상가빌딩 자산관리 분야별 기법

상가빌딩 자산관리 분야별 기법

[참고] 상가빌딩의 내용연수

내용연수란 건물이 유용성을 지속할 수 있는 내구연한을 말하는데, 이는 관리자의 태도, 입지조건 및 관리방법, 시공상태에 따라 달라진다. 내용연수에는 물리적 내요연수, 경제적 내용연수, 기능적 내용연수, 행정적 내용연수가 있다.

1. 물리적 내용연수

건물의 사용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 인한 자연적 작용에 의해 생기는 노후화 지진 화재 등의 천재지변에 의해 생기는 손상 등으로 사용이 불가능하게 될 때까지 버틸 수 있는 연수를 말한다.

2. 경제적 내용연수

인근환경과 건물의 부적합, 부근의 다른 건물과 비교한 시장성 감퇴 등에 의해 경제적 수명이다하기까지의 버팀연수를 말한다.

3. 기능적 내용연수

건물과 부지와의 부적응, 설계의 불량, 설비의 부족과 불량, 건물의 외관과 디자인 등 건물이 기능적으로 유효한 기간이다.

4. 행정적 내용연수

법제도나 행정적 조건에 의해 건물의 수명이 다하기까지의 기간을 말한다.

 

(2) 상가빌딩 시설관리를 위한 상가빌딩 건축물 6단계 건축공정

구분	단계명	주요내용
1단계	가설공사단계	건축시공을 위한 준비단계
2단계	토목공사단계	토지경계와 지하층 공사단계
3단계	골조공사단계	건축물 구조를 세우는 공사단계
4단계	내장공사단계	소방, 전기, 설비 등 내부공사단계
5단계	외벽공사단계	건축물 외부디자인과 외부공사단계
6단계	마감공사단계	준공검사를 위한 마무리공사단계

 

(3) 상가빌딩 시설관리 5가지 분야

시설관리분야	주요내용
건축분야	방수나 누수 문제
전기분야	전기 누전 문제
소방분야	화재 및 소방시설 문제
설비분야	설비 오작동 문제
기계분야	기계 노후화 문제

 

관리인 교육기법

상가빌딩을 체계적으로 운영하기 위해 관리인에 대한 상가빌딩 업무지식 및 소양교육은 반드시 필요하며 정기적으로 실시해야 한다.

 

상가빌딩 관리인은 크게 3분야로 구분된다.

구분	주요업무	고용구조
관리소장	전반적인 자산관리업무	아웃소싱
주차경비원	전반적인 주차경비업무
청소위생사	공용부 화장실청소업무

 

상가빌딩 관리인이 갖추어야 할 4가지 직업의식

 

① 성실성을 갖추어야 한다

상가빌딩 관리인은 출근시간을 준수하여 입주자들이 불편함이 없도록 관리업무를 해야하며 근무태만이나 업무소홀 등으로 관리업무에 지장을 주어서는 안 된다.

② 직무능력성을 갖추어야 한다

상가발딩 관리인은 임대인을 대리하여 상가빌딩 자산관리해야 하므로 기본적인 임대상담과 연체협상 및 시설관리를 할 수 있는 직무능력성을 갖추어야 한다

③ 신체가 건강해야 한다

상가빌딩 관리인은 전반적으로 연령대가 높으므로 신체적으로 건강하지 않을 경우 임대인에게 피해가 갈 수 있으므로 건강관리를 해야 한다

④ 고객서비스 마인드가 있어야 한다

상가빌딩 관리인은 상가빌딩에 상주하는 임차인과 사용인들에게 친절해야 하고 방문하는 고객에 대한 서비스 마인드를 갖고 있어야 한다

 

시설분야별 점검기법

상가빌딩 시설관리는 시설분야별로 중요한 부분을 정기적을 점검하여 안전사고예방과 물리적 내용연수를 늘려야 한다.

구분	주요 점검사항
건축분야	- 옥상 바닥 및 주차장 균열 - 수해기 및 해빙기 방수점검 - 지면이 접한 면이나 골조틈 누수
전기분야	- 전기용량 초과 증설로 인한 과부하 - 인테리어공사 시 부실자재로 인한 누전사고
소방분야	- 소화전시설 사용점검 - 소방기본법 고나련 위반사항 점검
설비분야	- 지하배수펌프 및 집수정 점검 - 화장실 설비 및 정기적 점검
기계분야	- 정기적인 소모품 교환 점검 - 안전사고예방 정기점검

 

시설분야별 업체선정기준

상가빌딩 시설관리는 시설 각 분야별로 관리용역회사를 선정하여 위탁관리를 하여야 하며, 용역회사 선정 시 업체에 대한 업무의 전문성과 신뢰도를 기준으로 선정해야 한다.

 

시설분야별 업체선정 시 4가지 필수요소

① 업체 신뢰성

시설관리 용역업체는 상당히 영세한 업체들도 많고 우후죽순처럼 생겼다가 사라지는 시설회사들이 많으므로 회사의 이력과 실적을 꼼꼼히 확인하고 선정해야 한다.

② 업무 전문성 

 시설분야별로 전문성을 갖춘 능력 있는 전문가들이 담당자로 배치되어야 시설관리의 효용성을 높일 수 있다.

③ 업무 신속성

상가빌딩에서 돌발적인 사고가 발생할 경우 현장에 도착해서 사고를 수습하는데 소요되는 시간이 짧아야 한다.

④ 정기점검 능력성

시설 각 분야별로 매월 정해진 날짜에 정기적인 점검을 하고 이에 대한 점검결과를 체계적으로 상가빌딩 소유주에게 보고를 해야 한다.

 

제4절 상가빌딩 행정관리기법

1. 행정관리 필요성

상가빌딩 행정관리는 모든 자산운영관리의 분야별 업무를 하는 데 가장 기본적인 업무로 체계적인 시스템을 통해 효율적으로 운영될 수 있도록 해야 한다.

 

상가빌딩 행정관리의 4가지 목적

① 체계적인 자산관리 운영을 위한 목적

상가빌딩 행정관리의 가장 중요한 목적으로, 임대사업을 하기 위해 체계적인 임대사업운영기준을 만들어 임차인에게 준수하도록 하는 목적이 있다.

② 임대사업의 효율성을 높이기 위한 목적

임대사업의 주요 수입원인 임대료와 관리비의 입금관리와 매월 지출되는 운영비용을 비교하여 임대사업의 효율을 높이는 목적이 있다.

③ 임대사업의 편의성을 위한 목적

임차인들에게 보내는 각종 공문이나 통지문 등을 정해진 양식에 따라 문서화함으로써 업무상의 편의성을 높이는 목적이 있다.

④ 대관청업무를 유기적으로 하기 위한 목적

상가빌딩과 관련된 구청과 세무서 등의 관청 담당부서와의 긴밀한 업무협조를 통해 편리하게 임대사업을 하는 목적이 있다.

 

임대료 고지서 작성기법

임차인이 매월 납부해야 하는 임대료와 관리비에 대한 임대고지서를 작성해야만 체계적인 자산관리가 가능하다.

① 임대고지서 필수 기재사항

상가빌딩 임대고지서에는 매월 납부해야 할 임대료, 관리비, 부가세, 공과금, 입금계좌번호, 연체료 조항 등이 필수적으로 기재가 되어야 한다.

② 임대고지서 전달시점

상가빌딩 임대고지서는 입금일 일주일 전에 임차인에게 직접 교부하여야 하며 전달 시 세금계산서도 같이 전달하는 것이 편리하다.

 

각종 공문 작성기법

상가빌딩 임대사업을 하면서 체계적인 자산관리를 하려면 임차인에게 구두상으로 통보하는 방법보다는 서류화하여 증거자료를 남겨 높는 것이 좋다.

① 임대료 연체통지문

임대료 연체통지문은 임차인이 임대료를 납부하지 않았을 경우 전화통보및 독촉을 통해 협상을 하고도 납입이 안될 경우 임차인에게 보내는 통지문으로 향후 법적 명도소송시 증거로 제출할 수가 있다.

② 시설공사 안내통지문

시설공사 안내통지문은 상가빌딩 시설구조물의 하자보수공사나 정기 유지보수공사를 할 경우 임차인들에게 사전에 통보를 하여 사고를 예방하고 업무상 불편하지 않도록하기위해 임차인에게 보내는 통지문으로 만약 통지를 하지 않고 공사를 하다가 사고가 발생하면 임대인이 과실책임을 물을 수도 있다.

③ 계약해지 내용증명

임차인이 임대차계약서 주요사항을 위반하여 더 이상 임대계약을 유지하기 어려울 경우 임차인에게 보내는 통지문으로 법률적인 증거자료가 되므로 우체국에 가서 3부를 작성하여 내용증명 발송형식으로 발송을 해야 한다.

④ 임대료 갱신 안내통지문

임대계약기간이 만료가 되기 전에 임대계약 갱신 시 임대료를 인상하려고 할 경우에 임차인에게 보내는 통지문으로 주변 임대시세와 부득이하게 임대료를 인상할 수 밖에 없는 상활을 구체적으로 설명하여 보내는 통지문이다.

 

대관청 관련 업무

상가빌딩 행정관리업무 중 대외적인 업무로 임대사업을 운영하면서 공공기관과 관련한 다양한 업무들이 발생하므로 공공기관별로 담당자들을 관리하는 것도 임대사업을 운영하는 데 반드시 필요한 업무이다.

 

구청 담당업무

상가빌딩 임대사업을 하면서 구청의 건축과, 도시과, 청소과, 주차장과, 위생과 등의 업무부서와 자주 업무협의를 해야 할 일들이 발생하므로 각 과별 담당자들 성향과 연락처를 체계적으로 관리해야 한다.

 

세무서 담당업무

상가빌딩 임대사업을 하면서 세무서의 민원실, 소득세과의 업무부서와 연결된 업무협의를 해야 하지만 기장 세무사가 있다면 위임하여 세무업무를 처리하면 편리하다.

 

상가빌딩 보유 시 납부해야 할 세금

상가빌딩을 보유할 경우 임대사업을 운영하면서 1년마다 보유관련 세금을 납부해야 한다. 보유관련 세금은 지방세인 재산세로 토지와 건물에 대해 각각 납부를 해야 하며, 국세인 종합부동산세를 납부해야 한다.

 

재산세 관련

구분	주요내용
성격	응익세, 물세, 부분적 인세, 지방세 사실상 현황 부과
부과기관	시 군 구 지방자치단체(지방세)
과세지역	관할 지방자치단체 내 상가빌딩
납세의무자	과세기준일 6월 1일 현재 사실상의 소유자
납기일	- 토지: 매년 9.16~9.30까지 - 건축물: 매년 7.16 ~ 7.31까지
징수방법	시장 군수가 보통징수방법에 의해 부과징수
고지의무	납기 개시일 5일 전까지 발부
병기조세	특정 부동산에 대한 지역자원시설세
소유권변동신고	등기가 안된 경우 과세기준일로부터 10일 내 시장군수에 신고
물납신청	세액이 1,000만원 초과 시 지방자체단계 내 소재 부동산으로 물납 가능
분납신청	세액이 500만원초과 시 납부기한이 경과한 날부터 2개월 이내 분납 가능
가산금	납부기한이 지난날로부터 체납 조세의 3% 징수
부가세	세액의 20%에 해당하는 지방교육세 부가세 징수
소액징수면제	세액이 고지서 1매당 2,000만원 미만일 때 징수하지 않음

 

종합부동산세 관련

구분	주요내용
성격	응익세, 인세, 국세 사실상 현황 부과, 조세부담의 형평성을 위해 고액부동산보유자에게 높은 세율로 부과
부과기관	국세청(국세)
과세지역	전국에 보유한 상가빌딩
납세의무자	과세기준일 6월 1일 현재 사실상 소유자
납기일	당해 연도 12 1~12. 15까지
징수방법	관할 세무서장이 부과징수
고지의무	납기 개시일 5일 전까지 발부
분납신청	납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분납 가능 - 250만원 초과 500만원 이하: 250만원 초과금액을 분납 - 500만원 초과: 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납 - 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납
가산금	납부기한이 지난 날로부터 체납 조세의 3% 징수
부가세	세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세 부가세 부과

 

4. 화재보험 가입

상가빌딩을 보유하는 동안 안전사고예방과 갑자기 발생하는 사고를 예방하기 위해 건축물 화재보험에 반드시 가입해야 한다. 상가빌딩의 화재보험을 물적 보상을 담보로 보험가입이 되고 있지만 인적 보상을 할 수 있도록 화재보험 특약을 활용하여 가입을 하여야 보유하는 동안 갑작스런 화재나 사고로 인해 발생하는 손실을 예방할 수 있다.