상가건물 임대차보호법 분석
제1절 상가건물 임대차보호법의 적용
1. 상가건물 임대차보호법의 성격
민법의 특별법적 성격
상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 이 법이 임대차에 관한 민법의 특별법임을 밝히고 있다. 즉 상가건물 임대차에 대해서는 이 법이 우선적으로 적용되는 것이고, 이 법에 규정되지 아니한 사항에 대해서는 민법의 규정이 보충되어 적용된다.
사회법적 성격
상가건물 임대차보호법은 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다. 이는 국가가 민법의 대법칙인 계약자유의 원칙을 수정하고 사회적으로 열악한 지위에 있는 임차인의 경제생활의 안정을 도모하고자 하는 것으로 사회공공의 복리증진을 추구하는 사회법적 성격을 가지고 있다.
강행법적 성격
상가건물 임대차보호법은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것으로 이 법 자체가 강행법임을 분형히 밝히고 있다. 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에 당사자 사이의 약정이 이법에 위반된다고 하여 모두 효력이 부인되는 것이 아니고 임차인에게 불리한 경우에만 무효로 된다. 이는 임차인에게 유리한 경우에는효력이 인정되는 것이므로 편면적 강행규정이라고 할 수 있다.
2. 상가건물 임대차보호법의 적용대상
사업자 등록대상
법 제2조 제1항에 따라 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자 등록대상이 되는 상가건물에 적용되는 것이며, 그 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.
일정규모 이상의 보증금액 상가건물
* 지역별 환산보증금 구분
| 지역구분 | 환산보증금 적용범위 | 비고 |
| 서울특별시 | 9억원 이하 | 환산보증금 = 보증금 + (월임대료 x 100) |
| 수도권과밀억제권역 | 6억 9천만원 이하 | |
| 광역시 (과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) |
5억 4천만원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
일시사용 임대차와 미등기 전세의 적용 여부
법 제16조와 제17조에 따라 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 아니한다. 그러나 임대차건물을 등기를 하지 않는 전세계약에는 이 법이 적용된다. 이러한 경우 전세금은 보증금으로 판단한다.
3. 임대차계약 적용관계
① 상가건물 임대차보호법이 적용되기 위해서는 그 전제가 적법한 임대차계약이 존재하여야한다.
② 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 법 제3조 제1항에 따르면 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생한다.
③ 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물은 임대차계약이 있어야 한다.
④ 민법 제 618조에 의거 임대차라는 것은 임대인이 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 유상, 쌍무, 불요식 계약임을 의미하고 있다.
⑤ 따라서 상가건물 임대차라는 것은 상가건물으 임대인과 임차인이 상호 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약이다.
제2절 상가건물 임대차보호법의 대항력
1. 대항력
① 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 대항력을 인정하고 있다.
② 봅 법 제2조 제3항에서 보증금액을 초과하는 상가임대차에도 적용됨으로 모든 상가건물은 대항요건을 갖추고 있으면 대항력을 갖추고 있다.
2. 우선변제권
① 본 법 제5조 제2항에 따라 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
② 이 경우 제5조 제3항에 따라 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선하여 보증금을 받을 수 없다.
③ 법 제2조 제1항 단서, 제3항에 따라 이법에서 정한 일정 보증금액을 초과한 상가임대차계약에 대해서는 우선변제권의 적용대상에서 제외된다.
3. 소액임차인의 최우선변제권
① 본 법 제14조 제1항에 따라 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다. 그러나 상가건물 임대차보호법 적용대상이 되는 보증금액을 초과한 임대차에 대하여는 우선변제권을 적용에서 제외된다.
② 이 규정에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
제3절 임대차정보 확인
1. 정보제공 신청
상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 또한 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 정보제공을 요청할 수 있다.
2. 이해관계자
① 해당 상가건물 임대차계약의 임대인, 임차인
② 해당 상가건물의 소유자
③ 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자
④ 법 제5조 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등
⑤ ①부터 ④에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자