상가빌딩 상권입지분석
주동선, 부동선, 보조동선
종의 방향이 주 동선이고, 횡의 방향이 부동성이다. 어떤 동행 패턴이 만들어져도 그 동행 패턴을 이룰 수 있는 동선은 상업지에서 하나가 아닌 다수가 발생한다. 유동 인구는 복수동에선 중에서 하나의 동선을 선택하여 하니는 것이다. 주 동선과 부동성의 구분은 유동 인의 통행량의 많고 적으므로 결정한다. 부동성은 주 동선의 유입 인구에서 새로이 유출되는 인구이기 때문에 주 동선의 통행량에 비하여 절대적으로 축소된 통행량을 보여준다. 주 동선에서 부동성의 유출 인구 흐름을 보여준다. 유동 인구는 주 동선이 중심이 되어 움직이며, 기준점으로부터 멀어질수록 유동 인구의 통행량은 감소하는 추세를 보여준다. 이러한 형태는 기준점이 어디인가에 따라서 통행량의 변화추이를 살펴야 한다. 기준점이 역의 맞은편에 대단위 배후 세력으로서 아파트 단지가 있다고 하면 반대의 그림이 그려질 가능성이 있을 뿐만 아니라 주 동선의 통행량에는 큰 차이가 없을 수 있다. 보조 동선은 부동성의 다른 표현으로 이해될 수 있으나, 보조 동선은 주 동선을 보조한다는 의미에 있어서 통행량을 기준으로 구분한 부동성과는 구분할 필요가 있다. 보조 동선은 통행량을 기준으로 분류하는 것이 아니라 기준점에서 목적지점을 가기 위한 동선 검토에서 주 동선과 분리하여 검토하고 있다.
주동선, 부동선, 보조동선의 정의
| 구분기준 | 동선분류 | 정의 |
| 통행량 | 주동선 | 통행량의 절대적 우위에 있는 주도로에 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선 |
| 부동선 | 주동선에서 분기되어 통행량의 감소가 두드러지는 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선 | |
| 경로 | 주동선 | 기준점에서 목적지로 가는 주도로에서 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선 |
| 보조동선 | 시간, 거리, 쇼핑 등의 이유로 인하여 주동선에서 분기되어 목적지로 가는 유동 인구들의 흐름을 보여주는 동선 |
상가라는 부동산은 유동 인구들의 동선상에 위치하게 되어 있다. 어떠한 상가일지라도 동선상에 위치하지 않은 상가가 있다면 상가로서 가치가 소멸하기 때문이다. 동선이 열악한 상가라고 하는 것은 부동성 혹은 보조 동선에서 또다시 분기되어 세분되어 가는 동선에 위치하여 상가로서 유동 인구들의 접근성이 현저하게 낙후된 입지에 있는 상가를 의미한다.
동선과 입지의 관계
입지가 좋다고 하는 의미는 유동 인구들의 동선이 양호한 입지를 의미한다. 따라서 같은 상업지역이라 할지라도 주 동선과 동선의 접점에 위치한 입지, 코더 상가들이 우수한 입지라고 볼 수 있다.
코너 상가가 좋다고 하는 근본적 이유는 입지적 조건이다. 위치적 우월성이 상가 자체의 근본적인 가치를 높이기 때문이다. 코너의 종류에는 +자형, T자형, L자형의 코너우수하지만 당연히 +자형 코너에 위치한 상가들이 투자가치가 뛰어난 것이다.
물론 이러한 입지 중에서도 횡단보도가 있어야 한다.
좌측 우측 상가는 코너 상가이다. 그러나 우측 상가는 횡단보도가 없어서 단절되어 있기 때문에 이러한 경우 코너 상가로서 위치적 우위가 없을 뿐만 아니라 사거리 상가로서 시너지를 가지지 못하게 된다.
각각의 사거리 구역별로 개별적인 상권을 가지게 되는 경우가 많다.
대개 이런 경우는 도로 폭이 상당히 넓은 곳에서 자주 발생한다.
또한 도로 가운데에 특정 도로(고속도로, 전용도로 등)가 있는 경우에도 발생한다.
T자형 코너 상가를 보여준다. 이런 T자형에서는 횡단보도가 양쪽이 다 있으면 좋지만 경우 우측 그림처럼 한쪽에 횡단보도가 설치된 경우가 많다. 당연히 사람들의 주 동선은 횡단보도 쪽이 될 것이다. 도로 폭이 작은 도로일지라도 좌우 측의
유동 인구 흐름은 차이가 크게 발생하고 있기 때문에 주 동선과 부동성으로 확연히 구분된다.
T자형 도로가 종종 있다. T자형인데 중앙분리가 되어 있는 경우이다. 이런 경우의 상가들은 코너 상가라고 하기 어렵다. 그냥 일자형 도로로 검토하는 것이 일반적이다.
동네에서 흔히 볼 수 있는 변형된 코너 상가이다. 주민들이 주로 이용하는 도로와 횡단보도 앞 코너에 위치한 상가들이다. 이러한 상가들은 그 동네에서 A급 자리로 자리매김하고 있다.
L자형 코너 상가들이다. 이런 경우 그림에서 보는 바와 같이 좌측의 상가 입지가 좋은 곳이다. 그러나 이런 상가들도 실제 다녀보면 아래의 그림처럼 횡단보도가 설치되는 경우가 많다. 간혹 횡단보도가 전혀 없는 L자형 코너 상가들도 자주 보
이지만 이런 경우는 별로 투자 대상으로 검토할 필요가 없다. 나 홀로 상가가 될 확률이 높기 때문이다. 결론적으로 횡단보도가 없는 코너 상가라고 하면 코너 상가로서의 가치는 상당히 떨어진다.
물론 이러한 입지들이 향후에 횡단보도가 생긴다면 기대 가치가 크다고 볼 수 있지만 그것은 미래 시점의 불확실성을 이야기하므로 일단 보류하여야 한다.
상가 빌딩 자산관리기법
제1절 상가 빌딩 자산 관리방식
상가 빌딩 자산 관리방식에는 직영 관리방식, 위탁관리 방식, 혼합 관리방식, 신탁 관리방식으로 구분할 수 있다.
1. 직영 관리방식
소유자는 관리주체의 위치에서 본인의 책임과 비용으로 자체 관리조직을 구성하고 자산 관리업무를 수행할 인원을 모집하여 직접 관리하는 것을 직영 관리라 한다.
직영관리방식의 장단점
| 장점 | 단점 |
| - 비밀유지 및 보안관리 용이 - 직접관리함으로 관리에 최선을 다함 - 수리나 보수, 불만사항, 민원 등을 신속하게 처리 또는 해결 - 관리비의 낭비를 제거함으로 경제적 관리 가능 - 입주자 사용자에 대한 최대한의 서비스제공 가능 - 문제발생 시 신속한 의사결정 |
-인건비가 불합리하게 상승 - 변화나 개혁에 비탄력적 - 무사안일한 관리업무진행 - 전문성 결여 - 건물소유자가 본업에 전념 불가 - 지나친 절약으로 부실관리 가능성 대두 |