3. 정보의 범위
임대차계약의 당사자 요청
① 임대인 임차인의 인적 사항
② 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록 신청일
④ 보증금 차임 및 임대차 기간
⑤ 확정일자 부여일
⑥ 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경 갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금 차임 및 임대차 기간
⑦ 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
임대차계약의 당사자가 아닌 이해 관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자의 요청
① 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
② 사업자등록 신청일
③ 보증금 및 차임, 임대차 기간
④ 확정일자 부여일
⑤ 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경 갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금 차임 및 임대차 기간
⑥ 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항
제4절 임차권등기명령제도
임차인이 임대차가 종료된 후 임대차 보증금을 돌려받지 못하고 사업장을 이전하거나, 폐업할 경우에 임차인이 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로, 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청하여, 임차권등기 이후에는 대항요건이
상실되어도 임차인이 종전에 가지고 있는 대항력과 우선변제권을 유지되도록 하는 제도이다.
1. 임차권등기명령 신청 요건
임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차 건물을 지방법원, 지방법원지원 또는 시 군 법원에 신청할 수 있으며, 임차 건물이 건물의 일부분일 경우에도 신청할 수 있다. 또한 금융기관 등은 임차인을 대신하여 임차권등
기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 "임차인"은 "금융기관 등"으로 본다.
2. 임차권등기 효과
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기
이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 그러나 임차권등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 그 이전에 설정된 저당권 등의 담도 권이 있을 경우
에는
매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수 없다. 또한 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
제5절 임대차계약의 갱신
임대차계약은 그 기간이 만료됨으로 종료하는 것이 원칙이고, 임대인은 보증금을 돌려주고, 임차인은 임차 건물을 반환하는 것이다. 만약 임대차계약 당사자 간에 임대차계약을 존속시키고자 하면 기간이 만료되기 전에 임대차계약을 갱신하여야 한다.
1. 합의 갱신
계약이 종료될 무렵에 임대인과 임차인이 계약조건을 합의하여 계약기간을 연장하기로 약정하는데 이를 계약에 의한 갱신 또는 합의 갱신이라고 한다. 여기서 합의에는 재판상 화해나 조정의 경우도 포함되는 것이다. 합의 갱신의 임대차 관계
가 완전히 종료하고 당사자 간에 새로운 임대차계약을 맺는 임대차의 재설정과 구별되며, 임차권 소멸 시점에 이루어지는 것이므로 임대차 존속 기간에 미리 일정 기간 연장을 합의하는 기간 연장의 합의와도 구별된다.
2. 묵시적 갱신
상가건물 임대차보호법은 임대차 기간이 만료되기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차가 갱신되도록 하고 있다. 즉 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통
지 또는 조건 변경의 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 묵시적으로 갱신이 되는 경우 임차인은 언제든지 임대차계약
을 해
지할 수 있고, 1년의 기간을 주장할 수도 있다. 더군다나 묵시적갱신에 대하여 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
3. 계약갱신 요구
임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 정당한 사유 없이 임대인은 거절할 수 없다. 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아
니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 이런 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 상가건물 임대차보호법의 적용 범위에 있는 상가임대차는 100분의 5분의 금액 범위에서 증감
할
수 있다. 그러나 임대인은 다음 어느 하나에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
㉠ 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르는 경우
㉡ 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
㉢ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우