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상가 빌딩 매매계약 실무

제1절 상가 빌딩 매매계약 전 필수 점검 사항

상가 빌딩 매매가격은 다음과 같이 크게 3가지로 분류되며 매매계약 시 매도자나 매수자가 실제로 계약하고 싶은 매매가격을 정확히 확인하고 계약할 수 있는 매매가격을 예측해야 한다.

 

- 매도가격 매도자 입장에서 중개 시장에서 거래를 위해 매도자가 시장에 제시하는 가격

- 시장가격 매도자와 매수자가 거래 흥정을 통해 합의되어 매매계약서를 작성하는 가격

- 매수 가격 매수자 입장에서 중개 시장에서 거래를 위해 매수자가 시장에 제시하는 가격

 

[참고] 부동산시장의 경기별 유형 부동산경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황의 4단계로 나누어 볼 수 있다. 부동산거래에 있어 각각의 단계는 부동산가격을 결정짓는 지표가 된다.

 

1. 회복시장

경기의 하강이 일정 기간 계속되면 지점을 지나 가격의 하락이 중단되고 반전하여 가격이 점차 상승하기 위해 시작하는 단계를 말한다. 이때 금리는 낮아지고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산거래가 활기를 띠기 위해 시작하여 부동산 투자 내지 투기가 나타나기 위해 시작한다. 부동산 중개 활동에서 부동산의 가격상승이 예상되므로 매수자는 거래를 앞당기려고 하지만 매도자는 거래를 미루려고 하기 때문에 매수 매매 가격에서 매도 매매 가격으로 변화한다.

 

2. 호황 시장

회복시장이 지속됨에 따라 경기상승 국면을 지속해 가는 시장을 말한다. 부동산가격은 계속 상승하며 거래도 활발하다. 가격상승이 점차 높아지므로 매도자는 가격이 더 오르면 팔려고 거래를 미루지만, 매수자는 조금이라도 가격이 덜 올랐을 때 구매하려 하기 때문에 부동산 중개 활동에 있어 매도 매매 가격이 나타난다.

 

3. 후퇴시장

경기의 상승 국면이 일정 기간 계속되면 정점에 이르러 가격의 상승이 중단되고 반전하여 하락이 시작된다. 거래도 점차로 한산해지고 전반적으로 부동산활동이 침체하기 위해 시작하는 단계이다. 이때 금리는 높아지며 여유자금이 부족해져 공가율이 증가하게 된다. 부동산의 가격 하락이 예상되므로 매도자는 거래를 앞당기려고 하지만 매수자는 거래를 미루려고 하기 때문에 부동산 중개 활동에 있어 매도 매매 가격에서 매수 매매 가격으로 변화한다.

 

4. 불황 시장

부동산경기가 지속해서 하강이 진행되는 국면이다. 이때에는 부동산가격이 하락하고, 거래가 거의 일어나지 않는다. 후퇴시장의 기간이 짧고 지역에 따라서 과열 경기를 경험해 온 곳일수록 그 경기는 훨씬 깊은 불황을 맞게 된다. 과열 경기 후에 이 국면으로 바로 이어질 경우 소위 경기의 흐름을 잘 탄 자와 못 탄 자의 상대적 불평등이 사회문제화되기까지 한다. 가격 하락이 깊어지므로 매수자는 거래를 미루려 하기 때문에 부동산 중개 활동에 있어 매수 매매 가격이 두드러진다. 2. 임대차계약서 체크 사항 상가 빌딩 매매계약서 작성 시 가장 중요한 사전 체크 사항으로 매도자나 중개인에게 들었던 내용과 임대차계약서 내용이 일치하는지 여부를 확인해야 한다.

중개계약 시 반드시 매도자에게 임대차계약서 사본을 받아 보관하여야 한다.

 

- 임대차 계약자 동일성 체크 임대차계약서에 있는 임대계약 업종과 점유임차인의 동일성 체크 필요

- 임대료 동일성 체크 임대차계약서에 있는 보증금, 월 임대료, 관리비, 부가세의 동일성 체크 필요

- 임대 기간 동일성 체크 임대차계약서에 있는 임대만 기기 간과 자동갱신계약 내용의 동일성 체크 필요

- 특약사항 동일성 체크 임대차계약서에 있는 임대료 인상 조건, 관리비 특약 등의 동일성 체크 필요

 

3. 시설물 필수 점검 사항

상가 빌딩 매매계약 시 시설물 상태에 대하여 부동산 중개 대상 설명서 작성을 하지만 형식적으로 이루어지므로 이에 대한 건물 누수와 균열 및 옥상 방수상태 하자 유무에 대한 점검은 전문가를 통해서 하여야 한다.

제2절 상가 빌딩 매매계약서 작성 기법

1. 상가 빌딩 매매계약서 정의

상가 빌딩 매매계약서는 단순한 아파트계약서와는 달리 토지와 건축물의 소유권이 모두 이전되는 총체적인 계약서로 매매계약서, 임대 현황 확인서, 임대 사업 양도양수계약서가 있다. 상가 빌딩 매매계약서 구성요소로는 다음과 같은 것이 있다.

부동산 표시 사항

상가 빌딩 소재지, 토지 및 건물의 면적, 구조 등으로 매매계약에 포함되는 부동산의 범위를 지정하는 사항

매매대금 지급 사항

상가 빌딩 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누고 매매대금 지급일을 별도로 정하여 기재하는 사항

일반조항 합의사항

상가 빌딩 매매계약서에 일반적인 민법과 공인중개사법상의 필요한 조항을 기재하고 합의한 사항 (4) 특약조항 합의사항 상가 빌딩 매물의 상황에 따라 매매계약을 완성하기 위하여 매도자와 매수가가 요구하는 필요한 조건을 합의한 사항

당사자 인적 사항

상가 빌딩 매매계약 당사자인 매도자와 매수자의 인적 사항과 날인을 통해 매매 당사자를 기재하는 사항

2. 상가 빌딩 매매계약서 작성 필수기법

상가 빌딩 매매계약서를 작성할 때 반드시 삽입되어야 향후 분쟁이나 계약하다가 발생하지 않고 계약을 마무리할 수 있는 필수기법이다.

임대 현황 확인 계약서

상가 빌딩 매매계약서에 삽입되지 못하는 임대차계약서의 내용 중 임차계약자, 보증금, 월 임대료, 관리비, 부가세, 임대 기간, 특약사항, 미기재 특약사항, 연체 상태 등 필수내용에 대해 별도로 매도자와 매수자 쌍방이 확인하여 책임을 진다는 내용의 확인 계약서를 작성하여 매수자의 투자 리스크와 중개사고를 줄일 수 있다.

매매대금 지급 시

건물 부가세 관련 사항 상가 빌딩 매매계약서에 매매대금 지급은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어지고, 매매대금은 토지가격과 건물가격으로 구분된다. 특히 건축물 가격에는 건축물 가액의 10%인 부가가치세가 별도로 매매계약서에 기재되어야 한다. 구분 실거래가 신고 이전 실거래가 신고 이후 취득 시 양도 시 토지가격 공시지가 공시지가 매매가격 - 건물가격 건축물가격 과세시가표준액 기준시가 세무기장 장부상 건물가격

매도자 임대차계약서 변경금지사항

상가빌딩 매매계약을 체결한 이후 매도자들은 임의대로 매수자의 동의 없이 임대차계약서의 내용을 변경해서는 안 된다.

 

① 가장 빈번하게 변경되는 사항은 임차인의 임대기간 연장으로, 매수자가 임대료 인상이나 자가 사용을 위해 투자한 경우 임의대로 매도자가 임대기간을 연장해 주면 매수자는 상당한 피해를 입을 수 있다.

② 임대기간이 묵시적으로 연장되고 있는 경우에 매도자가 임차인 입장에서 매수인의 동의없이 임대료나 관리비를 인하해서 임대계약을 신규로 작성하는 사례가 있어 매수자가 상당한 피해를 입을 수 있다.

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3. 정보의 범위

임대차계약의 당사자 요청

① 임대인 임차인의 인적 사항

② 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

③ 사업자등록 신청일

④ 보증금 차임 및 임대차 기간

⑤ 확정일자 부여일

⑥ 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경 갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금 차임 및 임대차 기간

⑦ 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

임대차계약의 당사자가 아닌 이해 관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자의 요청

① 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

② 사업자등록 신청일

③ 보증금 및 차임, 임대차 기간

④ 확정일자 부여일

⑤ 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경 갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금 차임 및 임대차 기간

⑥ 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

 

제4절 임차권등기명령제도

임차인이 임대차가 종료된 후 임대차 보증금을 돌려받지 못하고 사업장을 이전하거나, 폐업할 경우에 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로, 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 임차권등기 이후에는 대항요건이

상실되어도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 우선변제권을 유지되도록 하는 제도이다.

 

1. 임차권등기명령 신청 요건

임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차 건물을 지방법원, 지방법원지원 또는 시 군 법원에 신청할 수 있으며, 임차 건물이 건물의 일부분일 경우에도 신청할 수 있다. 또한 금융기관 등은 임차인을 대신하여 임차권등

기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 "임차인"은 "금융기관 등"으로 본다.

2. 임차권등기 효과

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기

이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 그러나 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 그 이전에 설정된 저당권 등의 담도 권이 있을 경우

에는

매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수 없다. 또한 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.

제5절 임대차계약의 갱신

임대차계약은 그 기간이 만료됨으로 종료하는 것이 원칙이고, 임대인은 보증금을 돌려주고, 임차인은 임차 건물을 반환하는 것이다. 만약 임대차계약 당사자 간에 임대차계약을 존속시키고자 하면 기간이 만료되기 전에 임대차계약을 갱신하여야 한다.

1. 합의 갱신

계약이 종료될 무렵에 임대인과 임차인이 계약조건을 합의하여 계약기간을 연장하기로 약정하는데 이를 계약에 의한 갱신 또는 합의 갱신이라고 한다. 여기서 합의에는 재판상 화해나 조정의 경우도 포함되는 것이다. 합의 갱신의 임대차 관계

가 완전히 종료하고 당사자 간에 새로운 임대차계약을 맺는 임대차의 재설정과 구별되며, 임차권 소멸 시점에 이루어지는 것이므로 임대차 존속 기간에 미리 일정 기간 연장을 합의하는 기간 연장의 합의와도 구별된다.

2. 묵시적 갱신

상가건물 임대차보호법은 임대차 기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하고 있다. 즉 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통

지 또는 조건 변경의 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 묵시적으로 갱신이 되는 경우 임차인은 언제든지 임대차계약

을 해

지할 수 있고, 1년의 기간을 주장할 수도 있다. 더군다나 묵시적갱신에 대하여 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

3. 계약갱신 요구

임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 정당한 사유 없이 임대인은 거절할 수 없다. 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아

니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 이런 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 상가건물 임대차보호법의 적용 범위에 있는 상가임대차는 100분의 5분의 금액 범위에서 증감

수 있다. 그러나 임대인은 다음 어느 하나에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

㉠ 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우

㉡ 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

㉢ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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상가건물 임대차보호법 분석

 

제1절 상가건물 임대차보호법의 적용

 

1. 상가건물 임대차보호법의 성격

민법의 특별법적 성격

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 이 법이 임대차에 관한 민법의 특별법임을 밝히고 있다. 즉 상가건물 임대차에 대해서는 이 법이 우선적으로 적용되는 것이고, 이 법에 규정되지 아니한 사항에 대해서는 민법의 규정이 보충되어 적용된다.

 

사회법적 성격

상가건물 임대차보호법은 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다. 이는 국가가 민법의 대법칙인 계약자유의 원칙을 수정하고 사회적으로 열악한 지위에 있는 임차인의 경제생활의 안정을 도모하고자 하는 것으로 사회공공의 복리증진을 추구하는 사회법적 성격을 가지고 있다.

 

강행법적 성격

상가건물 임대차보호법은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것으로 이 법 자체가 강행법임을 분형히 밝히고 있다. 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에 당사자 사이의 약정이 이법에 위반된다고 하여 모두 효력이 부인되는 것이 아니고 임차인에게 불리한 경우에만 무효로 된다. 이는 임차인에게 유리한 경우에는효력이 인정되는 것이므로 편면적 강행규정이라고 할 수 있다.

 

2. 상가건물 임대차보호법의 적용대상

사업자 등록대상

법 제2조 제1항에 따라 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록대상이 되는 상가건물에 적용되는 것이며, 그 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.

 

일정규모 이상의 보증금액 상가건물

* 지역별 환산보증금 구분

지역구분 환산보증금 적용범위 비고
서울특별시 9억원 이하 환산보증금 = 보증금 + (월임대료 x 100)
수도권과밀억제권역 6억 9천만원 이하
광역시
(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)
5억 4천만원 이하
그 밖의 지역 3억 7천만원 이하

 

일시사용 임대차와 미등기 전세의 적용 여부

법 제16조와 제17조에 따라 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 아니한다. 그러나 임대차건물을 등기를 하지 않는 전세계약에는 이 법이 적용된다. 이러한 경우 전세금은 보증금으로 판단한다.

 

3. 임대차계약 적용관계

 

① 상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는 그 전제가 적법한 임대차계약이 존재하여야한다.

② 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 법 제3조 제1항에 따르면 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다.

③ 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물은 임대차계약이 있어야 한다.

④ 민법 제 618조에 의거 임대차라는 것은 임대인이 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 유상, 쌍무, 불요식 계약임을 의미하고 있다.

⑤ 따라서 상가건물 임대차라는 것은 상가건물으 임대인과 임차인이 상호 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약이다.

 

제2절 상가건물 임대차보호법의 대항력

 

1. 대항력

① 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 대항력을 인정하고 있다.

②  봅 법 제2조 제3항에서 보증금액을 초과하는 상가임대차에도 적용됨으로 모든 상가건물은 대항요건을 갖추고 있으면 대항력을 갖추고 있다.

 

2. 우선변제권

① 본 법 제5조 제2항에 따라 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

② 이 경우 제5조 제3항에 따라 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선하여 보증금을 받을 수 없다.

③ 법 제2조 제1항 단서, 제3항에 따라 이법에서 정한 일정 보증금액을 초과한 상가임대차계약에 대해서는 우선변제권의 적용대상에서 제외된다.

 

3. 소액임차인의 최우선변제권

① 본 법 제14조 제1항에 따라 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 그러나 상가건물 임대차보호법 적용대상이 되는 보증금액을 초과한 임대차에 대하여는 우선변제권을 적용에서 제외된다.

② 이 규정에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

 

제3절 임대차정보 확인

 

1. 정보제공 신청

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 또한 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 정보제공을 요청할 수 있다.

 

2. 이해관계자

① 해당 상가건물 임대차계약의 임대인, 임차인

② 해당 상가건물의 소유자

③ 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자

④ 법 제5조 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등

⑤ ①부터 ④에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자

 

 

 

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2. 위탁관리 방식

자산 관리업무를 전문 자산관리회사에 위탁하여 외주 관리하는 방식이다.

* 위탁관리 방식의 장단점

장점

- 합리적이고 효율적인 관리 가능

- 체계적 관리로 인한 관리비의 모든 비용이 경제적

- 건물소유자는 본업에 충실할 수 있음

- 관리직원의 노무, 인사 문제가 단순화

- 소유자는 수익성과 안전성을 얻을 수 있음

- 대형 건물의 관리에 적합한 방식

단점

- 자산관리회사의 재정문제로 관리부실을 초래할 위험이 대두

- 자산관리회사의 전문성 기술성에 대한 신뢰성 결여로 인한 문제 발생

- 불성실관리로 인한 소유자의 스트레스 증가

- 자산관리회사의 전문성, 기술성 검증 어려움

- 보안 유지나 기밀 유지 어려움

- 문제가 발생할 경우 책임 문제 불분명

3. 혼합 관리방식

전체 관리업무 중에 일부는 직영 관리방식으로 하고, 기타(청소, 경비, 주차관리 등)는 위탁관리하는 방식이다.

* 혼합 관리방식의 장단점

장점

- 관리통제가 용이

- 관리업무 중 인사, 노무, 세무, 회계 등은 직영을 통하여 기밀 유지가 가능함

- 전문성, 기술성이 있어야 하는 부분은 위탁하므로 효율적인 관리 운영이 가능하고, 관리비가 경제적임

단점

- 책임소재가 불분명

- 관리회사의 관리 활동이 부실해지는 경우, 직영 관리와 위탁관리의 단점만 부각될 가능성이 있음

- 소속이 다르기 때문에 직원 간의 화합과 협조가 쉽지 않음

4. 신탁 관리방식

신탁회사와 관리 신탁계약을 통하여 부동산의 시설물 일체와 부동산 소유권까지 신탁회사에 이전하여 신탁 기간 부동산을 방식이다.

* 신탁 관리방식의 장단점

장점

- 건물소유자는 장기간 안심하고, 본인의 업무에 전념

- 신탁회사가 관리 일체를 법적으로 보장함으로 자산에 관한 법률적 문제나 세금, 공과 등 모든 관리 문제가 위탁자에게 발생하지 않음

- 위탁자가 개인 문제로 인하여 시설관리에 영향을 미치지 않음

- 시설관리를 위한 별도의 조직이 필요 없으므로 인사 노무 문제 발생하지 않음

- 소유자의 자산관리 능력이나 경험이 없는 경우 자산관리에 가장 좋은 방법이 될 수 있음

단점

- 신탁회사가 부실하거나 부도가 나는 경우 자산관리에 치명적인 영향이 대두

- 신탁회사가 시설관리를 다시 관리회사에 재위탁함으로 여러 문제의 노출 가능성 대두

- 시설관리에 대한 비밀 유지 어려움

제2절 임대관리의 법적인 업무

상가 빌딩에 임대차계약을 체결하였으나 계약 내용에 반하여 계약조건을 이행하지 않는 경우가 발생하므로 이를 해지하거나 해제하는 절차 및 소송절차를 습득하지 않으므로 시간적, 경제적 손실을 보는 경우가 있다. 그래서 임대차 관리업무에

알아야 할 명도소송, 제소 전 화해조서, 내용증명 등에 관한 업무를 파악하고자 한다.

1. 명도소송

① 건물 임차인이 계약의 성립 조건을 갖추지 못하여 불법점유를 하거나, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 건물을 이전하지 않거나 명도하지 않을 경우 건물의 소유자는 법원에 소를 제기하여 강제적으로 건물의 명도 할 수 있다.

② 법적인 절차를 무시하고 물리적인 방법을 동원하여 임차인의 집기나 물건을 건물 밖으로 반출하게 되면 이는 임대인의 불법행위에 해당한다.

③ 임대인은 이러한 경우 관할 법원에 소송을 제기하여 승소 판결을 받아서 적법한 절차를 밟아야 한다.

④ 명도소송이란 부동산 등을 점유할 권리가 있는 당사자가 현재 목적물을 점유하고 있는 상대방에 대해서 부동산의 인도, 철거, 퇴거를 청구하는 것이다.

⑤ 소유권에 기한 부동산 인도 청구에 있어서 소송물은 소유권에 기한 방해배제청구권인데, 여기에서 방해란 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미한다.

⑥ 즉 대항력이 없는 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않을 경우 소송을 통하여 목적물을 강제집행 시키고자 하는 소를 말한다.

⑦ 임차 건물 내에 있는 물품을 밖으로 반출하고 건물을 소유자에게 이전하는 행위를 명도라 하며, 명도를 위한 소송이 명도소송이다.

⑧ 명도소송을 통하여 승소 판결을 받았을 경우 별도의 강제집행 명령을 받지 않아도 집행이 가능하다.

⑨ 단, 명도소송을 진행할 때는 반드시 점유이전금지가처분을 같이 청구해야 한다. 왜냐하면 현재의 점유자를 상대로 명도소송을 진행할 경우, 소송 중 점유가 타인으로 이전되는 경우 집행을 할 수 없기 떄문이다. 따라서 반드시 점유이전금지

가처분을 신청해야 한다.

2. 제소 전 화해조서

① 제소 전 화해조서는 건물에 있는 임차인들의 영업시설, 권리금, 시설비의 유익비 청구, 명도 등의 복잡한 분쟁을 피하기 위하여 사전에 조정, 해소하고자 하는 것이다.

② 즉 계약당사자 간에 분쟁이 발생하여 소승으로 이어지는 것을 사전에 방지하고 쌍방이 서로 화해한 내용을 조서로 받아 놓는 것이다.

③ 제소 전 화해조서의 청구원인이 물권적 청구권일 경우에는 효력이 승계인에게 미치지만, 대인적 효력에 불과한 채권적 청구권일 경우에는 효력이 승계인에게 미치지 않는다.

④ 따라서 임대차 명도를 위한 제소 전 화해조서는 명도신청이 임대차 기간 종료나 임대료 연체 등과 같은 채권적인 청구권에만 의존하지 말고, 소유권에 기한 방해예방청구권이나 방해제거청구권에도 근거하고 있다는 점을 신청서에 기재하거

나, 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아 두는 것이 향후 집행을 위해서 유리하다.

 

제소 전 화해 신청 절차

① 다툼에 대한 청구취지 원인을 정리한 제소 전 화해 신청서를 피신청인의 주소지에 있는 지방법원에 제출한다.

② 법원은 피신청인에게 송달하고, 심리기일을 정하여 통지한다.

③ 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다.

④ 재판에서 화해가 성립되면 제소 전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다.

⑤ 화해가 성립되지 않으면 법은 원 제소 전화해 불성립 조서 등본을 당사자에게 송달한다.

 

화해조서 제출 서류

① 임대인 제출 서류

㉠ 소송위임장

㉡ 임대계약서

㉢ 건물등기부 등본

㉣ 법인등기부 등본(법인인 경우)

㉤ 임대 점포 상가 도면

② 임차인 제출 서류

㉠ 인감증명서

㉡ 인감도장

㉢ 주민등록증

 

3. 내용증명

① 등기 취급을 전개로 우체국 창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수 취급 제도를 말한다.

② 법률상 각종 최고 승인 위임의 해제 취소 등 권리 의무 변경 등으로 후일 당사자 간의 분쟁 등이 생겼을 때 대비하여 증거로서 소송 재판 등에 도움을 주기 위해 인정된다.

③ 내용증명우편물은 한글 또는 한자로 자획을 명료하게 기재한 문서인 경우에만 취급하며, 공공의 질서 또는 선량한 풍속에 반하는 내용의 문서 또는 문서의 원본과 등본이 같은 내용임을 일반인이 쉽게 식별할 수 없는 문서는 취급하지 않는다.

④ 내용증명우편물을 발송하고자 하는 자는 똑같은 내용문서 3통을 제출하여 우체국, 발송자가 각 1부씩 보관하고, 나머지 1부는 등기우편으로 상대방에게 발송한다.

⑤ 우체국에서 발송한 다음 날부터 3년간 보관한다.

⑥ 보관문서가 분실되었을 경우 2년 이내면 등본은 본인만이 재교부받을 수 있다.

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상가빌딩 상권입지분석

주동선, 부동선, 보조동선

종의 방향이 주 동선이고, 횡의 방향이 부동성이다. 어떤 동행 패턴이 만들어져도 그 동행 패턴을 이룰 수 있는 동선은 상업지에서 하나가 아닌 다수가 발생한다. 유동 인구는 복수동에선 중에서 하나의 동선을 선택하여 하니는 것이다. 주 동선과 부동성의 구분은 유동 인의 통행량의 많고 적으므로 결정한다부동성은 주 동선의 유입 인구에서 새로이 유출되는 인구이기 때문에 주 동선의 통행량에 비하여 절대적으로 축소된 통행량을 보여준다. 주 동선에서 부동성의 유출 인구 흐름을 보여준다. 유동 인구는 주 동선이 중심이 되어 움직이며, 기준점으로부터 멀어질수록 유동 인구의 통행량은 감소하는 추세를 보여준다. 이러한 형태는 기준점이 어디인가에 따라서 통행량의 변화추이를 살펴야 한다. 기준점이 역의 맞은편에 대단위 배후 세력으로서 아파트 단지가 있다고 하면 반대의 그림이 그려질 가능성이 있을 뿐만 아니라 주 동선의 통행량에는 큰 차이가 없을 수 있다보조 동선은 부동성의 다른 표현으로 이해될 수 있으나, 보조 동선은 주 동선을 보조한다는 의미에 있어서 통행량을 기준으로 구분한 부동성과는 구분할 필요가 있다. 보조 동선은 통행량을 기준으로 분류하는 것이 아니라 기준점에서 목적지점을 가기 위한 동선 검토에서 주 동선과 분리하여 검토하고 있다.

 

주동선, 부동선, 보조동선의 정의

구분기준 동선분류 정의
통행량 주동선 통행량의 절대적 우위에 있는 주도로에 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선
부동선 주동선에서 분기되어 통행량의 감소가 두드러지는 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선
경로 주동선 기준점에서 목적지로 가는 주도로에서 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선
보조동선 시간, 거리, 쇼핑 등의 이유로 인하여 주동선에서 분기되어 목적지로 가는 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선

 

상가라는 부동산은 유동 인구들의 동선상에 위치하게 되어 있다. 어떠한 상가일지라도 동선상에 위치하지 않은 상가가 있다면 상가로서 가치가 소멸하기 때문이다. 동선이 열악한 상가라고 하는 것은 부동성 혹은 보조 동선에서 또다시 분기되어 세분되어 가는 동선에 위치하여 상가로서 유동 인구들의 접근성이 현저하게 낙후된 입지에 있는 상가를 의미한다.

 

동선과 입지의 관계

입지가 좋다고 하는 의미는 유동 인구들의 동선이 양호한 입지를 의미한다. 따라서 같은 상업지역이라 할지라도 주 동선과 동선의 접점에 위치한 입지, 코더 상가들이 우수한 입지라고 볼 수 있다.

코너 상가가 좋다고 하는 근본적 이유는 입지적 조건이다. 위치적 우월성이 상가 자체의 근본적인 가치를 높이기 때문이다. 코너의 종류에는 +자형, T자형, L자형의 코너우수하지만 당연히 +자형 코너에 위치한 상가들이 투자가치가 뛰어난 것이다.

물론 이러한 입지 중에서도 횡단보도가 있어야 한다.

좌측 우측 상가는 코너 상가이다. 그러나 우측 상가는 횡단보도가 없어서 단절되어 있기 때문에 이러한 경우 코너 상가로서 위치적 우위가 없을 뿐만 아니라 사거리 상가로서 시너지를 가지지 못하게 된다.

각각의 사거리 구역별로 개별적인 상권을 가지게 되는 경우가 많다.

대개 이런 경우는 도로 폭이 상당히 넓은 곳에서 자주 발생한다.

또한 도로 가운데에 특정 도로(고속도로, 전용도로 등)가 있는 경우에도 발생한다.

T자형 코너 상가를 보여준다. 이런 T자형에서는 횡단보도가 양쪽이 다 있으면 좋지만 경우 우측 그림처럼 한쪽에 횡단보도가 설치된 경우가 많다. 당연히 사람들의 주 동선은 횡단보도 쪽이 될 것이다. 도로 폭이 작은 도로일지라도 좌우 측의

유동 인구 흐름은 차이가 크게 발생하고 있기 때문에 주 동선과 부동성으로 확연히 구분된다.

T자형 도로가 종종 있다. T자형인데 중앙분리가 되어 있는 경우이다. 이런 경우의 상가들은 코너 상가라고 하기 어렵다. 그냥 일자형 도로로 검토하는 것이 일반적이다.

동네에서 흔히 볼 수 있는 변형된 코너 상가이다. 주민들이 주로 이용하는 도로와 횡단보도 앞 코너에 위치한 상가들이다. 이러한 상가들은 그 동네에서 A급 자리로 자리매김하고 있다.

L자형 코너 상가들이다. 이런 경우 그림에서 보는 바와 같이 좌측의 상가 입지가 좋은 곳이다. 그러나 이런 상가들도 실제 다녀보면 아래의 그림처럼 횡단보도가 설치되는 경우가 많다. 간혹 횡단보도가 전혀 없는 L자형 코너 상가들도 자주 보

이지만 이런 경우는 별로 투자 대상으로 검토할 필요가 없다. 나 홀로 상가가 될 확률이 높기 때문이다. 결론적으로 횡단보도가 없는 코너 상가라고 하면 코너 상가로서의 가치는 상당히 떨어진다.

물론 이러한 입지들이 향후에 횡단보도가 생긴다면 기대 가치가 크다고 볼 수 있지만 그것은 미래 시점의 불확실성을 이야기하므로 일단 보류하여야 한다.

 

상가 빌딩 자산관리기법

제1절 상가 빌딩 자산 관리방식

상가 빌딩 자산 관리방식에는 직영 관리방식, 위탁관리 방식, 혼합 관리방식, 신탁 관리방식으로 구분할 수 있다.

1. 직영 관리방식

소유자는 관리주체의 위치에서 본인의 책임과 비용으로 자체 관리조직을 구성하고 자산 관리업무를 수행할 인원을 모집하여 직접 관리하는 것을 직영 관리라 한다.

 

직영관리방식의 장단점

장점 단점
- 비밀유지 및 보안관리 용이
- 직접관리함으로 관리에 최선을 다함
- 수리나 보수, 불만사항, 민원 등을 신속하게 처리 또는 해결
- 관리비의 낭비를 제거함으로 경제적 관리 가능
- 입주자 사용자에 대한 최대한의 서비스제공 가능
- 문제발생 시 신속한 의사결정
-인건비가 불합리하게 상승
- 변화나 개혁에 비탄력적
- 무사안일한 관리업무진행
- 전문성 결여
- 건물소유자가 본업에 전념 불가
- 지나친 절약으로 부실관리 가능성 대두
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1. 상가 빌딩 상권분석

상가 빌딩 상권은 '살아 있는 숨 쉬는 생물'로 볼 수 있다. 즉 상가 빌딩 상권은 언제든지 바뀔 수 있는 것으로 현재는 유동 인구의 흐름과 양이 많지만 상권에 대형 쇼핑몰이나 렘마 극장 등 새로운 흡입력 있는 상가 빌딩이 입점할 경우 유동

인구의 흐름이 바뀌고 고객이 분산되어 임대료가 하락하고 공실률이 높아질 수가 있다.

이에 따라 상가 빌딩 상권분석을 할 경우에는 현재 상권분석뿐만 아니라 향후 상권을 예측하고 준비하는 분석이 필요하다.

서울지역 10대 대표 상권분류 및 전망

① 서울지역 내 한강 이남 지역 4대 상권 현황

상권 위치 전망

천호 상권 천호역 중심 강동의 대표적 상권이지만 향후 상권 발전적으로 높지 않을 것이라 생각됨

대구 신천 상권 잠실새내역 중심 송파의 대표적 상권으로 인근 재건축단지 입점과 지하철 9호선의 호재로 향후 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

강남 상권 강남역 중심 대한민국 최고의 상권으로 테헤란로 중심에서 강남대로 중심으로 개발되어 가는 업무 중심축과 신분당선의 개통으로 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

가로수길 상권 신사역 강남의 대표적인 테마형 상권으로 2007년부터 활성화되어 현재 일본과 중국 관광객들이 꼭 방문하는 상권으로 인근 세로수길과 나로수길로 상권이 확장되고 있다.

서울대 신림동 상권 신림역 관악의 대표적인 대학가 상권으로 주거용 오피스텔과 테마 쇼핑몰로 상권이 발전되어 있지만 향후 상권 발전성이 높지 않을 것으로 생각됨

② 서울지역 내 한강 이북 지역 5대 상권 현황

상권 위치 전망

건대 상권 건대입구역 광진구의 대표적인 상권으로 건대입구역을 중심으로 쇼핑 시설과 오피스텔들이 입점하여 있으며 성수동 지역의 개발이 활성화되고 있어 향후 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

대학로 상권 혜화역 대한민국 대표 문화상권으로 발전되어 있지만 주차장 부족과 인근 부대 시설 미비로 인해 향후 상권 발전성이 높지 않을 것으로 생각됨

종로 상권 종로3가역 종로의 대표적인 상권으로 청계천 분개로 인해 유동 인구의 흡입력이 좋아졌지만 개발 소요 시간이 장기화할 것으로 분석되어 향후 상권 발전성이 낮을 것으로 생각됨

명동상권 명동역 한강 이북 지역의 대표적인 상권이지만 지가가 높고 전시장으로 투자수요가 있는 곳이며 향후 상권 발전성이 지금보다 낮을 것으로 생각됨

홍대상권 홍대입구역 대학생 상권이 대학로에서 이동되어 제2의 대학로로 불리고 있는 홍대상권은 합정동 개발과 주변 재개발 호재로 향후 상권 발전성이 상당히 높을 것으로 생각됨

2. 동선에 대한 상권 입지 분석 이해

동행 패턴에 대한 분류

동선에 대한 유동 인구들의 공간적 인식은 정적인 상태가 아니라 동적이기 때문에 유연하게 작용한다. 따라서 상업지역 혹은 대상 상권이라는 공간 내에서 이동, 변화, 움직임이 쉼 없이 일어나고 있지만 대부분의 공간 속에서 유동인 듯이 선택

하는 몇 가지 공통된 특징들이 있다. 사람들이 선택하는 이러한 몇 가지 기준은 상권뿐만 아니라 대상 상업용 부동산의 가치에 영향을 주게 된다. 유동 인구들은 주로 시각적 관찰과 인지되어 있는 감각 속에서 동선을 선택하고 있다.

① 짧은 시간에 대상부동산에 가고자 한다(최단 시간 선택)

유동 인구들이 특정 상업지역에 도달하였을 때, 약속된 상가를 가고자 할 경우에는 가장 빠른 시간에 갈 수 있는 동선을 선택하는 것이다. 대부분의 경우는 대상 상업지역의 중심도로를 이용하는 것이 일반적이지만, 주 동선에서 벗어난 보조 동

선을 이용하여 동행 패턴이 이루어지는 경우가 종종 발생하는 데 이러한 선택의 기준은 시간을 절약하기 위함이다.

② 모르는 동선은 잘 선택하지 않는다(인지된 동선 선택)

유동 인구들은 특정 지역에 모일 경우, 혹은 목적이 있어서 유입이 된 경우, 알고 있는 동선 또는 인지되어 있는 동선을 선택하여 동행 패턴을 만들어가고 있다. 그리고 특정 지역을 계속 반복하여 방문할 경우에는 자연스럽게 인지된 동행 패턴

을 따라 상가를 이용하게 된다. 인지되어 있지 않은 장소를 이용하는 경우는 상당히 드물게 발생한다.

③ 많은 사람이 다니는 동선을 선택한다(무리 참여 동선 선택)

사람들은 혼자 떨어져 있으면 불안하기 때문에 무리에 참여하여 소속감을 가지고자 하는 심리가 있다. 따라서 낯선 상업지를 방문하였을 경우 시각적으로 보이는 많은 유동 인구들을 따라서 같은 동행 패턴을 만들어 내는 것이 일반적이다. 대부

분의 이러한 동선은 상업지의 주 동선으로서 가장 번잡스러운 거리이지만 상가의 매 출력이 높기 때문에 상가로서는 아주 우수한 입지이다.

동선의 접점에 대한 이해

동선은 상업지역 내에서의 유동 인구들의 흐름을 살펴보는 것이다. 따라서 동선은 사람들의 흐름 혹은 차들의 흐름을 나타내는 선의 개념이다. 이 선에 있어서 특정 지역은 종과 횡의 만남으로 인하여 접점이 발생하게 된다. 일반적 상업지에 자

주 나타나는 주 동선과 부동성의 접점에 위치한 상가들의 위치를 볼 수 있다.

이러한 접점에 위치한 상가들이 코너 상가가 되며, 그 지역에서는 종과 횡에 대한 가시성과 접근성이 우수하기 때문에 타 상가들보다 먼저 투자 검토 대상이 된다. 이렇듯 종과 횡의 만남에서 동선의 접점이 발생하기도 하지만 종과 횡의 만남

없이 배후 세력으로 있는 사람들의 움직임이 특정 상가를 반드시 경로하게 된다면 이 또한 동선의 접점에 있다고 볼 수 있다.

동선의 접점은 많을수록 상가의 입지나 가치는 뛰어나다고 볼 수 있다.

전철역에서 출발하여 목적지까지의 경로에 있어서 동선의 접점이 두 곳이 발생하는 상가가 2개가 있으며, 이 두 점포가 투자성에 있어서 가치가 있는 것임을 알 수 있다. 문제는 두 점포 중에서 하나의 점포를 선택할 때는 기준점을 어디에 둘

것인가에 따라 분리되는 것이다. 이때는 기준점에서의 거리가 더 가까운 상가가 가치가 있다고 보는 것이 일반적이다.

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