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3. 매도자계약 시 필수 체크사항

상가빌딩 매매계약서를 작성할 때 매도인 입장에서 반드시 매매계약서에 삽입되어야 하고 체크를 해야 할 내용들이 있다. 매매계약 시 매도인이 알아야 할 필수 체크사항은 다음과 같이 5가지 중요한 사항들이 있다.

 

매매대금 지급방법사항

상가빌딩 매매계약 시 매도자는 필요한 자금 일정이 없다면 굳이 중도금을 받을 필요 없이 계약금과 잔금으로 매매대금 지급을 받는 것이 좋다. 특히 매수자가 자금집행능력이 부족하다고 판단될 경우는 중도금을 받지 않는 것도 좋다.

 

건물분 부가세 삽입사항

상가빌딩 매매계약 시 매도자는 상가빌딩 건물에 대해 부가세에 대한 부담을 져야 하므로 매매계약서에 반드시 건물분 부가세에 대한 지급책임을 매수자에게 부담지어야하며 이를 위해서 임대사업 포괄 양도양수계약서를 작성하는 것도 좋다.

 

융자승계 여부 체크사항

상가빌딩 매매계약 이후 마수자가 잔금을 상가빌딩을 담보로 금융권에 대출을 받을 경우 매도자가 현재 융자받은 대출금을 승계받는 경우가 있다. 하지만 매수자의 신용도나 상황에 따라 대출금을 승계받지 못하는 경우가 있으므로 이에 대한 체크가 반드시 이루어져야 한다.

 

융자금 중도해지사항

상가빌딩 매매계약 시 가장 놓치기 쉬운 것이 바로 융자받은 대출금이 대출기간 중간에 매매로 인해 변제가 될 경우 예상치 못한 목돈이 중도해지 수수료로 금융기관에 지급되므로 매각시점을 융자금 만기시점과 비교하여 반드시 체크해야 한다.

 

임대차계약서 사본 보관

상가빌딩 매매계약 이후 매수자에게 상가빌딩 관련 계약서 원본을 모두 전달해야 한다.

하지만 매도한 상가빌딩을 임대사업하면서 소유했던 임대차계약서와 각종 시설 용역계약서나 영수증에 대하여 사본을 만들어 반드시 보관해야 하는 것을 잊어서는 안 된다.

 

[참고]

상가빌딩 매매계약 시 임차인과의 관계에서 실생활에서 빈번히 일어나는 사안으로 상가권리금이라는 것이 있다. 이 또한 매수인이 유의하여 체크해야 하는 항목으로 임차인의 제반사항을 꼼꼼히살펴보도록 하자.

1. 상가권리금

상가권리금은 법에서 다루지는 않지만 이와 유사범주에 속하는 것이 영업권이다. 영업권이란 인수와 인계 또는 매매가 가능한 것이어서 영업권의 매매란 기존의 영업권(부대시설, 영업기반, 직원 및 장부일체, 영업기술 등)을 당사자 간의 청약과 승낙을 통해 금전적으로 가치를 산정하여 매매하는 것으로서 이는 임대차의 상대방과는 아무런 관련이 없다. 그러므로 상가임대차에서 가장 큰 문제를 제기하는 것으로 바로 이 권리금의 인정여부이다. 만일 임대인이 임차한 건물에서 영업을 지속하고 있는 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보하고 그동안 사용, 수익 해 온 시설의 철거를 주문하였을 경우 법률에서는 민법에 '유익비상환청구'와 '부속물매수청구' 2가지를 두어 해석하고 있다.

2. 유익비 상환청구

유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다. 이 비용의 대상은 건물과 함께하고 있어 별도로 그 효용을 발휘할 수 없는 것들을 뜻하는데, 예를 들자면 임대차건물에 습기가 많아 공조기를 설치하였다든지, 보일러를 설치하여 내부 난방을 할 수 있게 만든다든지, 무너진 담장을 보수하는 등의 행위를 말한다. 즉, 원래는 임대인이 지출해야할 부분을 임차인이 우선 지불하였기에 그 부분에 대한 비용을 돌려주어야 한다는 의미이다.

3. 부속물 매수청구

부속물은 사용의 편익을 위해 부가적으로 설치한 것을 의미하는데, 건물 1,2층을 모두 사용하는데 2층으로 올라가는 외부계단을 만들었다든지 옥탑으로 물건을 올릴수 있는 컨베이어를 설치했다든지, 기타 영업하는 동안 편의를 설치한 시설 중 임대인의 동의를 얻어 사용, 수익하였고 건물과 분리해서는 효용을 다할 수 없는 물건을 말한다.

4. 유익비와 부속물의 차이점

여기서 유익비의 대상과 부속물의 대상이 약간의 차이를 보인다. 유익비는 해당 임대차건물의 상태를 유지하거나 보수하는 데 사용한 것이고, 부속물은 건물과 별도로 볼 수는 없지만 없어도 되었는데 있음으로 해서 편의성이 향상된 데 기여한 물건을 대상으로 한다. 

그렇다면 이 비용의 청구에서 과연 임대인이 그 시설이나 수리비용을 감당할 것인가 아닌가하는 문제가 생기는데 유익비나 부속물이나 모두 기본요건은 임대인과의 청약과 승낙이 있었는지의 여부이다.

임대인의 허가 없이 건물을 무단으로 개조하거나 기타 손괴하는 행위는 1차적으로 임차인에게 그 책임이 있기에 인정받을 수 없다. 또한 부속물이 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것일 때에는 대상이 될 수 없다. 위에서 예를 든 것처럼 옥상으로 물건을 올리는 컨베이어의 경우 임대인의 허락을 받았다 하더라도 임대인은 계약의 해지 후에 전혀 필요 없는 물건이었고 임차인의 옥상에 물건 야적의 편의성을 위해 사용한 것이라면 부속물청구의 대상이 아닌 철거의 대상이 되는 것이기 때문에 인정받을 수 없다.

 

상가빌딩 양도소득세 처리실무

 

제1절 상가빌딩 양도소득세 처리실무

상가빌딩을 매각하게 되면 시세차익에 대하여 양도소득세를 계산하여 신고납부를 해야 하며, 양도소득세를 절감할 수 있는 절세노하우를 갖고 있는 것이 상가빌딩 투자 시 높은 투자수익률을 올리는 방법이다.

 

양도소득세의 정의

양도소득세는 보유부동산 매각 시 발생하는 불로소득적 자본이득 형성분을 양도의 시점에 조세로 환수하는 제도로 우발적 비정상적인 특성과 응익과세의 성격 그리고 납세의무자의 과세환경을 중심으로 과세한다는 점에서 인세이다.

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상가빌딩 매각실무

㉡ 점검사항

  ⓐ 계단 전체 균열 여부와 발생원인 조사

  ⓑ 돌출부의 마모와 부식 여부

  ⓒ 바닥 마무리재의 들뜸 및 부분파손 여부

  ⓓ 계단 위치의 중요도와 통행 빈도에 적합한 재료를 썼는가를 판단

  ⓔ 옥외계단의 경우 외관형태 변형 여부

 

⑤ 창호

㉠ 창호란 창과 문을 통틀어서 일컫는 말로서 창은 채광과 환기 통풍을 위하여 설치하고, 문은 사람의 출입과 물품의 운송을 위해 설치한다. 이러한 창호는 목재와 강철재등이 사용되고 있는데, 노후화로 인해 피막이 손상되고 구조재의 변형 또는 풍수해등에 의해서 손상을 입게 된다.

㉡ 점검사항

  ⓐ 창호위치 확인

  ⓑ 창호손상의 원인과 보수사항 파악

  ⓒ 파손행위 시 책임소재 구분과 피해 정도 파악

  ⓓ 자연적 손상에 의한 안전대책 강구

⑥ 기타

㉠ 화장실 청소상태 체크: 상가빌딩 화장실은 매도자가 상가빌딩관리에 얼마나 많은 관심을 갖고 있느냐를 보여 주는 기준이 되고 보유기간 동안에도 임차인이 쾌적하게 임차공간을 이용할 수 있도록 청소상태에 많은 신경을써야 한다.

㉡ 기계시설물 관리 체크: 상가빌딩의 기계시설물은 엘리베이터와 카 리프트가 있는지 매각 시 엘리베이터 안전수리와 카 리프트 도색작업이나 안전수리 등을 통해 작동시 오작동이나 소음이 나지 않도록 관리체크해야 한다.

 

상가빌딩 외부관리기법

상가빌딩 답사 시 매수자들이 가장 먼저 접하는 것이 바로 상가빌딩의 외관으로 마감재 수준과 디자인을 기준으로 외벽균열상태와 방수 및 누수상태 등을 확인하므로 이에 대해 관리가 잘 되었을 경우 투자결정을 내리는 데 유리하다.

① 건물의 지붕

㉠ 지붕은 벽과 더불어 비,바람 등과 같은 자연기후로부터 보호해 주는 기능을 한다 지붕 위에 사용되는 재료는 부식이나 녹이 나지 않아야 하기 때문에 도장을 해야 하는데, 특히 강관부분은 3~5년을 주기로 도장을 해야 한다. 또한 균열로 인한 누수, 동해 등에 대해서도 주의해야 한다.

㉡ 점검사항

ⓐ 균열여부는 육안으로 확인이 가능하다.

ⓑ 방수상태는 방수모르타르나 아스팔트방수의 경우 균열여보를 점검하고 균열부 중심을 작은 망치로 두드려서 속이 빈 소리가 나면 방수층에 이상이 있는 것이다. 또한 지붕의 배수로 등이 오물로 막혀 있거나 파손되어 누수현상이 있는지도 확인한다.

ⓒ 난간이 금속자재인 경우 페인트칠이 벗겨져 있거나 녹이 슬어 있는지 확인한다.

② 건물의 외벽

㉠ 건물의 외벽은 지붕에 비하여 누수 염려가 적지만 벽면에 생긴 균열은 누수현상을 일으키는 원인이 되기도 한다. 특히 이음새 부분은 주의를 하여야 한다.

㉡ 점검사항

ⓐ 모르타르칠과 타일 점검

ⓑ 콘크리트로 마무리된 면 점검

ⓒ 빗물의 침투여부 점검

ⓓ 도장부분 점검

 

③ 기타

㉠ 내외부 건물 균열상태 체크: 상가빌딩 건축구조물은 사용연수가 늘어날 때마다 미세한 균열과 구조적인 문제가 있을 경우 균열이 점점 커지므로 매각 전에 이에 대한 보수공사나 도색을 해야 한다.

㉡ 건물 외벽청소관리: 상가발딩의 외벽은 마감재에 따라 청소하는 시점과 방법이 많이 다르지만 매년 1년씩 정기적으로 외벽청소를 해주어야 한다. 매각을 하기로 결정했다면 당연히 건물 외벽청소를 해서 매수자들이 깨끗하고 청결한 상가빌딩을 볼 수 있도로고 하는 것이 매각을 잘 하는 방법이다.

㉢ 방수나 누수상태 체크: 매수자들이 가장 심각하게 고려하는 것이 바로 누수되는 곳이 있느냐이다. 하지만 대부분의 매수자들이 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다. 상가빌딩 보유기간 동안에 만약 누수가 있다면 임차인에게 피해를 주지 말고 적극적으로 원인을 찾아내어 방수공사를 해야 할 것이다.

 

제2절 상가빌딩 성공매각전략

상가빌딩을 소유한 매도자들이 상가빌딩을 매각하기 위한 결정을 하는 데에는 다양한 요소들이 작용한다. 상가빌딩소유자들이 매도를 결정하는 데 가장 결정적인 매도를 해야 하는 당위성을 입증하여 설득시키는 전략이 필요하다.

 

1. 상가빌딩 매각유도 설득기법

경제지표 설득기법

상가빌딩 소유주들은 상가빌딩 매각 시 대부분 미시적인 경제지표보다는 거시적인 경제지표를 기준으로 매각여부를 결정하는 경우가 많아 이를 적절히 브리핑하여 매각의 당위성을 설득해서 매각을 유도하는 기법이다.

세금절세 설득기법

상가빌딩소유주들은 연령이 많을수록 상속세나 증여세 납부액과 양도소득세 납부액을 비교하여 비교적 세금부담이 적은 쪽으로 결정하는 경우가 많아 양도소득이 유리하다는 자료를 입증하여 설득해 매각을 유도한다.

시세차익 설득기법

상가빌딩소유주들은 상가빌딩에 투자를 해서 높은 투자수익률을 올렸을 경우 목표수익률달성에 대한 시세차익을 얻기 위해 매각을 고민하는 소유주들이 있으므로 기대수익률 달성을 이유로 설득해 매각을 유도하는 기법이다.

호재정보 설득기법

상가빌딩소유주들은 상가빌딩에 투자할 당시 지역의 개발호재를 감안하여 개발호재의 영향으로 가격이 오르고 상권입지가 더욱 활성화됨으로 인해 투자수익이 높을 것이라 생각하고 투자하는 경우가 많으므로 이 호재를 시세가 정점에 올랐다는 것을 설득해 매각을 유도하는 기법이다.

 

2. 상가빌딩소유주 매각협상기법

상가빌딩소유자가 매각하기로 결정을 했다면 가장 중요한 것은 매매시장에 내놓을 수 있는 경쟁력 있는 상가빌딩 상품으로 만드는 협상을 매도자와 해야 한다는 것이다.

 

매도자들이 좋아하는 4가지 중개인 성향

① 비밀유지를 해주는 중개인

상가빌딩소유주들은 상가빌딩을 매각할 때 가장 고민하는 것이 매각으로 인해 주변에 안 좋은 소문들이 발생하는 경우이고 임차인들이 매각사실을 알았을 때 임대료를 체납하는 경우가 많아 이에 대해 비밀유지를 해주는 중개인을 선호한다.

② 최단기간에 매매해 주는 중개인

상가빌딩소유주들은 매각할 때 매매시장에 내놓자마자 거래가 되는 것을 원하므로 되도록 짧은 시간 내에 매매를 해줄 수 있는 능력을 가진 중개인을 선호한다.

③ 매수고객이 많은 중개인

상가빌딩을 매각할때 상가빌딩 중개경험이나 매수고객이 많은 중개인을 선호한다.

④ 매매가격을 만족시키는 중개인

상가빌딩소유주들은 누구나 시세보다 높게 매도하고 싶은 생각을 하고 있으므로 매도자가 요구하는 매매가격으로 계약을 해줄 수 있는 중개인을 선호한다.

 

 상가빌딩소유주와 매각조건 현상기법

상가빌딩소유주와 매매가격을 협상할 때 우선 매도자의 가격을 인정해 주고 브리핑을 해야한다. 하지만 매도인이 제시한 매매가격이 매매시장에서 매수자들이 요구하는 가격과 차이가 클 경우 거래가 성사되기 어려우므로 이에 대한 협상테크닉이 필요하다.

매매가격 협상테크닉으로는 역지사지기법과 거래사례기법 및 상황연출기법과 사이드브리핑기법이 있다.

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제1절 상가빌딩 매각관리기법

상가빌딩에 투자를 해서 매각을 하고 싶은 경우 어느 시점에 매각을 해야 하는지에 대한 타이밍을 결정하는 것은 상당히 어렵다. 하지만 상가빌딩 투자에의 성공을 위해서는 투자시기부터 매각시점을 예측하는 것이 중요한 노하우이다.

 

1. 상가빌딩 매각 타이밍 4가지 분석기법

호재반영 분석기법

상가빌딩 매각 시 개발호재 이슈를 중심으로 투자를 한 경우 개발호재에 대한 시세 반영률을 분석하여, 시세 상승률이 저하되어 더 이상 가격이 인상되지 않아 매각을 해야 하는 시점을 선정하는 기법이다.

경제지표 분석기법

부동산시장의 거시적인 지표인 출구전략이나 해외 부동산시장 동조와 미시적이 지표인 상가빌딩 공실률과 연체율 등을 기준으로 상가빌딩시장의 시세를 분석하여 매각시점을 선정하는 기법이다.

목적수익률 분석기법

상가빌딩에 투자해서 직영으로 장사를 하거나 사옥으로 사용을 하다가 이에 대한 목적이 완료되면 매각을 하는 시점을 선정하는 기법이다.

 

매각 임대수익관리기법

상가빌딩에 투자해서 보유기간 동안 체계적인 자산관리를 통해 높은 임대수익을 만드는 것이 상가빌딩을 매각할 때 높은 시세차익을 얻을 수 있는 지름길이다. 상가빌딩을 매각할 때 가장 중요한 임대수익관리기법이 바로 임대기간관리와 임대공실관리 그리고 연체료관리기법이다.

 

 

상가빌딩 매각 시 임대기간관리기법

상가빌딩 매각 시 사옥이나 사용목적을 갖고 투자하는 투자자들은 투자 시 실무살 가장 중요하게 생각하는 것이 상가빌딩 매매가격보다는 언제 회사가 입주할 수 있는지 그 사용여부시점에 관한 것으로 현재 임차인의 명도시점이다. 이를 위해 상가빌딩을 보유하는 임대기간 동안 다양한 테크닉으로 임대기간을 관리하여 사옥용 목적 상가빌딩 투자자의 기호를 맞추어 높은 시세차익을 얻을 수 있다.

 

상가빌딩 매각 시 임대공실관리기법

매각 시 가장 힘든 상가발딩이 바로 공실이 많은 상가빌딩으로 투자자들이 상권입지분석을 할 때 가장 먼저 제외하는 것이 바로 공실률 리스크가 높은 상가빌딩이다. 보유기간 동안 향후 매각을 계획한다면 낮은 임대료 가격을 임대를 주더라도 공실을 만들지 않는 것이 좋다.

만약 부득이하게 임대가 되지 않아 공실로 있다면 대기업들이 사용하는 가장 실용적인 '세일 앤 리스백(Sale&Lease Back)방식'으로 상가빌딩을 매각해야 할 것이다.

 

[참고] 

세일 앤 리스백 방식은 상가빌딩소유주가 매도를 할 경우 매수자에게 매도자가 상가빌딩의 전부나 일부를 상당기간 동안 임대를 책임져 주는 방식으로 매수자들 입장에서는 안정적인 임대수익을 보장할 수 있고 매도자는 매수자에게 유리한 임대조건을 제시하여 높은 매가가격을 받을 수 있는 방식으로 대기업들이 주로 사용한다.

 

상가빌딩 매각 시 연체료관리기법

상가빌딩 매각 시 임차인의 연체된 임대료가 있을 경우 임대인 입장에서는 이를 매수자에게 알릴 수 없고 이에 대한 책임을 지기에는 감당하기 힘든 경우가 발생하므로 이에 대한 해결을 매각 전에 해야 매각하기에도 상당히 유리하다.

매도인은 연체임대인과 매각 사전에 연체협상을 통해 보증금 공제방식 등 다양한 연체협상테크닉으로 이를 해결해야 매각을 잘할 수 있을 것이다.

 

매각시설물 점검기법

상가빌딩 매각 시 대부분의 매도자들이 생각하지 못하는 분야가 바로 시설물 점검기법으로 매수자들이 상권입지와 임대수익을 비교하고 최종적으로 검토하는 분야이므로 매각 시 반드시 체크해야 한다.

 

상가빌딩 내부관리기법

상가빌딩 보유기간에도 시설 내부관리가 철저해야 하지만 매도할 경우 특히 매수자는 내부시설물 상태와 공용부 및 화장실 관리상태를 확인하여 이에 대해 관리가 잘 되었을 경우 투자결정을 내리므로 이에 대한 꾸준한 점검이 필요하다.

① 바닥

㉠ 건물 바닥의 기능을 유지하기 위해서는 바닥을 깨끗이 청소하고 바닥에 깔린 재료를 보존하는 데 각별한 노력을 해야 한다. 이의 점검은 위험방지, 기능보존을 주목적으로 청소할 때 주의하고 별도로 책임자를 지정해서 정기적으로 점검한다.

㉡ 점검사항

  ⓐ 바닥의 균열 요철 여부

  ⓑ 바닥재의 오손 여부

  ⓒ 바닥의 침하 여부

  ⓓ 오염물질의 표면손상 여부

② 내벽

 ㉠ 건물의 내벽(간벽 포함)은 용도 및 기능에 따라 음향차단,방음, 보온 등의 효과가 있으며 장소에 따라 내수 내화가 요구되는 경우가 있다. 그러나 벽에 손모가 생기는 원인은 누수, 습기, 건조, 온도변화, 일사에 의한 퇴색 및 노후화 등의 자연적 작용과 사람이나 물질의 접촉, 오염, 파괴 등의 인위적 작용이 있다.

 ㉡ 점검사항

  ⓐ 벽체의 파손 및 균열 여부

  ⓑ 내화성, 내구성, 내수성 여부

  ⓒ 파손, 오염물질 부착 여부

  ⓓ 도장보존상태

③ 천장

 ㉠ 바닥, 내외벽과 같이 실내공간을 구성하는 요소로서 미관상으로도 중요한 위치를 점할 뿐만 아니라 기능적으로 음향차단, 보온, 음향흡수, 단열작용을 한다. 그러나 천장도 기일이 경과할수록 손모, 오염, 파손 등이 일어나는데 대개 이러한 현상은 누수, 빗물, 결로, 습기, 온도변화 등의 자연작용이 많고, 천장부근에 있는 설비기기, 덕트, 배관 등의 진동과 위층 바닥의 진동 및 전장에 물체가 접촉되어 생기는 파손등의 인위적인 것도 있다.

또한 강우량이 많은 야간에 창을 닫지 않아서 고온다습한 외기가 들어와 결로현상을 일으켜서 바닥, 벽, 천장을 습하게 하는 일도 있다.

  ㉡ 점검사항

    ⓐ 천장을 구성하는 반자틀 구조와 손상 여부

    ⓑ 배기구, 설비기기 의 적정위치 점검 및 배기구 손상 여부

    ⓒ 천장에 얼룩현상을 점검하고 그 원인조사

    ⓓ 천장재료의 가연성, 흡음성, 단열성 여부

 

④ 계단

 ㉠건물 내의 교통로로서 중요한 기능을 갖고 있으며 비상시에 대피할 수 있는 구조로도 이용된다. 그러나 계단도 보행자에 의해 인위적으로 감모, 손모되는데 특히 무거운 물건을 운반할 때 접촉하여 오염,파손, 부식 등의 현상이 나타난다.

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상가빌딩 자산관리 분야별 기법

[참고] 상가빌딩의 내용연수

내용연수란 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말하는데, 이는 관리자의 태도, 입지조건 및 관리방법, 시공상태에 따라 달라진다. 내용연수에는 물리적 내요연수, 경제적 내용연수, 기능적 내용연수, 행정적 내용연수가 있다.

1. 물리적 내용연수

건물의 사용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 인한 자연적 작용에 의해 생기는 노후화 지진 화재 등의 천재지변에 의해 생기는 손상 등으로 사용이 불가능하게 될 때까지 버틸 수 있는 연수를 말한다.

2. 경제적 내용연수

인근환경과 건물의 부적합, 부근의 다른 건물과 비교한 시장성 감퇴 등에 의해 경제적 수명이다하기까지의 버팀연수를 말한다.

3. 기능적 내용연수

건물과 부지와의 부적응, 설계의 불량, 설비의 부족과 불량, 건물의 외관과 디자인 등 건물이 기능적으로 유효한 기간이다.

4. 행정적 내용연수

법제도나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하기까지의 기간을 말한다.

 

(2) 상가빌딩 시설관리를 위한 상가빌딩 건축물 6단계 건축공정

구분 단계명 주요내용
1단계 가설공사단계 건축시공을 위한 준비단계
2단계 토목공사단계 토지경계와 지하층 공사단계
3단계 골조공사단계 건축물 구조를 세우는 공사단계
4단계 내장공사단계 소방, 전기, 설비 등 내부공사단계
5단계 외벽공사단계 건축물 외부디자인과 외부공사단계
6단계 마감공사단계 준공검사를 위한 마무리공사단계

 

(3) 상가빌딩 시설관리 5가지 분야

시설관리분야 주요내용
건축분야 방수나 누수 문제
전기분야 전기 누전 문제
소방분야 화재 및 소방시설 문제
설비분야 설비 오작동 문제
기계분야 기계 노후화 문제

 

관리인 교육기법

상가빌딩을 체계적으로 운영하기 위해 관리인에 대한 상가빌딩 업무지식 및 소양교육은 반드시 필요하며 정기적으로 실시해야 한다.

 

상가빌딩 관리인은 크게 3분야로 구분된다.

구분 주요업무 고용구조
관리소장 전반적인 자산관리업무 아웃소싱
주차경비원 전반적인 주차경비업무
청소위생사 공용부 화장실청소업무

 

상가빌딩 관리인이 갖추어야 할 4가지 직업의식

 

① 성실성을 갖추어야 한다

상가빌딩 관리인은 출근시간을 준수하여 입주자들이 불편함이 없도록 관리업무를 해야하며 근무태만이나 업무소홀 등으로 관리업무에 지장을 주어서는 안 된다.

② 직무능력성을 갖추어야 한다

상가발딩 관리인은 임대인을 대리하여 상가빌딩 자산관리해야 하므로 기본적인 임대상담과 연체협상 및 시설관리를 할 수 있는 직무능력성을 갖추어야 한다

③ 신체가 건강해야 한다

상가빌딩 관리인은 전반적으로 연령대가 높으므로 신체적으로 건강하지 않을 경우 임대인에게 피해가 갈 수 있으므로 건강관리를 해야 한다

④ 고객서비스 마인드가 있어야 한다

상가빌딩 관리인은 상가빌딩에 상주하는 임차인과 사용인들에게 친절해야 하고 방문하는 고객에 대한 서비스 마인드를 갖고 있어야 한다

 

시설분야별 점검기법

상가빌딩 시설관리는 시설분야별로 중요한 부분을 정기적을 점검하여 안전사고예방과 물리적 내용연수를 늘려야 한다.

구분 주요 점검사항
건축분야 - 옥상 바닥 및 주차장 균열
- 수해기 및 해빙기 방수점검
- 지면이 접한 면이나 골조틈 누수
전기분야 - 전기용량 초과 증설로 인한 과부하
- 인테리어공사 시 부실자재로 인한 누전사고
소방분야 - 소화전시설 사용점검
- 소방기본법 고나련 위반사항 점검
설비분야 - 지하배수펌프 및 집수정 점검
- 화장실 설비 및 정기적 점검
기계분야 - 정기적인 소모품 교환 점검
- 안전사고예방 정기점검

 

시설분야별 업체선정기준

상가빌딩 시설관리는 시설 각 분야별로 관리용역회사를 선정하여 위탁관리를 하여야 하며, 용역회사 선정 시 업체에 대한 업무의 전문성과 신뢰도를 기준으로 선정해야 한다.

 

시설분야별 업체선정 시 4가지 필수요소

① 업체 신뢰성

시설관리 용역업체는 상당히 영세한 업체들도 많고 우후죽순처럼 생겼다가 사라지는 시설회사들이 많으므로 회사의 이력과 실적을 꼼꼼히 확인하고 선정해야 한다.

② 업무 전문성 

 시설분야별로 전문성을 갖춘 능력 있는 전문가들이 담당자로 배치되어야 시설관리의 효용성을 높일 수 있다.

③ 업무 신속성

상가빌딩에서 돌발적인 사고가 발생할 경우 현장에 도착해서 사고를 수습하는데 소요되는 시간이 짧아야 한다.

④ 정기점검 능력성

시설 각 분야별로 매월 정해진 날짜에 정기적인 점검을 하고 이에 대한 점검결과를 체계적으로 상가빌딩 소유주에게 보고를 해야 한다.

 

제4절 상가빌딩 행정관리기법

1. 행정관리 필요성

상가빌딩 행정관리는 모든 자산운영관리의 분야별 업무를 하는 데 가장 기본적인 업무로 체계적인 시스템을 통해 효율적으로 운영될 수 있도록 해야 한다.

 

상가빌딩 행정관리의 4가지 목적

① 체계적인 자산관리 운영을 위한 목적

상가빌딩 행정관리의 가장 중요한 목적으로, 임대사업을 하기 위해 체계적인 임대사업운영기준을 만들어 임차인에게 준수하도록 하는 목적이 있다.

② 임대사업의 효율성을 높이기 위한 목적

임대사업의 주요 수입원인 임대료와 관리비의 입금관리와 매월 지출되는 운영비용을 비교하여 임대사업의 효율을 높이는 목적이 있다.

③ 임대사업의 편의성을 위한 목적

임차인들에게 보내는 각종 공문이나 통지문 등을 정해진 양식에 따라 문서화함으로써 업무상의 편의성을 높이는 목적이 있다.

④ 대관청업무를 유기적으로 하기 위한 목적

상가빌딩과 관련된 구청과 세무서 등의 관청 담당부서와의 긴밀한 업무협조를 통해 편리하게 임대사업을 하는 목적이 있다.

 

임대료 고지서 작성기법

임차인이 매월 납부해야 하는 임대료와 관리비에 대한 임대고지서를 작성해야만 체계적인 자산관리가 가능하다.

① 임대고지서 필수 기재사항

상가빌딩 임대고지서에는 매월 납부해야 할 임대료, 관리비, 부가세, 공과금, 입금계좌번호, 연체료 조항 등이 필수적으로 기재가 되어야 한다.

② 임대고지서 전달시점

상가빌딩 임대고지서는 입금일 일주일 전에 임차인에게 직접 교부하여야 하며 전달 시 세금계산서도 같이 전달하는 것이 편리하다.

 

각종 공문 작성기법

상가빌딩 임대사업을 하면서 체계적인 자산관리를 하려면 임차인에게 구두상으로 통보하는 방법보다는 서류화하여 증거자료를 남겨 높는 것이 좋다.

① 임대료 연체통지문

임대료 연체통지문은 임차인이 임대료를 납부하지 않았을 경우 전화통보및 독촉을 통해 협상을 하고도 납입이 안될 경우 임차인에게 보내는 통지문으로 향후 법적 명도소송시 증거로 제출할 수가 있다.

② 시설공사 안내통지문

시설공사 안내통지문은 상가빌딩 시설구조물의 하자보수공사나 정기 유지보수공사를 할 경우 임차인들에게 사전에 통보를 하여 사고를 예방하고 업무상 불편하지 않도록하기위해 임차인에게 보내는 통지문으로 만약 통지를 하지 않고 공사를 하다가 사고가 발생하면 임대인이 과실책임을 물을 수도 있다.

③ 계약해지 내용증명

임차인이 임대차계약서 주요사항을 위반하여 더 이상 임대계약을 유지하기 어려울 경우 임차인에게 보내는 통지문으로 법률적인 증거자료가 되므로 우체국에 가서 3부를 작성하여 내용증명 발송형식으로 발송을 해야 한다.

④ 임대료 갱신 안내통지문

임대계약기간이 만료가 되기 전에 임대계약 갱신 시 임대료를 인상하려고 할 경우에 임차인에게 보내는 통지문으로 주변 임대시세와 부득이하게 임대료를 인상할 수 밖에 없는 상활을 구체적으로 설명하여 보내는 통지문이다.

 

대관청 관련 업무

상가빌딩 행정관리업무 중 대외적인 업무로 임대사업을 운영하면서 공공기관과 관련한 다양한 업무들이 발생하므로 공공기관별로 담당자들을 관리하는 것도 임대사업을 운영하는 데 반드시 필요한 업무이다.

 

구청 담당업무

상가빌딩 임대사업을 하면서 구청의 건축과, 도시과, 청소과, 주차장과, 위생과 등의 업무부서와 자주 업무협의를 해야 할 일들이 발생하므로 각 과별 담당자들 성향과 연락처를 체계적으로 관리해야 한다.

 

세무서 담당업무

상가빌딩 임대사업을 하면서 세무서의 민원실, 소득세과의 업무부서와 연결된 업무협의를 해야 하지만 기장 세무사가 있다면 위임하여 세무업무를 처리하면 편리하다.

 

상가빌딩 보유 시 납부해야 할 세금

상가빌딩을 보유할 경우 임대사업을 운영하면서 1년마다 보유관련 세금을 납부해야 한다. 보유관련 세금은 지방세인 재산세로 토지와 건물에 대해 각각 납부를 해야 하며, 국세인 종합부동산세를 납부해야 한다.

 

재산세 관련

구분 주요내용
성격 응익세, 물세, 부분적 인세, 지방세 사실상 현황 부과
부과기관 시 군 구 지방자치단체(지방세)
과세지역 관할 지방자치단체 내 상가빌딩
납세의무자 과세기준일 6월 1일 현재 사실상의 소유자
납기일 - 토지: 매년 9.16~9.30까지
- 건축물: 매년 7.16 ~ 7.31까지
징수방법 시장 군수가 보통징수방법에 의해 부과징수
고지의무 납기 개시일 5일 전까지 발부
병기조세 특정 부동산에 대한 지역자원시설세
소유권변동신고 등기가 안된 경우 과세기준일로부터 10일 내 시장군수에 신고
물납신청 세액이 1,000만원 초과 시 지방자체단계 내 소재 부동산으로 물납 가능
분납신청 세액이 500만원초과 시 납부기한이 경과한 날부터 2개월 이내 분납 가능
가산금 납부기한이 지난날로부터 체납 조세의 3% 징수
부가세 세액의 20%에 해당하는 지방교육세 부가세 징수
소액징수면제 세액이 고지서 1매당 2,000만원 미만일 때 징수하지 않음

 

종합부동산세 관련

구분 주요내용
성격 응익세, 인세, 국세 사실상 현황 부과, 조세부담의 형평성을 위해 고액부동산보유자에게 높은 세율로 부과
부과기관 국세청(국세)
과세지역 전국에 보유한 상가빌딩
납세의무자 과세기준일 6월 1일 현재 사실상 소유자
납기일 당해 연도 12 1~12. 15까지
징수방법 관할 세무서장이 부과징수
고지의무 납기 개시일 5일 전까지 발부
분납신청 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분납 가능
- 250만원 초과 500만원 이하: 250만원 초과금액을 분납
- 500만원 초과: 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납
- 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
가산금 납부기한이 지난 날로부터 체납 조세의 3% 징수
부가세 세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세 부가세 부과

 

4. 화재보험 가입

상가빌딩을 보유하는 동안 안전사고예방과 갑자기 발생하는 사고를 예방하기 위해 건축물 화재보험에 반드시 가입해야 한다. 상가빌딩의 화재보험을 물적 보상을 담보로 보험가입이 되고 있지만 인적 보상을 할 수 있도록 화재보험 특약을 활용하여 가입을 하여야 보유하는 동안 갑작스런 화재나 사고로 인해 발생하는 손실을 예방할 수 있다.

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상가빌딩 자산관리 분야별 기법

 

임차인 영업현황 조사

임대 갱신을 하기 위해 반드시 체크해야 할 것이 바로 임차인 영업상황분석으로 주변 임대료보다 저렴하게 임대가 되었어도 임차인이 이를 지불할 수 있는 능력이 되지 못한다면 향후 임대인과 감정적인 분쟁과 임대료 연체문제로 발전할 수 있으니 주기적으로 살펴보아야 한다.

*업종별 임차인 영업현황 조사방법

근린생활시설/의료시설 업무시설
- 주중과 주말 현장 확인기법
- 영업 pick time 확인기법
- 업종트렌드 확인기법
- 화사 운영상태 확인기법

 

임대료 인상협상단계

임대료를 갱신하기 위해 사전조사를 하여 임대료를 인상 갱신하기로 결정을 했다면 무작정 인상한다는 통보를 하는 것이 아닌, 단계별 임대료 갱신절차를 통해 임차인에게 고지하고 합의하는 결정을 해야 한다.

* 임대료 인상협상단계

단계 단계명 주요내용
1단계 사전인식단계 임차인에게 임대계약 만료 2개월 전에 미팅을 하여 임대계약 만료시 임대료 인상 고민 중임을 인지시킴
2단계 서면통보단계 주변 임대시장을 철저히 분석하여 임차인에게 구두상이 아닌 서면으로 임대료 인상에 대한 부득이한 면을 첨부하여 인상금액 통보
3단계 인상협상단계 인상할 임대료를 임차인과 협상할 때 조정폭을 정해서 탄력적으로 협상하며 임대특약 옵션을 적절히 사용
4단계 협상완료단계 임차인에게 부득이하게 임대료를 인상할 수밖에 없는 사유를 설명하여 감정적인 부분을 해소하고 성의표시로 원활한 관계 유지

 

제2절 상가빌딩 연체관리기법

 

연체관리 필요성

상가빌딩 연체관리는 상가빌딩 자산운영관리에 있어 꼭 필요한 전문분야로 대외적으로 많이 알려져 있지 않은 내용이지만 상가빌딩 자산운영관리의 성패가 될 수 있으므로 다양한 핵심전략과 운영기법이 있어야 한다. 상가빌딩 연체관리 목적으로는 다음과 같은 것이 있다.

 

매월 고정적인 임대수익의 보장

상가빌딩 임대사업을 하는 가장 중요한 이유로 매월 고정적인 임대수익이 나와야 하는 것인데 불규칙적인 입금이나 연체가 발생할 경우 임대인 입장에서 큰 손실을 얻을 수 있다.

 

체계적인 임차인 관리

상가빌딩을 자산관리하려면 체계적인 자산관리시스템으로 연체관리가 되어야 하며, 연체된 임차인 관리를 태만히 했을 경우 연체하지 않은 임차인까지 연체를 할 가능성이 있으므로 전반적으로 심각한 문제를 야기시킬 수 있다.

 

원활한 임대사업 운영

상가빌딩 임대사업을 운영하려면 매월 고정적인 지출이 나가야 하는데 고정적인 수입인 월임차료가 연체되면 고정적인 지출에도 어려움이 생기므로 상가빌딩 운영을 원활하게 할 수 없다.

 

편안한 임대사업 운영

상가빌딩에 투자한 투자자들이 가장 많이 어려워하는 분야가 바로 연체관리분야로 연체관리없이 단순히 임대료가 규칙적으로 들어올 것으로 생각하지만 실상은 그렇지가 않으므로 이에 대한 꾸준한 관심을 쏱아야 한다.

 

연체임차인 업종별 특성

상가빌딩 연체관리는 상가빌딩 종류별 업종에 따라 협상하는 방법과 연체관리 운영방법이 다르다.

** 상가빌딩 업종별 연체관리 특성

구분 임대주택 임차인 근린생활시설 임차인 업무시설 임차인
임대공간 임대주택 근린생활시설 업무시설
임대목적 거주목적 장사목적 사업목적
연체임차인 특성 유흥업종사자 비수기업종 다단계, 시행사
연체관리 관점 연체사유 없음 권리금조항 공실률 관리

 

연체임차인 협상기법

상가빌딩 연체관리는 임차인과 충분한 협상을 통해 임대료가 연체되지 않도록 사전에 예방하는 것이 목적이지만 연체된 임차인들과 협상을 통해 법률적인 소송으로 진행되지 않도록 하는 것도 중요하다.

 

상가빌딩 연체관리 사전예방 4가지 기법

상가빌딩에 투자하고 연체를 발생시키지 않도록 사전에 예방하는 4가지 방법이 있다.

① 임대차계약서상 임대료 연체조항 삽입

상가빌딩 임대차계약서에 임대료를 연체할 경우 매월 일정 몇 %를 연체요율로 정해서 고지한다는 내용을 삽입하면 연체료를 부과할 수 있는 명분이 생기고 이를 향후 임차인과 협상 시 활용할 수 있는 카드가 될 수 있다.

② 매월 임대고지서 발행

상가빌딩 자산관리의 가장 기본은 바로 매월 임대고지서를 발행하여 임차인에게 매월 임대료를 입금해야 하는 금액과 입금일을 고지해 주어야 하는 것이다.

③ 체계적인 자산관리시스템

임대료를 납부해야 하는 입금일에 납부하지 않을 경우 임대료 납부독촉을 정확한 날짜에 해야 체계적인 자산관리를 하고 있다는 사실을 임차인이 인식하고 이에 대해 연체하지 않도록 노력한다.

④ 임대인의 임대사업 마인드 인식

임대인이 임대사업을 운영하는 원칙을 정확히 임차인에게 고지하여 임대료가 연체될 경우 이에 대한 불이익을 줄 수밖에없는 상황을 설명하고 임차인에게 임대인의 임대사업운영규칙을 인식시켜야 한다.

 

상가빌딩 연체관리 사전협상 8단계 기법

구분 단계명 주요내용
1단계
기선제압단계
월말 고지단계 임대료 입금 7일 전 임대료고지서 발송
전화통보단계 임대료 입금일 3일 이내 임대료 미납통보
2단계
명분쌓기단계
1차  D-day 고지단계 1차로 10일 정도 유예기간을 주는 명분쌓기
2차  D-day 고지단계 2차로 10일 정도 유예기간을 주는 명분쌓기
3차  D-day 고지단계 연체협상의 마지막 단계로 임차인에게 최종 적극통보
안내통지문 발송단계 명분쌓기 최종단계로 법적진행을 문서로 통지
3단계
법적 진행단계
내용증명 발송단계 임대료 입금 최종일과 임대계약 해지예정통보
계약해지 통보단계 임대인의 실익을 검토하여 계약해지 결정

 

연체임차인 법적 대처기법

상가빌딩 임차인이 임대료를 연체하였을 경우 체계적으로 연체협상을 해야 하지만 부득이하게 원활한 협상과 연체임대료 입금이 되지 않을경우 법적인 조치를 진행해야 한다.

 

* 진행 대처기법

구분 제소 전 화해조서 명도소송
진행시기 임대계약 체결 시 임대계약 해지 시
소요기간 최소 2~3개월 최소 5~6개월
법률담당 변호사 유리 법무사 유리
장점 사전합의 임대인 임의진행
단점 임차인 동의 전제 장기간 소요
동시 법률절차 점유이전금지가처분 동시진행

 

제3절 상가빌딩 시설관리기법

 

시설관리 필요성

상가빌딩 관리방식 중 역사가 가장 오래된 자가관리방식은 근대적인 방식이며, 오늘날 현대적의미에서 전문적인 관리방식의 필요성이 대두됨에 따라 상가빌딩의 안전사고를 예방하고 체계적인 관리로 매월 고정적인 지출을 절감하기 위해 위탁관리방식으로 행해지고 있다.

 

상가빌딩 시설관리의 목적

① 고정운영 지출비용 절감

상가빌딩 시설관리의 가장 중요한 목적으로 상가빌딩이 운영되기 위해 매월 지출되어야할 운영비용을 최소화시켜 투자수익률을 높이는 데 목적이 있다.

② 쾌적한 임대공간 제공

상가빌딩 시설관리는 임차인이 임대공간에서 사업을 운영하는 데 쾌적한 환경을 제공하고 편리하게 사용할 수 있도록 해주는 목적이 있다.

③ 안전사고예방

상가빌딩 시설관리는 상가빌딩에서 임차인이나 방문자로 인해 언제든지 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위해 반드시 필요하다.

④ 시설물의 물리적 내용연수 연장

상가빌딩 시설관리를 체계화한 정기적인 점검과 하자보수공사로 건축물의 수명을 연장시키고 활용도를 높이는 목적이 있다.

 

 

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3. 임차인별 특성과 관리기법

상가빌딩 임대관리를 효율적으로 하기 위해 임차인의 성향별 특성을 분류하고 임차인의 성향별 관리기법에 대해 알아야 한다.

 

임차인 성향 성향별 특성 성향별 관리기법
우유부단형 자기를 낮추어 이익을 얻는 실속형으로 임대인에게 항상 사업이 어렵다며 인간적으로 동정심을 유발하고 임대인의 요구사항을 듣고도 결정을 해주지 않고 미루는 스타일로 임대료 연체를 상습적으로 하는 유형이다. 감성적인 동정심을 유발하므로 이성적으로 협의를 하여야 하며 연체통보 시 지정기일을 명시하고 연체료를 부과하여 관리해야 한다.
막무가내형 임대인의 입장보다는 임차인 본인의 상황을 중심으로 임대인에게 요구하는 스타일로 임대인의 임대사업 운영규칙을 자주 어겨 임대인과 분쟁이 심하며 명도소송대상이 되는 경우가 많다. 임대사업하기 가장 어려운 유형으로 임대사업 운영규칙을 위반했을 경우 즉시 통지문을 발송하고 문서화해서 기록을 남겨 향후 법적 근거자료를 준비해야 한다.
단도직입형 임대인에게 상당히 공격적인 스타일이지만 임대인에게 요구할 것은 당당히 요구하고 임차인이 책임질 부분은 책임지는 스타일로 임대료 연체는 하지 않는 합리적인 유형이다. 임대사업하기 가장 좋은 유형이지만 무리한 부탁이나 요구를 할 경우가 많으며 이를 요구 시 정확한 임대사업운영규칙에 대한 예외사항이 없음을 명확히 해주어야 한다.
주도면밀형 실리형으로 손익계산이 빠른 편으로 사전에 임대인의 요구사항에 대하여 분석하여 준비하고 임대인과 협상 시 임대인의 요구사항을 본인에게 유리하게 만들며 임대료 연체를 하지 않는다. 합리적인 협의가 가능하므로 통지문을 발송하거나 임대운영을 할 때 통지사항은 충분한 조사와 검토 후 통지하며 임대료 인상시에도 주변 임대사례를 철저히 분석한 후 정확한 사실과 사례를 통보한다.

 

 

4. 임대마케팅 필요성과 전략

상가빌딩에 공실이 발생할 경우 가장 중요한 것이 공실기간을 최소화하며 공실이 발생하지 않도록 공실률을 낮추는 것이다.

 

임대마케팅 필요성

상가빌딩 임대관리에서 가장 중요한 것이 바로 임대마케팅 전략이다. 실물경제침체와 경쟁상가빌딩들이 신축되면서 상가빌딩 임대공급 면적이 늘어나고 있는 현실 속에서 경쟁력을 갖춘 임대상품으로 만들어야 하며 이를 적극적으로 홍보하여 최단기간 내에 공실률을 낮춰야 한다.

 

임대마케팅 전략

① 상가빌딩 임대마케팅 변화도

상가빌딩 임대관리 시 과거에는 공실이 발생할 경우 단순히 상가빌딩에 '임대' 현수막 또는 안내광고판 등으로 유인하거나, 근처 중개업소 2~3군데 알려 높고 기다리는 소극적인 단순 홍보였다면 현재는 경쟁 상가빌딩과 차별화될 수 있는 마케팅 전략으로 공실률을 줄여야 한다.

 

* 상가빌딩 임대마케팅 변화비교

구분 과거 현재
임대 마인드 소극적 주먹구구식 적극적 임대마케팅 전략
임대방식 현수막, 안내광고판, 중개업소 상권별 중개업소, 온라인 마케팅
임대상담 단순 임대소개 적극 방문유치
임대계약 협상 없는 일방계약 탄력적인 임대옵션계약

 

② 임대마케팅 4단계 전략

구분 단계명 내용
1단계 임대시장 분석단계 주변 공실률과 임대시세 조사
2단계 임대상품 기획단계 경쟁력 있는 임대조건 결정
3단계 임대마케팅단계 온 오프라인 적극적 마케팅 실행
4단계 임대고객 상담단계 임대문의 고객상담 전략 및 방문유치

 

㉠ 임대시장 분석단계: 입지한 상가빌딩 상권 내에 유사한 경쟁 상가빌딩의 공실률과 현재 임대되고 있는 임대시세를 조사하여 임대가격을 결정하는 단계이다.

*임대가격 형성기준

임대가격 임대인이 원하는 임대가격
임차가격 임차인이 원하는 임대가격
시장가격 임대계약이 체결된 계약가격

 

㉡ 임대상품 기획단계: 상권입지의 특성을 분석하여 임차 가능한 임차업종들을 분석하고 조사된 임대료와 임대면적 등을 감안하여 수요 가능한 임차업군을 선정하여 이들이 요구할 수 있는 조건의 임대상품을 기획하고, 임대계약 시 적절한 시점에 브리핑을 통해 임대계약이 빨리 될 수 있도록 임대조건을 결정하는 단계이다.

 

*경쟁력 있는 임대상품 분야별 전략

구분 상품기획안
하드웨어 분야 쾌적한 공용부, 임대공간 청소관리
임대료 책정 분야 임대하한가 선정과 연차별 임대료 옵션전략
임대 옵션조건 분야 임대기간, 렌트프리, 월임대료 비율 등

 

㉢ 임대마케팅 단계: 임대마케팅의 실행단계로 오프라인 마케팅과 온라인 마케팅 실행전략으로 나눈다. 상가빌딩 임대는 사장 먼저 상가빌딩 현황과 임대상품에 대하여 마케팅을 할 수 있는 상가빌딩 임대컨설팅보고서를 만들어야 하며 작성된 보고서를 적극적으로 다양한 채널을 통해 마케팅한다.

 

* 임대마케팅 실행전략

구분 실행업무
부동산 포탈 중개업소 4대 부동산 관련 포털사이트의 부동산 코너와 부동산 전문 포털사이트 내 상가빌딩이 입지한 지역을 영업하는 임대담당 부동산에 마케팅
프랜차이즈 업종별 접촉 상가빌딩이 입지한 상권 내 근린생활에 입점 가능한 프랜차이즈에 접촉하여 입점 타당성 가능 마케팅
역세권 중개업소 마케팅 상가빌딩이 위치한 인근 중개업소뿐만 아니라 지하철역을 중심으로 위치한 중개업소에 2차 마케팅

 

㉣ 임대고객 상담단계: 임대마케팅 결과 문의가 오는 경우 단순한 임대소개 답변이 아닌 임차문의 고객을 적극적으로 상가빌딩에 방문시켜 현장답사를 통한 임대계약의 확률을 높이는 단계이다.

* 임대고객 상담기법

구분 주요내용
임대조건 문의 시  임차 문의 시 단순 임대현황 질문에 답변하지 말고 임차인의 업종과 임대기호도를 분석하는 것이 중요
현장방문 유치 시 메리티 있는 임대 옵션사항을 브리핑하여 최대한 빠른 시간에 현장답사를 유도
현장방문 시  현장답사 시 임차인의 성향과 임대기호도를 분석하여 탄력적인 임대료 협상과 임대옵션으로 클로징 유도

 

5. 임대차계약 갱신협상기법

상가발딩 임대수익률을 올리기 위해 임대차계약 갱신기법은 상당히 중요한 방법이다.

 

임대시세 조사

임대차계약 갱신 시 임대료를 인상하기 위한 가장 중요한 포인트는 바로 인상할 임대료금액 결정과 임대료 인상 타이밍이다.

임대료 인상 시 조사해야 할 4가지 필수사항이 있는데 이는 다음과 같다.

 

① 유사업종별 인근 임대료 조사

현재 상가빌딩에 입점된 근린생활시설과 업무시설 등 입점업종에 따라 비교가 가능한 주변 인근지역의 업종별 임대료 시세를 조사해야 한다.

② 유사규모별 인근 임대료 조사

현재 상가빌딩에 입점된 근린생활시설과 업무시설 등 임대면적과 층수에 따라 차등하여 책정된 주변 인근지역의 규모별 임대료 시세를 조사해야 한다

③ 인근 임대공실률 현황조사

임대 갱신 시 가장 중요한 부분이 바로 인근 임대공실률 상황으로 경쟁에 있는 상가빌딩에 공실률이 높을 경우 자칫 잘못했다가는 공실이 발생할 수 있으므로 유사한 경쟁군에 있는 상가빌딩 임대공실률을 철저하게 조사해야 한다.

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