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4. 상가빌딩 투자 포트폴리오

상가빌딩 투자 4가지 기본원칙

① 상가빌딩 투자는 빠를수록 좋다

상가빌딩 투자는 20~30대 때 내 집 마련을 한 이후에 바로 준비를 하는 것이 좋다. 부동산 투자의 궁극적인 목적은 쾌적한 주거환경 속에서 편안하게 살 수 있는 내 집을 마련하고, 노후에는 안정적인 생활을 할 수 있도록 매월 고정적인 임대수익이 나올 수 있는 상가빌딩을 소유하는 것이다.

② 상가빌딩 투자는 소액부터 가능하다.

상가빌딩 투자는 종잣돈이 많아야만 할 수 있는 부동산 상품이 아니다. 아파트 등 현금화할수 있는 부동산과 각종 금융상품에 가입된 자산이 현금으로 환산 시 5~7억원정도 된다면 상가주택형 상가빌딩에 투자함으로써, 상가빌딩에 입주하여 거주도 할 수 있고 매월 고정적인 임대수익을 얻을 수 있어 꿩 먹고 알 먹는 식의 투자를 할 수 있다.

③ 상가빌딩 투자는 임대사업을 하는 사업자 마인드가 있어야 한다

상가빌딩 투자는 토지나 아파트 투자와 같은 비수익용 부동산이 아닌 수익용 부동산 투자 상품이므로 임대관리에 대한 임대사업계회고가 운용전략을 세워야 갑자기 발생할 수 있는 공실문제나 연체문제에 대처할 수 있다.

④ 상가빌딩 투자는 전문지식을 가지고 투자해야한다.

과거 상가빌딩 투자는 전문지식 및 전문가의 부재로 인해 실패하는 경우가 상당히 많았고, 리스크 없이 안전하게 자산관리를 하는 투자자는 겨우 30% 정도밖에 되지 않았다. 상가빌딩 투자는 아파트나 토지투자처럼 장기간 보유했다 매도하는 단순한 투자가 아니다.

상가빌딩 투자 전에 투자할 물건의 상권에 대한 분석이나 공부상의 하자문제, 임차인의 임대료 조건과 연체사항, 계약임차인 점유현황, 시설물의 하자문제와 같은 다양한 문제들에 대해 알아보고 주변조사를 하여 보다 전문적인 지식을 습득하는 것이 투자에 대해 성공할 수 있는 방법이다.

 

상가빌딩 성공 투자패턴 5가지 유형

① 이면로 투자에서 대로변 투자로

 상가빌딩 투자를 처음 할 경우 종잣돈이 소액이므로 이면로에서부터 투자를 하여야 한다. 입지에 따라 차이는 있겠지만 최소 6m 도로에 접하는 이면로에서 하는 것이 좋다. 하지만 향후 대로변에 접한 상가빌딩으로 투자를 할 수 있도록 계획을 세워야 한다. 대로변의 경우 이면로에 비해 임대업종이 다양하여 높은 임대로를 받을 수 있을 뿐만 아니라 지가상승률 또한 이면로보다 대로변이 높은 편이다.

② 단면 접한 투자에서 코너 접한 투자로

도로면이 단면보다는 코너가 좋고 코너보다는 3면을 접한 상가빌딩이 투자가치가 높다. 상가빌딩은 1층에 근린생활시설이 들어가는 경우가 많으므로 1층 상가가 활성화되여면 도로면에서 많이 노출되는 것이 유리하다.

특히 단면에 접한 것보다 코너면에 접한 것이 건물의 외형이 보다 커 보이고 위층에 임차인 임차인들도 다양한 각도의 조망권이 형성됨으로 인해 임대송실관리와 임대료면에서도 차이가 날 수밖에 없다.

③ 소규모 상가빌딩에서 대규모 상가빌딩으로

상가빌딩 투자를 처음할 경우 종잣돈이 소액이므로 대지면적의 규모가 대부분 165~199㎡대에서 시작하는 경우가 많다. 입지성이나 투자목적에 따라 다를 수 있지만 대지면적이 적을 경우 임차업종이 제한적이어서 임대수익이 적을 수 있으므로 가능한 한 대지면적이 좀 더 넓은 상가빌딩으로 투자하는 것이 좋다.

상가빌딩 임대사업을 하기 위해 가장 좋은 최적의 대지면적은 약 265~330 ㎡ 내외이다. 소규모 대지에 만족하지말고 상가빌딩 자산관리를 잘하여 대규모 대지에 있는 상가빌딩에 투자하여 노후에 보다 높은 임대수익을 얻을 수 있는 투자를 해야 할 것이다.

④ 저층 상가빌딩에서 고층 상가빌딩으로

 상가빌딩 투자는 대부분 3~5층 정도 규모의 건물에 투자를 하는 것이 대부분이다. 이면로를 기준으로 했을 겨웅에는 대부분이 4~5층 규모의 상가빌딩이다. 하지만 향후 대로변이라 도로 폭이 넓은 이면로에 투자를 하면, 동일한 대지라도 최유효이용을 하여 개발을 하거나 개발이 된 상가빌딩이 임대수익과 투자수익이 높다.

특히 상가빌딩의 층수는 대지의 용도지역과 상권입지에 따라 결정되므로 보다 용적률이 높거나 상권이 좋은 상가빌딩으로 투자를 해야 할 것이다.

⑤ 일반주거지역에서 일반상업지역으로

상가빌딩 투자 시 일반주거지역에 투자를 가장 많이 한다. 일반주거지역에서도 2종 일반주거지역과 3종 일반주거지역이 있는데 가능한 한 3종 일반주거지역에 하는 것이 좋다. 하지만 주거지역보다는 고층으로 상가빌딩을 건축할 수 있고 임대업종의 규제가 주거기역보다 좋은 일반상업지역에 투자하는 것이 수익률이 더 크다.

또한 일반상업지역의 상가빌딩은 상업지역이라는 희소성의 가치로 인해 투자 이후 높은 시세차익도 가능하므로 반드시 상업지역 내에 상가빌딩을 투자해야 하는 목표를 가져야 할 것이다. 

 

상가빌딩 상권 개요

상가빌딩 상권은 상가빌딩 투자에 있어 가장 중요한 투자분석 포인트이다. 임대빌딩계획에 있어서 상권조사를 충분히 행하여 수요량을 정확히 산출하여 이에 과잉투자를 피하고, 법규제면에서뿐만 아니라 투자효율의 관점으로부터 빌딩의 적정규모를 찾는 것이 필요하다. 이에 상가빌딩 투자에 성공하기 위해서는 상권의 입지분석과 자산관리에 힘써야 한다.

 

 광의의 상권

상가빌딩을 둘러싸고 있는 일정한지역의 시간적 공간적 범위를 중심으로 유동인구의 흐름과 업종현황을 광의의 상권이라 말한다.

 

협의의 상권

상가빌딩이 위치한 토지의 위치를 중심으로 고객의 흡입력과 상가빌딩의 개별적인 입지현황을 협의의 상권이라 말한다.

 

[참고]

상가빌딩 상권은 거지석으로 지하철역을 중심으로 key-store를 따라 형성된 유동인구의 흐름과 근린생활시설들의 밀집된 분포를 분석하고, 미시적으로 상가빌딩이 위치한 입지에 유동인구를 고객으로 흡입할 수 있는 가능성이 높아 임차인들의 사업이 잘 되어 공실률이 낮고 임대수익률이 높게 나올 수 있는 상권을 말한다.

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상가빌딩투자론

㉡ 임대료의 종류

ⓐ 계약임대료와 시장임대료

계약임대료는 임대인과 임차인이 특정 대상부동산을 놓고 상호 간의 협약에 의하여 특정된 임대료이다. 이 임대료는 사회적 관습, 인간관계, 시장참여자의 life style 등에 따라 정해지기 떄문에 상당히 주관적인 임대료로 비공개성이 강한

임대료이다. 상권이 완성되지 않은 지역에서는 초반에 과도한 계약임대료가 특정 시장 권역의 시장임대료로 형성되는 경우도 종종 있다. 이러한 경우 임대료에 대한 타당성에 대한 검증 시스템의 결여로 이 낳아 임차인에게 불리한 계약이 발생

하는 경우가 많다.

시장임대료는 특정 지역의 시장에서 형성되는 임대료이다. 이 임대료는 시장에서 수요와 공급의 만남에서 이루어지는 임대료이기 때문에 비교적 합리적이며, 공개성이 강한 임대료이다. 주로 상권이 완성된 지역에서 검토되는 계약 형태이며,

비교 대상부동산 혹은 인근 부동산의 임대료에 준하여 시장참여자 간의 협의에 의하여 정해지는 임대료이다.

ⓑ 계획임대료

임대인과 임차인의 계약에 의하여 정해진 계약기간 동안 임차인이 실제로 지불하는 임대료를 계획임대료라고 한다. 보통 상업용 부동산은 점포 사업을 하기 위해서는 내 외부의 인테리어가 필요하다. 이 인테리어 기간은 통상적으로 임대료를

지불하지 않는 조건으로 계약하게 된다. 즉 월 임대료가 200만원으로서 계약임대료는 연간 2,400만원이 되지만 계약과 동시에 인테리어 기간은 1개월은 무료 임대료로 계약하였다면 임대인의 실제 예정 임대소득은 2,200만원이 된다. 계획임대료

는 이처럼 임대료 양허가 포함되는 개념이다.

ⓒ 지급 임대료

임차인이 임대인에게 기간마다 지불하는 임대료를 지급임대료라고 하는데 임차인이 지불하는 실질 지급임대료에는 순수한 의미의 임대료 이외에 계약의 세부 조건에 따라 전기, 가스, 수도, 보험료 등이 관리비 명목으로 포함된다.

이러한 세부 조건의 비용을 누가 부담하는가에 따라서 다음 표에서처럼 순임대차, 조임 대차 등으로 분류되며, 여기에 해당하는 임대료를 순지 불 임대료, 조지 불임대로라고 하는 것이다. 상업용 부동산의 경우 대부분이 순임대차 조건으로

계약이 되는 경우가 일반적이기 때문에 순지 불임대로가 흔히 이야기하는 임대료의 의미에 적합하다.

ⓓ 초과 부족임대료

초과 임대료는 계약임대료가 시장임대료를 초과하는 경우, 그 차액은 초과임대로라고 하며, 주상복합 임대료는 그 반대의 경우이다. 초과 임대료는 대상 상업용 부동산의 소득 가능하기보다는 비부동산 적 가치 요인에 의하여 임대인과 임차인

이 협의하여 발생하는 경우가 일반적이다. 즉 코너 상가. 주 출입구 옆에 위치한 상가 등에서 발생하며, 간혹 점포 사업의 운영 독점권에 의하여 초과 임대료가 발생하기도 한다.

* 간주임대료

임대인이 부동산 임대 용역을 제공하고 월정임대료와는 별도로 전세금 또는 임대보증금 등을 받는 경우에 일정한 이율을 곱하여 환산한 금액을 간주임대료라 한다. 과세표준이나 소득금액을 산정할 때 포함하여 계산한다. 이러한 간주임대료는

월정임대료만을 수령하는 자와의 세 부담의 공평을 도모하고자 인정된 제도이다. 일반적으로 부가가치세를 부과하기 위한 간주임대료 계산은 다음과 같이 산정한다.

간주임대료 = 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 x 과세 대상 기간의 일수 x 국세청장이 이정한 이자율 / 365 (윤년의 경우 366)

제2절 상가 빌딩 투자 마인드와 투자 성공 전략

1. 상가 빌딩의 투자 목적

상가 빌딩의 가장 큰 장점은 매월 고정적인 임대수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있다는 점이다. 이는 부동산 투자의 마지막 종착점으로 매월 고정 임대수익을 받아 안정적이고 편안한 노후를 보장할 수 있는 부동산 상품이다.

2. 상가 빌딩 투자자금 계획

상가 빌딩에 투자하기 위해서는 금융자산과 부동산자산을 현금화시킬 수 있도록 준비해야 .

금융자산은 언제든지 현금화시킬 수 있지만, 부동산자산은 현금화하기 쉽지 않으므로 사전에 준비해야 . 상가 빌딩 투자 시 계약일로부터 2개월 정

도 잔금 기간을 잡는 경우가 많으므로 이 기간 내에 자산이 현금화가 될 수 있어야 한다.

특히 부동산자산 중 아파트는 환금성이 좋으므로 주기적으로 매매시장을 분석하여 상가 빌딩 매수 후 매각해도 되는 상황이라면 아파트 매도타이밍에 대해서 신중히 판단하는 것이 유리하다.

3. 상가 빌딩 투자패러다임

상가 빌딩 투자는 종류별 투자 방법과 조건별 투자 방법에 따른 투자패러다임이 있다.

상가 빌딩의 종류별 투자패러다임은 아파트를 매도하고 상가 주택형 상가 빌딩 투자에서 시작하여, 근린 업무형 상가 빌딩으로 투자하고, 그다음 투자는 업무 중심형 상가 빌딩으로 투자패러다임을 3단계로 계획해야 한다.

① 1단계 -> 아파트 매도 후 상가 주택형 상가 빌딩 투자

거주하고 있는 아파트는 아파트 경기가 상승할 경우 시세차익이 가능하여 투자수익이다지만, 아파트 경기나 보합이나 하락할 경우 수익이 나지 않는다.

② 2단계 -> 상가 주택형 상가 빌딩에서 근린 업무형 상가 빌딩 투자

상가 주택형 상가 빌딩 투자로 상가 빌딩의 투자 및 운영관리를 경험하고 향후 종잣돈으로 지역 호재가 있는 근린 업무형 상가 빌딩에 투자해야 한다.

③3단계-> 근린 업무형 상가 빌딩에서 업무 중심형 상가 빌딩 투자

근린 업무형 상가 빌딩 투자는 안정적인 상권일 경우에는 규칙적인 수익이 나지만 상권은 변할 수 있으므로 대로변에 있는 업무 중심형 상가 빌딩 투자로 규모와 임대수익을 늘려야 한다.

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상가 빌딩의 개념

1. 상가 빌딩의 정의

상가 빌딩이란 도시지역 상권 찬 토지에 평면적인 이용보다는 건축법에 맞추어 공간적으로 개발하여 건물의 건축한 부동산 상품으로 근린생활시설과 업무시설들이 주로 입점하여 사용되는 수익형 부동산이다.

* 일반적으로 상가 빌딩과 상가의 용어를 혼동하는 경우가 많은데 상가 빌딩과 상가의 용어는 구분하여 사용해야 한다. 특히 언론에서 상가 빌딩을 상가라고 하는데, 상가는 부동산 상품 중 주로 '분양 측면과'를 일컫는 단어이다.

2. 상가 빌딩의 구성요소

물리적 구성요소

물리적 구성요소는 상가 빌딩을 구성하는 본 구성요소로서 토지와 건축물을 구분한다.

① 토지는 상가 빌딩 구성요소 중 가장 중요한 기초적 구성요소로서 부동산의 가장 큰 특징인 부동성을 갖고 있다. 이에 따라 토지의 위치에 따른 상업적 가치는 지역에 따라 큰 차이를 보인다. 일반적으로 부동산은 위치의 고정성(fixed

location), 이동 불가능성, 비유동성 등과 같은 표현을 사용하기도 한다. 이 부동성으로 인하여 상가 빌딩의 지역적 특성을 가지게 되는 것이고, 이를 상권이라 지칭하고, 지역적 특성을 조사하는 것을 상권분석이라고 한다.

② 건축물은 토지의 입지와 용도지역에 맞추어 최유효이용을 할 수 있도록 건축한 것으로 토지의 개별적 요인의 지배를 받고 있다. 일반적으로 토지는 부증성(unproductivity)이란 특징을 가지고 있다. 이는 공급의 한정성, 수량 고정성, 비생산

성, 면적의 유한성 등으로 불리기도 한다. 건축물은 이러한 토지의 부증성의 한계를 극복할 수 있는 것이다. 토지의 정착물에서는 부증성이 성립하지 않는다. 토지의 개별적 요인의 지배를 받는 여러 가지 제약으로 인하여 건물 공간을 만드는

데 한계가 있지만 토지의 입지 특성과 임대수익을 극대화할 수 있도록 개발하고 건축할 수 있다.

키포인트 -최유효이용

1. 의의

최유효이용은 토지자원을 효율적으로 이용하기 위한 합리적인 최고 최선의 사용 방법으로서 부동산(토지)은 용도의 다양성 때문에 당연히 최유효이용 상태의 가치가 표준이 된다.

2. 최유효이용에 대한 판단

① 합리적 이용: 투기목적의 비합리적 이용이나 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 될 수 없다.

② 합법적 이용: 어떤 토지이용이 최유효이용이 되기 위해서는 그 이용이 법적으로 허용되는 것이어야 한다. 그러나 법적으로 허용되는 것이라고 해서 그 자체가 최유효이용이 되는 것은 아니다. 예컨대 단순히 지역 지구제에 적합하다고 해서

반드시 최유효이용이 되는 것도 아니고, 이와 반대로 현재의 지역 지구제에서 허용되지 않는다고 해서 해당 이용이 반드시 최유효이용이 아닌 것도 아니다. 즉 그 이용은 합법적일 뿐만 아니라 가까운 장래에 가능할 것이라는 합리적인 추정이

있어야 한다.

③ 물리적 채택 가능성: 대상 부지가 의도하는 토지이용에 물리적으로 적합한지의 여부도 최유효이용을 결정하는 주된 요인이다.

④ 경험적 증거: 최유효이용이 되기 위해서는 그것을 지지할 수 있는 객관적 경험적 증거가 반드시 제시되어야만 한다. 즉 최유효이용에 대한 판단은 합리적 합법적 물리적으로 채택할 수 있는 여러 가지 대안적 이용 중에서 최고의 수익을 올

릴 수 있다는 것이 경험적인 자료에 의해서 지지가 될 수 있는 것을 택한다.

인적 구성요소

인적 구성요소는 상가 빌딩을 구성하는 핵심으로 임대인, 임차인, 관리인으로 구분할 수 있다.

① 임차인은 부동산 공간시장에서 수요의 역할을 하는 것으로 임대인과 임대료를 협상하는 당사자로 원만한 협상을 통하여 임대차계약을 체결하고 특정 기간 사용권을 임대인으로부터 허락받는 자이다.

② 임대인은 부동산 공간시장에서 공급의 역할을 하는 것으로 상가 빌딩의 사용 수익 처분권을 가지고 있는 자로서 특정 기간 임대료를 받는 조건으로 사용권을 임차인에게 허락한 자이다.

③ 관리인은 임대인에게 고용 및 영역되어 상가 빌딩의 자산관리를 하는 자로서 임차인들의 관리비 정산, 임대계약관리, 안전사고 예방, 시설물 점검 등을 하는 것이다.

금전적 구성요소

금전적 구성요소는 상가 빌딩을 운영하는 데 필요한 수입과 지출로 임대료와 관리비로 나누어진다.

① 임차인이 임대차계약서상의 임대면적에 사용보증금을 지불하고 매월 일정액을 월 사용료 일에 임대인에게 지불하는 금액이다.

㉠ 임대료 지급 방식

ⓐ 고정임대 방식

일정한 계약기간 동안 일정한 금액을 지불하는 것으로 가장 많이 사용되는 방식이다. 계약기간과 금액이 정해져 있으므로 미래에 대한 불확실성이 사라진 계약이라 한다. 계약기간과 금액이 정해져 있으므로 미래에 대한 불확실성이 사

라진 예약이라 한다. 계약기간 만료 후에는 임대인과 임차인의 협의로 재임대 기간과 임대료 인상 폭을 결정하게 되는 구조이기 때문에 인플레이션의 위험을 계약 기간에는 임대인이 부담하지만 통하여 이를 임차인에게 전가하는 경우가 일반적

이다. 따라서 안정된 경제시장에서는 고정임대 방식이 선호되지만, 불안한 경제시장에서는 상황에 맞게 탄력적으로 조정이 되는 변동 임대차가 선호되게 된다.

ⓑ 비율 임대 방식

주요 핵심 점포에서 발생하는 방식으로 임대료를 임차인의 매출액에 연동하여 산정하는 방식이다. 임차인의 매출 상황에 따라서 임대료를 사전에 합의한 비율만큼 산정하는 방식이다. 임대인의 입장에서는 매출 부족에 대한 위험이 있기

때문에 최소한의 기본임대료(base rent)를 정하고, 기본임대료를 초과하는 임대료를 초과 임대료(overage rent)라 한다. 간혹 기본임대료 없이 매출에 따라서만 임대료가 정해지는 경우도 종종 있다. 이러한 임대료 지급 방식을 수수료 임대 방

식이라 하며, 이러한 매장을 수수료 매장이라고 일반적으로 명칭하고 있다. 임대인과 임차인 모두가 장단점을 가지고 있으므로 상호 간의 유기적 협력이 이루어질 수 있다.

ⓒ 특약 임대료 산정(special rental)

정해진 임대 기간이 끝나면 대부분의 상업용 부동산은 임대료 인상 폭에 대한 재협상(renegotiation)을 하게 된다. 재협상 시점에서 논쟁을 피하기 위하여 계약서 작성 시 미래 시점의 임대료 산정에 대한 조건을 미리 삽입하는 경우가 많다.

가장 일반적인 것이 주변 상권의 임대료 수준에 준하여 재협상을 하는 것이다. 주변 임대료 수준이 높을 수도 있고, 낮을 수도 있기 때문에 주변의 평균 시장임대료에 준하여 임대료를 가감하는 것을 계약서에 명시하는 것이다. 다른 재협상은

소비자 물가지수에 연동하여 임대료를 가감하는 것이다. 주로 장기 임대계약서에 특약 조건으로 조항을경우가 일반적이다. 이러한 방식은 인플레이션에 대한 위험을 회피하여 현재 가치를 유지하고자 하는 필요에서 나온 협상 조건이다.

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안녕하세요. 부사부입니다.

오늘 건물 매입하고 발견된 누수 등의 하자에 대해서 어떻게 해야 하는지, 매도인의 하자담보책임에 대해서 알아봅시다.

매도인의 하자담보책임이란?

매도인의 매매 목적물의 권리 또는 물건에 하자가 있는 경우에는, 매도인이 매수인에 대해 부담할 책임이 있다는 것입니다. 여기서 말하는 "하자 "부분 권리의 부분과 물건의 부분으로 나눌 수가 있습니다.

이 중에서 물건에 대한 하자입니다.

 

매도인의 하자담보책임 선택권은?

다음과 같이 "계약을 해제"할 수 있는 경우와 "손해배상 청구"할 수 있는 두 가지 경우가 있습니다.

1. 계약해제권

- 매매목적물의 하자가 너무 중대해서 잔금을 치르지 못할 정도로 심각한 하자라면 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 손해배상청구권

- 매매목적물의 하자가 잔금을 치르는 데는 문제가 없을 정도이거나, 이미 잔금을 치렀다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

매도인의 하자담보책임은 임의규정

우리나라 법 규정에는 '강행규정'과 '임의규정'이라는 것이 있습니다. 이 중에서 "임의규정"이라는 그것은 규정에서도 계약 당사자 간에 "상호 협의"가 있다면 그 협의의 내용을 우선시해주는 규정을 말합니다.

"매도인의 하자담보책임"은 "임의규정"이기 때문에 계약 당사자 간의 상호 협의가 매우 중요하고, 우선 적용됩니다. 따라서 계약서 작성 시에 매도인의 하자담보책임에 대해서 특약사항 등으로 상호 합의 내용을 꼼꼼하게 작성할 필요가 있습니다.

하자를 발견할 때 매도인에게 하자담보를 묻는 진행 절차

1. 협의가 우선

매도인의 하자담보책임은 임의규정이기 때문에 협의가 우선입니다. 제일 좋은 방법은 계약서 작성 시에 상호 간에 협의를 합리적으로 하는 것이 다음에 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다. 즉, 계약을 앞둔 분들은 이 글에서 설명하고 있는

내용을 명확하게 알고 계셔야 협의를 현명하게 잘 끌어낼 수 있습니다.

2. 내용증명

계약서 작성 시에 협의가 잘 안되었을 뿐만 아니라, 다음에 하자를 발견하여 손해배상을 청구하는 부분에서 협의가 잘 안될 때는 매도인에게 "내용증명"을 보내는 것입니다. 즉, 매도인에게 약간의 심리적 압박감을 주는 것입니다.

3. 손해배상청구 소송

"내용증명"까지 보냈는데도 일정 기간 아무런 진척이 없다면, 최후의 수단으로 "손해배상청구 소송"을 하여야만 합니다. 이 방법은 어렵고 실익이 양쪽 모두 없는 경우가 많으니, 웬만하면 협의를 통해서 문제를 해결하는 것이 제일 좋습니다.

 

매도인의 하자담보책임 청구 기준

매수인이 매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해선 다음의 네 가지 요건을 충족해야만 합니다.

1. 매매계약이 유효하게 체결

- 매매계약이 유효하게 체결되었어야 합니다. 계약이 유효하게 성립이 되지 않았다면 당연무효입니다. 따라서, 법률효과가 유효하게 발생하지 않습니다.

2. 계약 시점에 하자 존재

- 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 합니다. 여기서 말하는 "계약 시점"은 계약 체결일로부터 잔금일까지로 봅니다. (판례)

3. 매수인의 악의, 과실 여부

- 매수인은 선의이어야 하며, 과실이 없어야 합니다.

4. 6개월 이내

- 매수인은 "그 사실을 안 날로부터 6월 이내"에 행사하여야 합니다. (민법 제582조) 매도인의 하자 담보책임 하면"6개월"이라는 말 꼭! 기억해 주세요.

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