제1절 상가빌딩 매각관리기법
상가빌딩에 투자를 해서 매각을 하고 싶은 경우 어느 시점에 매각을 해야 하는지에 대한 타이밍을 결정하는 것은 상당히 어렵다. 하지만 상가빌딩 투자에의 성공을 위해서는 투자시기부터 매각시점을 예측하는 것이 중요한 노하우이다.
1. 상가빌딩 매각 타이밍 4가지 분석기법
호재반영 분석기법
상가빌딩 매각 시 개발호재 이슈를 중심으로 투자를 한 경우 개발호재에 대한 시세 반영률을 분석하여, 시세 상승률이 저하되어 더 이상 가격이 인상되지 않아 매각을 해야 하는 시점을 선정하는 기법이다.
경제지표 분석기법
부동산시장의 거시적인 지표인 출구전략이나 해외 부동산시장 동조와 미시적이 지표인 상가빌딩 공실률과 연체율 등을 기준으로 상가빌딩시장의 시세를 분석하여 매각시점을 선정하는 기법이다.
목적수익률 분석기법
상가빌딩에 투자해서 직영으로 장사를 하거나 사옥으로 사용을 하다가 이에 대한 목적이 완료되면 매각을 하는 시점을 선정하는 기법이다.
매각 임대수익관리기법
상가빌딩에 투자해서 보유기간 동안 체계적인 자산관리를 통해 높은 임대수익을 만드는 것이 상가빌딩을 매각할 때 높은 시세차익을 얻을 수 있는 지름길이다. 상가빌딩을 매각할 때 가장 중요한 임대수익관리기법이 바로 임대기간관리와 임대공실관리 그리고 연체료관리기법이다.
상가빌딩 매각 시 임대기간관리기법
상가빌딩 매각 시 사옥이나 사용목적을 갖고 투자하는 투자자들은 투자 시 실무살 가장 중요하게 생각하는 것이 상가빌딩 매매가격보다는 언제 회사가 입주할 수 있는지 그 사용여부시점에 관한 것으로 현재 임차인의 명도시점이다. 이를 위해 상가빌딩을 보유하는 임대기간 동안 다양한 테크닉으로 임대기간을 관리하여 사옥용 목적 상가빌딩 투자자의 기호를 맞추어 높은 시세차익을 얻을 수 있다.
상가빌딩 매각 시 임대공실관리기법
매각 시 가장 힘든 상가발딩이 바로 공실이 많은 상가빌딩으로 투자자들이 상권입지분석을 할 때 가장 먼저 제외하는 것이 바로 공실률 리스크가 높은 상가빌딩이다. 보유기간 동안 향후 매각을 계획한다면 낮은 임대료 가격을 임대를 주더라도 공실을 만들지 않는 것이 좋다.
만약 부득이하게 임대가 되지 않아 공실로 있다면 대기업들이 사용하는 가장 실용적인 '세일 앤 리스백(Sale&Lease Back)방식'으로 상가빌딩을 매각해야 할 것이다.
[참고]
세일 앤 리스백 방식은 상가빌딩소유주가 매도를 할 경우 매수자에게 매도자가 상가빌딩의 전부나 일부를 상당기간 동안 임대를 책임져 주는 방식으로 매수자들 입장에서는 안정적인 임대수익을 보장할 수 있고 매도자는 매수자에게 유리한 임대조건을 제시하여 높은 매가가격을 받을 수 있는 방식으로 대기업들이 주로 사용한다.
상가빌딩 매각 시 연체료관리기법
상가빌딩 매각 시 임차인의 연체된 임대료가 있을 경우 임대인 입장에서는 이를 매수자에게 알릴 수 없고 이에 대한 책임을 지기에는 감당하기 힘든 경우가 발생하므로 이에 대한 해결을 매각 전에 해야 매각하기에도 상당히 유리하다.
매도인은 연체임대인과 매각 사전에 연체협상을 통해 보증금 공제방식 등 다양한 연체협상테크닉으로 이를 해결해야 매각을 잘할 수 있을 것이다.
매각시설물 점검기법
상가빌딩 매각 시 대부분의 매도자들이 생각하지 못하는 분야가 바로 시설물 점검기법으로 매수자들이 상권입지와 임대수익을 비교하고 최종적으로 검토하는 분야이므로 매각 시 반드시 체크해야 한다.
상가빌딩 내부관리기법
상가빌딩 보유기간에도 시설 내부관리가 철저해야 하지만 매도할 경우 특히 매수자는 내부시설물 상태와 공용부 및 화장실 관리상태를 확인하여 이에 대해 관리가 잘 되었을 경우 투자결정을 내리므로 이에 대한 꾸준한 점검이 필요하다.
① 바닥
㉠ 건물 바닥의 기능을 유지하기 위해서는 바닥을 깨끗이 청소하고 바닥에 깔린 재료를 보존하는 데 각별한 노력을 해야 한다. 이의 점검은 위험방지, 기능보존을 주목적으로 청소할 때 주의하고 별도로 책임자를 지정해서 정기적으로 점검한다.
㉡ 점검사항
ⓐ 바닥의 균열 요철 여부
ⓑ 바닥재의 오손 여부
ⓒ 바닥의 침하 여부
ⓓ 오염물질의 표면손상 여부
② 내벽
㉠ 건물의 내벽(간벽 포함)은 용도 및 기능에 따라 음향차단,방음, 보온 등의 효과가 있으며 장소에 따라 내수 내화가 요구되는 경우가 있다. 그러나 벽에 손모가 생기는 원인은 누수, 습기, 건조, 온도변화, 일사에 의한 퇴색 및 노후화 등의 자연적 작용과 사람이나 물질의 접촉, 오염, 파괴 등의 인위적 작용이 있다.
㉡ 점검사항
ⓐ 벽체의 파손 및 균열 여부
ⓑ 내화성, 내구성, 내수성 여부
ⓒ 파손, 오염물질 부착 여부
ⓓ 도장보존상태
③ 천장
㉠ 바닥, 내외벽과 같이 실내공간을 구성하는 요소로서 미관상으로도 중요한 위치를 점할 뿐만 아니라 기능적으로 음향차단, 보온, 음향흡수, 단열작용을 한다. 그러나 천장도 기일이 경과할수록 손모, 오염, 파손 등이 일어나는데 대개 이러한 현상은 누수, 빗물, 결로, 습기, 온도변화 등의 자연작용이 많고, 천장부근에 있는 설비기기, 덕트, 배관 등의 진동과 위층 바닥의 진동 및 전장에 물체가 접촉되어 생기는 파손등의 인위적인 것도 있다.
또한 강우량이 많은 야간에 창을 닫지 않아서 고온다습한 외기가 들어와 결로현상을 일으켜서 바닥, 벽, 천장을 습하게 하는 일도 있다.
㉡ 점검사항
ⓐ 천장을 구성하는 반자틀 구조와 손상 여부
ⓑ 배기구, 설비기기 의 적정위치 점검 및 배기구 손상 여부
ⓒ 천장에 얼룩현상을 점검하고 그 원인조사
ⓓ 천장재료의 가연성, 흡음성, 단열성 여부
④ 계단
㉠건물 내의 교통로로서 중요한 기능을 갖고 있으며 비상시에 대피할 수 있는 구조로도 이용된다. 그러나 계단도 보행자에 의해 인위적으로 감모, 손모되는데 특히 무거운 물건을 운반할 때 접촉하여 오염,파손, 부식 등의 현상이 나타난다.