 무료 임대료로 계약하였다면 임대인의 실제 예정 임대소득은 2,200만원이 된다. 계획임대료
는 이처럼 임대료 양허가 포함되는 개념이다.
ⓒ 지급 임대료
임차인이 임대인에게 기간마다 지불하는 임대료를 지급임대료라고 하는데 임차인이 지불하는 실질 지급임대료에는 순수한 의미의 임대료 이외에 계약의 세부 조건에 따라 전기, 가스, 수도, 보험료 등이 관리비 명목으로 포함된다.
이러한 세부 조건의 비용을 누가 부담하는가에 따라서 다음 표에서처럼 순임대차, 조임 대차 등으로 분류되며, 여기에 해당하는 임대료를 순지 불 임대료, 조지 불임대로라고 하는 것이다. 상업용 부동산의 경우 대부분이 순임대차 조건으로
계약이 되는 경우가 일반적이기 때문에 순지 불임대로가 흔히 이야기하는 임대료의 의미에 적합하다.
ⓓ 초과 부족임대료
초과 임대료는 계약임대료가 시장임대료를 초과하는 경우, 그 차액은 초과임대로라고 하며, 주상복합 임대료는 그 반대의 경우이다. 초과 임대료는 대상 상업용 부동산의 소득 가능하기보다는 비부동산 적 가치 요인에 의하여 임대인과 임차인
이 협의하여 발생하는 경우가 일반적이다. 즉 코너 상가. 주 출입구 옆에 위치한 상가 등에서 발생하며, 간혹 점포 사업의 운영 독점권에 의하여 초과 임대료가 발생하기도 한다.
* 간주임대료
임대인이 부동산 임대 용역을 제공하고 월정임대료와는 별도로 전세금 또는 임대보증금 등을 받는 경우에 일정한 이율을 곱하여 환산한 금액을 간주임대료라 한다. 과세표준이나 소득금액을 산정할 때 포함하여 계산한다. 이러한 간주임대료는
월정임대료만을 수령하는 자와의 세 부담의 공평을 도모하고자 인정된 제도이다. 일반적으로 부가가치세를 부과하기 위한 간주임대료 계산은 다음과 같이 산정한다.
간주임대료 = 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 x 과세 대상 기간의 일수 x 국세청장이 이정한 이자율 / 365 (윤년의 경우 366)
제2절 상가 빌딩 투자 마인드와 투자 성공 전략
1. 상가 빌딩의 투자 목적
상가 빌딩의 가장 큰 장점은 매월 고정적인 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있다는 점이다. 이는 부동산 투자의 마지막 종착점으로 매월 고정 임대수익을 받아 안정적이고 편안한 노후를 보장할 수 있는 부동산 상품이다.
2. 상가 빌딩 투자자금 계획
상가 빌딩에 투자하기 위해서는 금융자산과 부동산자산을 현금화시킬 수 있도록 준비해야 .
금융자산은 언제든지 현금화시킬 수 있지만, 부동산자산은 현금화하기 쉽지 않으므로 사전에 준비해야 . 상가 빌딩 투자 시 계약일로부터 2개월 정
도 잔금 기간을 잡는 경우가 많으므로 이 기간 내에 자산이 현금화가 될 수 있어야 한다.
특히 부동산자산 중 아파트는 환금성이 좋으므로 주기적으로 매매시장을 분석하여 상가 빌딩 매수 후 매각해도 되는 상황이라면 아파트 매도타이밍에 대해서 신중히 판단하는 것이 유리하다.
3. 상가 빌딩 투자패러다임
상가 빌딩 투자는 종류별 투자 방법과 조건별 투자 방법에 따른 투자패러다임이 있다.
상가 빌딩의 종류별 투자패러다임은 아파트를 매도하고 상가 주택형 상가 빌딩 투자에서 시작하여, 근린 업무형 상가 빌딩으로 투자하고, 그다음 투자는 업무 중심형 상가 빌딩으로 투자패러다임을 3단계로 계획해야 한다.
① 1단계 -> 아파트 매도 후 상가 주택형 상가 빌딩 투자
거주하고 있는 아파트는 아파트 경기가 상승할 경우 시세차익이 가능하여 투자수익이다지만, 아파트 경기나 보합이나 하락할 경우 수익이 나지 않는다.
② 2단계 -> 상가 주택형 상가 빌딩에서 근린 업무형 상가 빌딩 투자
상가 주택형 상가 빌딩 투자로 상가 빌딩의 투자 및 운영관리를 경험하고 향후 종잣돈으로 지역 호재가 있는 근린 업무형 상가 빌딩에 투자해야 한다.
③3단계-> 근린 업무형 상가 빌딩에서 업무 중심형 상가 빌딩 투자
근린 업무형 상가 빌딩 투자는 안정적인 상권일 경우에는 규칙적인 수익이 나지만 상권은 변할 수 있으므로 대로변에 있는 업무 중심형 상가 빌딩 투자로 규모와 임대수익을 늘려야 한다.