전체 글27 상가빌딩 매각실무 매각유도 설득기법 상가빌딩 매각실무 ㉡ 점검사항 ⓐ 계단 전체 균열 여부와 발생원인 조사 ⓑ 돌출부의 마모와 부식 여부 ⓒ 바닥 마무리재의 들뜸 및 부분파손 여부 ⓓ 계단 위치의 중요도와 통행 빈도에 적합한 재료를 썼는가를 판단 ⓔ 옥외계단의 경우 외관형태 변형 여부 ⑤ 창호 ㉠ 창호란 창과 문을 통틀어서 일컫는 말로서 창은 채광과 환기 통풍을 위하여 설치하고, 문은 사람의 출입과 물품의 운송을 위해 설치한다. 이러한 창호는 목재와 강철재등이 사용되고 있는데, 노후화로 인해 피막이 손상되고 구조재의 변형 또는 풍수해등에 의해서 손상을 입게 된다. ㉡ 점검사항 ⓐ 창호위치 확인 ⓑ 창호손상의 원인과 보수사항 파악 ⓒ 파손행위 시 책임소재 구분과 피해 정도 파악 ⓓ 자연적 손상에 의한 안전대책 강구 ⑥ 기타 ㉠ 화장실 청소상.. 2024. 3. 2. 상가빌딩 매각실무 매각관리기법 제1절 상가빌딩 매각관리기법 상가빌딩에 투자를 해서 매각을 하고 싶은 경우 어느 시점에 매각을 해야 하는지에 대한 타이밍을 결정하는 것은 상당히 어렵다. 하지만 상가빌딩 투자에의 성공을 위해서는 투자시기부터 매각시점을 예측하는 것이 중요한 노하우이다. 1. 상가빌딩 매각 타이밍 4가지 분석기법 호재반영 분석기법 상가빌딩 매각 시 개발호재 이슈를 중심으로 투자를 한 경우 개발호재에 대한 시세 반영률을 분석하여, 시세 상승률이 저하되어 더 이상 가격이 인상되지 않아 매각을 해야 하는 시점을 선정하는 기법이다. 경제지표 분석기법 부동산시장의 거시적인 지표인 출구전략이나 해외 부동산시장 동조와 미시적이 지표인 상가빌딩 공실률과 연체율 등을 기준으로 상가빌딩시장의 시세를 분석하여 매각시점을 선정하는 기법이다. 목.. 2024. 3. 1. 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 [참고] 상가빌딩의 내용연수 내용연수란 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말하는데, 이는 관리자의 태도, 입지조건 및 관리방법, 시공상태에 따라 달라진다. 내용연수에는 물리적 내요연수, 경제적 내용연수, 기능적 내용연수, 행정적 내용연수가 있다. 1. 물리적 내용연수 건물의 사용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 인한 자연적 작용에 의해 생기는 노후화 지진 화재 등의 천재지변에 의해 생기는 손상 등으로 사용이 불가능하게 될 때까지 버틸 수 있는 연수를 말한다. 2. 경제적 내용연수 인근환경과 건물의 부적합, 부근의 다른 건물과 비교한 시장성 감퇴 등에 의해 경제적 수명이다하기까지의 버팀연수를 말한다. 3. 기능적 내용연수 건물과 부지와의 부적응, 설계의 .. 2024. 3. 1. 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 연체관리기법 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 임차인 영업현황 조사 임대 갱신을 하기 위해 반드시 체크해야 할 것이 바로 임차인 영업상황분석으로 주변 임대료보다 저렴하게 임대가 되었어도 임차인이 이를 지불할 수 있는 능력이 되지 못한다면 향후 임대인과 감정적인 분쟁과 임대료 연체문제로 발전할 수 있으니 주기적으로 살펴보아야 한다. *업종별 임차인 영업현황 조사방법 근린생활시설/의료시설 업무시설 - 주중과 주말 현장 확인기법 - 영업 pick time 확인기법 - 업종트렌드 확인기법 - 화사 운영상태 확인기법 임대료 인상협상단계 임대료를 갱신하기 위해 사전조사를 하여 임대료를 인상 갱신하기로 결정을 했다면 무작정 인상한다는 통보를 하는 것이 아닌, 단계별 임대료 갱신절차를 통해 임차인에게 고지하고 합의하는 결정을 해야 한.. 2024. 3. 1. 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 임차인별 특성과 관리기법 3. 임차인별 특성과 관리기법 상가빌딩 임대관리를 효율적으로 하기 위해 임차인의 성향별 특성을 분류하고 임차인의 성향별 관리기법에 대해 알아야 한다. 임차인 성향 성향별 특성 성향별 관리기법 우유부단형 자기를 낮추어 이익을 얻는 실속형으로 임대인에게 항상 사업이 어렵다며 인간적으로 동정심을 유발하고 임대인의 요구사항을 듣고도 결정을 해주지 않고 미루는 스타일로 임대료 연체를 상습적으로 하는 유형이다. 감성적인 동정심을 유발하므로 이성적으로 협의를 하여야 하며 연체통보 시 지정기일을 명시하고 연체료를 부과하여 관리해야 한다. 막무가내형 임대인의 입장보다는 임차인 본인의 상황을 중심으로 임대인에게 요구하는 스타일로 임대인의 임대사업 운영규칙을 자주 어겨 임대인과 분쟁이 심하며 명도소송대상이 되는 경우가 많다.. 2024. 3. 1. 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 상가빌딩 임대차계약서 특약사항 상가빌딩 자산관리 분야별 기법 ⑤ 재산세 증액 시 납부책임 상가빌딩에 유흥업종이 임차될 경우 이 임차인으로 인해 화재보험료나 재산세가 증가되어 높은 재산세가 부가되므로 이에 대한 납부책임조항이 삽입되어야 한다. ** 상가빌딩 임대차계약서 제15조 임차인의 영업행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 때에 임차인은 그 증액분 전액을 임대인에게 지불하여야 한다. ⑥ 전기증설 비용책임 임차인이 임대계약을 하고 나서 인테리어를 하는 기간에 자주 발생하는 분쟁으로 영업목적상 현재 설치되어 있는 전력시설 용량이 부족할 경우 임차인이 전력증설을 임대인에게 요구하는 경우가 많다. 이는 상당한 비용이 발생하므로 이에 대해 전기증설에 관련된 사항을 임차인의 필요에 의해 설치한다는 비용부담책임을.. 2024. 3. 1. 이전 1 2 3 4 5 다음
