상가빌딩 자산관리 분야별 기법
⑤ 재산세 증액 시 납부책임
상가빌딩에 유흥업종이 임차될 경우 이 임차인으로 인해 화재보험료나 재산세가 증가되어 높은 재산세가 부가되므로 이에 대한 납부책임조항이 삽입되어야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제15조
임차인의 영업행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 때에 임차인은 그 증액분 전액을 임대인에게 지불하여야 한다.
⑥ 전기증설 비용책임
임차인이 임대계약을 하고 나서 인테리어를 하는 기간에 자주 발생하는 분쟁으로 영업목적상 현재 설치되어 있는 전력시설 용량이 부족할 경우 임차인이 전력증설을 임대인에게 요구하는 경우가 많다. 이는 상당한 비용이 발생하므로 이에 대해 전기증설에 관련된 사항을 임차인의 필요에 의해 설치한다는 비용부담책임을 확정하는 내용이 삽입되어야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제5조
① 임차인은 건물 내 설치되어 공급되고 있는 전력 이외의 전력증설이 영업상 필요할 경우 임대인에게 사전 동의를 얻어야 하며 이에 소요되는 일체의 비용은 임차인이 부담하기로 한다.
⑦ 화재 시 피해보상책임
임차인의 행위 또는 소유물 등으로 인하여 건물의 화재보험료 및 재산세가 증액될 경우, 임차인의 부주의로 인한 화재가 발생할 경우 이에 대한 책임조항이 삽입되어야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제6조
④ 임차인의 사용인과 고객이 시설물 및 영업상 부주의로 인해 건물에 화재가 발생할 경우 건물 피해의 모든 금전적 법률적 책임을 우선 지며, 건물 내 다른 임차인이 입은 모든 피해의 금전적 법률적 책임도 진다.
상가빌딩 임대차계약서 특약사항
상가빌딩 임대차계약서 일반합의사항 외에 임차인의 성향이나 업종에 따른 별도의 특약합의사항이 기재되어야한다.
① 제소 전 화해조서 작성
임대계약을 체결하기 전에 가장 먼저 검토해야 할 중요한 사항이 임차인 업종의 건전성과 임대료 지불능력이다. 이에 대한 임차인의 업종 건전성과 임대료 지불능력이 의심스럽거나 신뢰가 가지 않을 경우 임대차계약서 특약사항으로 제소 전 화해조서를 작성하기로 하는 사항을 삽입하여 향후 임대료를 연체하거나 임대차계약서의 중요사항을 위반하였을 경우 임대계약을 해지하고 제소 전 화해조서에 근거하여 강제집행을 해야 한다.
[참고] 제소 전 화해조서
1. 의의
일반 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위하여 소제기 전에 지방법원 단독판사앞에서 화해를 성립시키는 절차를 말한다.
이는 소송계속 전에 소송을 예방하기 위한 화해인 점에서 소송계속 후에 그 소송을 종료시키기 위한 화해인 소송상의 화해와는 구별되나 그 법적 성질, 요건 및 효력 등에 있어서는 소송상 화해의 법리가 그대로 적용된다.
이 제도의 본래 취지는 위와 같이 현존하는 '민사분쟁'의 해결을 위한 것이지만, 실제로는 이러한 목적보다도 이미 당사자 간에 성립된 계약내용을 법원의 조서에 기재하여 공증의 효과를 얻음과 동시에 집행권원을 얻고자 하는 목적으로 이용하는 예가 훨씬 많은 실정이다.
실무상으로 건물임대인이 임차인에 대한 계약종료 시의 건물인도의 집행권원을 확보해 두기위하여, 그 계약체결 무렵에 미리 신청하는 경우가 가장 많다.
2. 관할법원
제소 전 화해 사건은 상대방의 일체의 소송사건에 관하여 일반적으로 인정되는 토지관할, 즉 보통재판적이 있는 곳의 지방법원의 토지관할에 속한다.
여기서 재판적이란 민사소송에서 사건의 당사자에게 어느 법원의 재판권 행사를 받게 할 것인가에 대한 근거가 되는 관계를 말한다.
② 주차장 이용규정
상가빌딩 내에 제한된 주차장 시설로 인해 임차인이 임대한 공간면적과 임대업종의 특성에 따라 임차인 전용주차 대수를 한정해야 하며, 방문고객에 대한 주차규정을 별도로 만들어 특약합의사항에 기재하여야 한다.
③임대 갱신 시 임대료인상 조항
임대계약을 할 경우 임차인의 유치를 위하여 임대료 수준을 주변시세보다 낮추어 임대계약을 체결하는 경우나 향후 물가상승률 대비 임대료를 인상해야 하는 경우가 발생하는데 이에 대한 임대료 인상률을 특약 합의하여 기재하여야 한다.
④ 장기계약 임차인 임대조건 조항
임대계약 시 우량 임차인이나 임차인의 업종 특성상 시설비용이 많이 투자된 경우 임대기간을 1년 단위가 아닌 3~5년 단위로 임대계약 체결을 하는 경우가 있으므로 임대기간 내에 임대료 인상범위와 인상시점에 대해 특약 합의하여 기재하여야 한다.
⑤ 인테리어기간 렌트 프리 조항
임대계약을 체결하고 인테리어공사를 할 경우 반드시 임대보증금이 완납된 경우에만 인테리어공사를 하여야 하며, 인테리어공사기간이 업종에 따라 최소 1~2개월이 발생하므로 이에 대해 임차인에게 렌트 프리 서비스를 제공할 경우 이에 대해 특약 합의하여 기재하여야 한다.
렌트 프리(Rent Free) : 임차인에게 일정기간 동안 임대료를 받지 않는 서비스를 말한다. 보통 2~3년 이상 장기계약을 하는 임차인을 대상으로 건물주들이 통상적으로 1년에 1달 정도는 임대료를 받지 않는 방식이다. 즉, 3년 장기계약자의 경우 3개월 정도의 임대료를 할인받는 셈이다.
⑥ 간판 등 홍보물 관련 조항
임대계약 이후 분재이 많이 발생하는 분야로 임차인이 회사명이나 상호를 홍보하기 위해 지정된 간판 이외에 건물 내 임의대로 홍보간판을 부착하는 경우가 많이 있어 상가빌딩의 미관을 해지고 다른 입점된 분쟁이 발생하는 경우가 많으므로 지정된 곳에만 간판을 설치한다는 내용으로 특약 합의하여 기재하여야 한다.
임대차계약서 작성 시 임차인 필요서류
*개인사업자일 경우
-주민등록증
-사업자등록증
-인감도장
*법인사업자일 경우
- 대표자 본인인 경우
법인등기사항전부증명서(등기부등본)
법인인감증명서
사업자등록증
대표자 주민등록증
법인인감도장
- 대표자 본인이 아닌 경우
임대차계약서 작성 위임장
수임인 주민등록증