2. 위탁관리 방식
자산 관리업무를 전문 자산관리회사에 위탁하여 외주 관리하는 방식이다.
* 위탁관리 방식의 장단점
장점
- 합리적이고 효율적인 관리 가능
- 체계적 관리로 인한 관리비의 모든 비용이 경제적
- 건물소유자는 본업에 충실할 수 있음
- 관리직원의 노무, 인사 문제가 단순화
- 소유자는 수익성과 안전성을 얻을 수 있음
- 대형 건물의 관리에 적합한 방식
단점
- 자산관리회사의 재정문제로 관리부실을 초래할 위험이 대두
- 자산관리회사의 전문성 기술성에 대한 신뢰성 결여로 인한 문제 발생
- 불성실관리로 인한 소유자의 스트레스 증가
- 자산관리회사의 전문성, 기술성 검증 어려움
- 보안 유지나 기밀 유지 어려움
- 문제가 발생할 경우 책임 문제 불분명
3. 혼합 관리방식
전체 관리업무 중에 일부는 직영 관리방식으로 하고, 기타(청소, 경비, 주차관리 등)는 위탁관리하는 방식이다.
* 혼합 관리방식의 장단점
장점
- 관리통제가 용이
- 관리업무 중 인사, 노무, 세무, 회계 등은 직영을 통하여 기밀 유지가 가능함
- 전문성, 기술성이 있어야 하는 부분은 위탁하므로 효율적인 관리 운영이 가능하고, 관리비가 경제적임
단점
- 책임소재가 불분명
- 관리회사의 관리 활동이 부실해지는 경우, 직영 관리와 위탁관리의 단점만 부각될 가능성이 있음
- 소속이 다르기 때문에 직원 간의 화합과 협조가 쉽지 않음
4. 신탁 관리방식
신탁회사와 관리 신탁계약을 통하여 부동산의 시설물 일체와 부동산 소유권까지 신탁회사에 이전하여 신탁 기간 부동산을 방식이다.
* 신탁 관리방식의 장단점
장점
- 건물소유자는 장기간 안심하고, 본인의 업무에 전념
- 신탁회사가 관리 일체를 법적으로 보장함으로 자산에 관한 법률적 문제나 세금, 공과 등 모든 관리 문제가 위탁자에게 발생하지 않음
- 위탁자가 개인 문제로 인하여 시설관리에 영향을 미치지 않음
- 시설관리를 위한 별도의 조직이 필요 없으므로 인사 노무 문제 발생하지 않음
- 소유자의 자산관리 능력이나 경험이 없는 경우 자산관리에 가장 좋은 방법이 될 수 있음
단점
- 신탁회사가 부실하거나 부도가 나는 경우 자산관리에 치명적인 영향이 대두
- 신탁회사가 시설관리를 다시 관리회사에 재위탁함으로 여러 문제의 노출 가능성 대두
- 시설관리에 대한 비밀 유지 어려움
제2절 임대관리의 법적인 업무
상가 빌딩에 임대차계약을 체결하였으나 계약 내용에 반하여 계약조건을 이행하지 않는 경우가 발생하므로 이를 해지하거나 해제하는 절차 및 소송절차를 습득하지 않으므로 시간적, 경제적 손실을 보는 경우가 있다. 그래서 임대차 관리업무에
알아야 할 명도소송, 제소 전 화해조서, 내용증명 등에 관한 업무를 파악하고자 한다.
1. 명도소송
① 건물 임차인이 계약의 성립 조건을 갖추지 못하여 불법점유를 하거나, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 건물을 이전하지 않거나 명도하지 않을 경우 건물의 소유자는 법원에 소를 제기하여 강제적으로 건물의 명도 할 수 있다.
② 법적인 절차를 무시하고 물리적인 방법을 동원하여 임차인의 집기나 물건을 건물 밖으로 반출하게 되면 이는 임대인의 불법행위에 해당한다.
③ 임대인은 이러한 경우 관할 법원에 소송을 제기하여 승소 판결을 받아서 적법한 절차를 밟아야 한다.
④ 명도소송이란 부동산 등을 점유할 권리가 있는 당사자가 현재 목적물을 점유하고 있는 상대방에 대해서 부동산의 인도, 철거, 퇴거를 청구하는 것이다.
⑤ 소유권에 기한 부동산 인도 청구에 있어서 소송물은 소유권에 기한 방해배제청구권인데, 여기에서 방해란 현재에도 지속되고 있는 침해를 의미한다.
⑥ 즉 대항력이 없는 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않을 경우 소송을 통하여 목적물을 강제집행 시키고자 하는 소를 말한다.
⑦ 임차 건물 내에 있는 물품을 밖으로 반출하고 건물을 소유자에게 이전하는 행위를 명도라 하며, 명도를 위한 소송이 명도소송이다.
⑧ 명도소송을 통하여 승소 판결을 받았을 경우 별도의 강제집행 명령을 받지 않아도 집행이 가능하다.
⑨ 단, 명도소송을 진행할 때는 반드시 점유이전금지가처분을 같이 청구해야 한다. 왜냐하면 현재의 점유자를 상대로 명도소송을 진행할 경우, 소송 중 점유가 타인으로 이전되는 경우 집행을 할 수 없기 떄문이다. 따라서 반드시 점유이전금지
가처분을 신청해야 한다.
2. 제소 전 화해조서
① 제소 전 화해조서는 건물에 있는 임차인들의 영업시설, 권리금, 시설비의 유익비 청구, 명도 등의 복잡한 분쟁을 피하기 위하여 사전에 조정, 해소하고자 하는 것이다.
② 즉 계약당사자 간에 분쟁이 발생하여 소승으로 이어지는 것을 사전에 방지하고 쌍방이 서로 화해한 내용을 조서로 받아 놓는 것이다.
③ 제소 전 화해조서의 청구원인이 물권적 청구권일 경우에는 효력이 승계인에게 미치지만, 대인적 효력에 불과한 채권적 청구권일 경우에는 효력이 승계인에게 미치지 않는다.
④ 따라서 임대차 명도를 위한 제소 전 화해조서는 명도신청이 임대차 기간 종료나 임대료 연체 등과 같은 채권적인 청구권에만 의존하지 말고, 소유권에 기한 방해예방청구권이나 방해제거청구권에도 근거하고 있다는 점을 신청서에 기재하거
나, 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아 두는 것이 향후 집행을 위해서 유리하다.
제소 전 화해 신청 절차
① 다툼에 대한 청구취지 원인을 정리한 제소 전 화해 신청서를 피신청인의 주소지에 있는 지방법원에 제출한다.
② 법원은 피신청인에게 송달하고, 심리기일을 정하여 통지한다.
③ 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다.
④ 재판에서 화해가 성립되면 제소 전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다.
⑤ 화해가 성립되지 않으면 법은 원 제소 전화해 불성립 조서 등본을 당사자에게 송달한다.
화해조서 제출 서류
① 임대인 제출 서류
㉠ 소송위임장
㉡ 임대계약서
㉢ 건물등기부 등본
㉣ 법인등기부 등본(법인인 경우)
㉤ 임대 점포 상가 도면
② 임차인 제출 서류
㉠ 인감증명서
㉡ 인감도장
㉢ 주민등록증
3. 내용증명
① 등기 취급을 전개로 우체국 창구 또는 정보통신망을 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 사실을 우체국이 증명하는 특수 취급 제도를 말한다.
② 법률상 각종 최고 승인 위임의 해제 취소 등 권리 의무 변경 등으로 후일 당사자 간의 분쟁 등이 생겼을 때 대비하여 증거로서 소송 재판 등에 도움을 주기 위해 인정된다.
③ 내용증명우편물은 한글 또는 한자로 자획을 명료하게 기재한 문서인 경우에만 취급하며, 공공의 질서 또는 선량한 풍속에 반하는 내용의 문서 또는 문서의 원본과 등본이 같은 내용임을 일반인이 쉽게 식별할 수 없는 문서는 취급하지 않는다.
④ 내용증명우편물을 발송하고자 하는 자는 똑같은 내용문서 3통을 제출하여 우체국, 발송자가 각 1부씩 보관하고, 나머지 1부는 등기우편으로 상대방에게 발송한다.
⑤ 우체국에서 발송한 다음 날부터 3년간 보관한다.
⑥ 보관문서가 분실되었을 경우 2년 이내면 등본은 본인만이 재교부받을 수 있다.