4. 상가빌딩 투자 포트폴리오
상가빌딩 투자 4가지 기본원칙
① 상가빌딩 투자는 빠를수록 좋다
상가빌딩 투자는 20~30대 때 내 집 마련을 한 이후에 바로 준비를 하는 것이 좋다. 부동산 투자의 궁극적인 목적은 쾌적한 주거환경 속에서 편안하게 살 수 있는 내 집을 마련하고, 노후에는 안정적인 생활을 할 수 있도록 매월 고정적인 임대수익이 나올 수 있는 상가빌딩을 소유하는 것이다.
② 상가빌딩 투자는 소액부터 가능하다.
상가빌딩 투자는 종잣돈이 많아야만 할 수 있는 부동산 상품이 아니다. 아파트 등 현금화할수 있는 부동산과 각종 금융상품에 가입된 자산이 현금으로 환산 시 5~7억원정도 된다면 상가주택형 상가빌딩에 투자함으로써, 상가빌딩에 입주하여 거주도 할 수 있고 매월 고정적인 임대수익을 얻을 수 있어 꿩 먹고 알 먹는 식의 투자를 할 수 있다.
③ 상가빌딩 투자는 임대사업을 하는 사업자 마인드가 있어야 한다
상가빌딩 투자는 토지나 아파트 투자와 같은 비수익용 부동산이 아닌 수익용 부동산 투자 상품이므로 임대관리에 대한 임대사업계회고가 운용전략을 세워야 갑자기 발생할 수 있는 공실문제나 연체문제에 대처할 수 있다.
④ 상가빌딩 투자는 전문지식을 가지고 투자해야한다.
과거 상가빌딩 투자는 전문지식 및 전문가의 부재로 인해 실패하는 경우가 상당히 많았고, 리스크 없이 안전하게 자산관리를 하는 투자자는 겨우 30% 정도밖에 되지 않았다. 상가빌딩 투자는 아파트나 토지투자처럼 장기간 보유했다 매도하는 단순한 투자가 아니다.
상가빌딩 투자 전에 투자할 물건의 상권에 대한 분석이나 공부상의 하자문제, 임차인의 임대료 조건과 연체사항, 계약임차인 점유현황, 시설물의 하자문제와 같은 다양한 문제들에 대해 알아보고 주변조사를 하여 보다 전문적인 지식을 습득하는 것이 투자에 대해 성공할 수 있는 방법이다.
상가빌딩 성공 투자패턴 5가지 유형
① 이면로 투자에서 대로변 투자로
상가빌딩 투자를 처음 할 경우 종잣돈이 소액이므로 이면로에서부터 투자를 하여야 한다. 입지에 따라 차이는 있겠지만 최소 6m 도로에 접하는 이면로에서 하는 것이 좋다. 하지만 향후 대로변에 접한 상가빌딩으로 투자를 할 수 있도록 계획을 세워야 한다. 대로변의 경우 이면로에 비해 임대업종이 다양하여 높은 임대로를 받을 수 있을 뿐만 아니라 지가상승률 또한 이면로보다 대로변이 높은 편이다.
② 단면 접한 투자에서 코너 접한 투자로
도로면이 단면보다는 코너가 좋고 코너보다는 3면을 접한 상가빌딩이 투자가치가 높다. 상가빌딩은 1층에 근린생활시설이 들어가는 경우가 많으므로 1층 상가가 활성화되여면 도로면에서 많이 노출되는 것이 유리하다.
특히 단면에 접한 것보다 코너면에 접한 것이 건물의 외형이 보다 커 보이고 위층에 임차인 임차인들도 다양한 각도의 조망권이 형성됨으로 인해 임대송실관리와 임대료면에서도 차이가 날 수밖에 없다.
③ 소규모 상가빌딩에서 대규모 상가빌딩으로
상가빌딩 투자를 처음할 경우 종잣돈이 소액이므로 대지면적의 규모가 대부분 165~199㎡대에서 시작하는 경우가 많다. 입지성이나 투자목적에 따라 다를 수 있지만 대지면적이 적을 경우 임차업종이 제한적이어서 임대수익이 적을 수 있으므로 가능한 한 대지면적이 좀 더 넓은 상가빌딩으로 투자하는 것이 좋다.
상가빌딩 임대사업을 하기 위해 가장 좋은 최적의 대지면적은 약 265~330 ㎡ 내외이다. 소규모 대지에 만족하지말고 상가빌딩 자산관리를 잘하여 대규모 대지에 있는 상가빌딩에 투자하여 노후에 보다 높은 임대수익을 얻을 수 있는 투자를 해야 할 것이다.
④ 저층 상가빌딩에서 고층 상가빌딩으로
상가빌딩 투자는 대부분 3~5층 정도 규모의 건물에 투자를 하는 것이 대부분이다. 이면로를 기준으로 했을 겨웅에는 대부분이 4~5층 규모의 상가빌딩이다. 하지만 향후 대로변이라 도로 폭이 넓은 이면로에 투자를 하면, 동일한 대지라도 최유효이용을 하여 개발을 하거나 개발이 된 상가빌딩이 임대수익과 투자수익이 높다.
특히 상가빌딩의 층수는 대지의 용도지역과 상권입지에 따라 결정되므로 보다 용적률이 높거나 상권이 좋은 상가빌딩으로 투자를 해야 할 것이다.
⑤ 일반주거지역에서 일반상업지역으로
상가빌딩 투자 시 일반주거지역에 투자를 가장 많이 한다. 일반주거지역에서도 2종 일반주거지역과 3종 일반주거지역이 있는데 가능한 한 3종 일반주거지역에 하는 것이 좋다. 하지만 주거지역보다는 고층으로 상가빌딩을 건축할 수 있고 임대업종의 규제가 주거기역보다 좋은 일반상업지역에 투자하는 것이 수익률이 더 크다.
또한 일반상업지역의 상가빌딩은 상업지역이라는 희소성의 가치로 인해 투자 이후 높은 시세차익도 가능하므로 반드시 상업지역 내에 상가빌딩을 투자해야 하는 목표를 가져야 할 것이다.
상가빌딩 상권 개요
상가빌딩 상권은 상가빌딩 투자에 있어 가장 중요한 투자분석 포인트이다. 임대빌딩계획에 있어서 상권조사를 충분히 행하여 수요량을 정확히 산출하여 이에 과잉투자를 피하고, 법규제면에서뿐만 아니라 투자효율의 관점으로부터 빌딩의 적정규모를 찾는 것이 필요하다. 이에 상가빌딩 투자에 성공하기 위해서는 상권의 입지분석과 자산관리에 힘써야 한다.
광의의 상권
상가빌딩을 둘러싸고 있는 일정한지역의 시간적 공간적 범위를 중심으로 유동인구의 흐름과 업종현황을 광의의 상권이라 말한다.
협의의 상권
상가빌딩이 위치한 토지의 위치를 중심으로 고객의 흡입력과 상가빌딩의 개별적인 입지현황을 협의의 상권이라 말한다.
[참고]
상가빌딩 상권은 거지석으로 지하철역을 중심으로 key-store를 따라 형성된 유동인구의 흐름과 근린생활시설들의 밀집된 분포를 분석하고, 미시적으로 상가빌딩이 위치한 입지에 유동인구를 고객으로 흡입할 수 있는 가능성이 높아 임차인들의 사업이 잘 되어 공실률이 낮고 임대수익률이 높게 나올 수 있는 상권을 말한다.