안녕하세요. 부사부입니다.
오늘 건물 매입하고 발견된 누수 등의 하자에 대해서 어떻게 해야 하는지, 매도인의 하자담보책임에 대해서 알아봅시다.
매도인의 하자담보책임이란?
매도인의 매매 목적물의 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우에는, 매도인이 매수인에 대해 부담할 책임이 있다는 것입니다. 여기서 말하는 "하자 "부분 권리의 부분과 물건의 부분으로 나눌 수가 있습니다.
이 중에서 물건에 대한 하자입니다.
매도인의 하자담보책임 선택권은?
다음과 같이 "계약을 해제"할 수 있는 경우와 "손해배상 청구"할 수 있는 두 가지 경우가 있습니다.
1. 계약해제권
- 매매목적물의 하자가 너무 중대해서 잔금을 치르지 못할 정도로 심각한 하자라면 계약을 해제할 수 있습니다.
2. 손해배상청구권
- 매매목적물의 하자가 잔금을 치르는 데는 문제가 없을 정도이거나, 이미 잔금을 치렀다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
매도인의 하자담보책임은 임의규정
우리나라 법 규정에는 '강행규정'과 '임의규정'이라는 것이 있습니다. 이 중에서 "임의규정"이라는 그것은 규정에서도 계약 당사자 간에 "상호 협의"가 있다면 그 협의의 내용을 우선시해주는 규정을 말합니다.
"매도인의 하자담보책임"은 "임의규정"이기 때문에 계약 당사자 간의 상호 협의가 매우 중요하고, 우선 적용됩니다. 따라서 계약서 작성 시에 매도인의 하자담보책임에 대해서 특약사항 등으로 상호 합의 내용을 꼼꼼하게 작성할 필요가 있습니다.
하자를 발견할 때 매도인에게 하자담보를 묻는 진행 절차
1. 협의가 우선
매도인의 하자담보책임은 임의규정이기 때문에 협의가 우선입니다. 제일 좋은 방법은 계약서 작성 시에 상호 간에 협의를 합리적으로 하는 것이 다음에 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다. 즉, 계약을 앞둔 분들은 이 글에서 설명하고 있는
내용을 명확하게 알고 계셔야 협의를 현명하게 잘 끌어낼 수 있습니다.
2. 내용증명
계약서 작성 시에 협의가 잘 안되었을 뿐만 아니라, 다음에 하자를 발견하여 손해배상을 청구하는 부분에서 협의가 잘 안될 때는 매도인에게 "내용증명"을 보내는 것입니다. 즉, 매도인에게 약간의 심리적 압박감을 주는 것입니다.
3. 손해배상청구 소송
"내용증명"까지 보냈는데도 일정 기간 아무런 진척이 없다면, 최후의 수단으로 "손해배상청구 소송"을 하여야만 합니다. 이 방법은 어렵고 실익이 양쪽 모두 없는 경우가 많으니, 웬만하면 협의를 통해서 문제를 해결하는 것이 제일 좋습니다.
매도인의 하자담보책임 청구 기준
매수인이 매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해선 다음의 네 가지 요건을 충족해야만 합니다.
1. 매매계약이 유효하게 체결
- 매매계약이 유효하게 체결되었어야 합니다. 계약이 유효하게 성립이 되지 않았다면 당연무효입니다. 따라서, 법률효과가 유효하게 발생하지 않습니다.
2. 계약 시점에 하자 존재
- 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다. 여기서 말하는 "계약 시점"은 계약 체결일로부터 잔금일까지로 봅니다. (판례)
3. 매수인의 악의, 과실 여부
- 매수인은 선의이어야 하며, 과실이 없어야 합니다.
4. 6개월 이내
- 매수인은 "그 사실을 안 날로부터 6월 이내"에 행사하여야 합니다. (민법 제582조) 매도인의 하자 담보책임 하면"6개월"이라는 말 꼭! 기억해 주세요.