상가빌딩 자산관리 분야별 기법
임차인 영업현황 조사
임대 갱신을 하기 위해 반드시 체크해야 할 것이 바로 임차인 영업상황분석으로 주변 임대료보다 저렴하게 임대가 되었어도 임차인이 이를 지불할 수 있는 능력이 되지 못한다면 향후 임대인과 감정적인 분쟁과 임대료 연체문제로 발전할 수 있으니 주기적으로 살펴보아야 한다.
*업종별 임차인 영업현황 조사방법
| 근린생활시설/의료시설 | 업무시설 |
| - 주중과 주말 현장 확인기법 - 영업 pick time 확인기법 |
- 업종트렌드 확인기법 - 화사 운영상태 확인기법 |
임대료 인상협상단계
임대료를 갱신하기 위해 사전조사를 하여 임대료를 인상 갱신하기로 결정을 했다면 무작정 인상한다는 통보를 하는 것이 아닌, 단계별 임대료 갱신절차를 통해 임차인에게 고지하고 합의하는 결정을 해야 한다.
* 임대료 인상협상단계
| 단계 | 단계명 | 주요내용 |
| 1단계 | 사전인식단계 | 임차인에게 임대계약 만료 2개월 전에 미팅을 하여 임대계약 만료시 임대료 인상 고민 중임을 인지시킴 |
| 2단계 | 서면통보단계 | 주변 임대시장을 철저히 분석하여 임차인에게 구두상이 아닌 서면으로 임대료 인상에 대한 부득이한 면을 첨부하여 인상금액 통보 |
| 3단계 | 인상협상단계 | 인상할 임대료를 임차인과 협상할 때 조정폭을 정해서 탄력적으로 협상하며 임대특약 옵션을 적절히 사용 |
| 4단계 | 협상완료단계 | 임차인에게 부득이하게 임대료를 인상할 수밖에 없는 사유를 설명하여 감정적인 부분을 해소하고 성의표시로 원활한 관계 유지 |
제2절 상가빌딩 연체관리기법
연체관리 필요성
상가빌딩 연체관리는 상가빌딩 자산운영관리에 있어 꼭 필요한 전문분야로 대외적으로 많이 알려져 있지 않은 내용이지만 상가빌딩 자산운영관리의 성패가 될 수 있으므로 다양한 핵심전략과 운영기법이 있어야 한다. 상가빌딩 연체관리 목적으로는 다음과 같은 것이 있다.
매월 고정적인 임대수익의 보장
상가빌딩 임대사업을 하는 가장 중요한 이유로 매월 고정적인 임대수익이 나와야 하는 것인데 불규칙적인 입금이나 연체가 발생할 경우 임대인 입장에서 큰 손실을 얻을 수 있다.
체계적인 임차인 관리
상가빌딩을 자산관리하려면 체계적인 자산관리시스템으로 연체관리가 되어야 하며, 연체된 임차인 관리를 태만히 했을 경우 연체하지 않은 임차인까지 연체를 할 가능성이 있으므로 전반적으로 심각한 문제를 야기시킬 수 있다.
원활한 임대사업 운영
상가빌딩 임대사업을 운영하려면 매월 고정적인 지출이 나가야 하는데 고정적인 수입인 월임차료가 연체되면 고정적인 지출에도 어려움이 생기므로 상가빌딩 운영을 원활하게 할 수 없다.
편안한 임대사업 운영
상가빌딩에 투자한 투자자들이 가장 많이 어려워하는 분야가 바로 연체관리분야로 연체관리없이 단순히 임대료가 규칙적으로 들어올 것으로 생각하지만 실상은 그렇지가 않으므로 이에 대한 꾸준한 관심을 쏱아야 한다.
연체임차인 업종별 특성
상가빌딩 연체관리는 상가빌딩 종류별 업종에 따라 협상하는 방법과 연체관리 운영방법이 다르다.
** 상가빌딩 업종별 연체관리 특성
| 구분 | 임대주택 임차인 | 근린생활시설 임차인 | 업무시설 임차인 |
| 임대공간 | 임대주택 | 근린생활시설 | 업무시설 |
| 임대목적 | 거주목적 | 장사목적 | 사업목적 |
| 연체임차인 특성 | 유흥업종사자 | 비수기업종 | 다단계, 시행사 |
| 연체관리 관점 | 연체사유 없음 | 권리금조항 | 공실률 관리 |
연체임차인 협상기법
상가빌딩 연체관리는 임차인과 충분한 협상을 통해 임대료가 연체되지 않도록 사전에 예방하는 것이 목적이지만 연체된 임차인들과 협상을 통해 법률적인 소송으로 진행되지 않도록 하는 것도 중요하다.
상가빌딩 연체관리 사전예방 4가지 기법
상가빌딩에 투자하고 연체를 발생시키지 않도록 사전에 예방하는 4가지 방법이 있다.
① 임대차계약서상 임대료 연체조항 삽입
상가빌딩 임대차계약서에 임대료를 연체할 경우 매월 일정 몇 %를 연체요율로 정해서 고지한다는 내용을 삽입하면 연체료를 부과할 수 있는 명분이 생기고 이를 향후 임차인과 협상 시 활용할 수 있는 카드가 될 수 있다.
② 매월 임대고지서 발행
상가빌딩 자산관리의 가장 기본은 바로 매월 임대고지서를 발행하여 임차인에게 매월 임대료를 입금해야 하는 금액과 입금일을 고지해 주어야 하는 것이다.
③ 체계적인 자산관리시스템
임대료를 납부해야 하는 입금일에 납부하지 않을 경우 임대료 납부독촉을 정확한 날짜에 해야 체계적인 자산관리를 하고 있다는 사실을 임차인이 인식하고 이에 대해 연체하지 않도록 노력한다.
④ 임대인의 임대사업 마인드 인식
임대인이 임대사업을 운영하는 원칙을 정확히 임차인에게 고지하여 임대료가 연체될 경우 이에 대한 불이익을 줄 수밖에없는 상황을 설명하고 임차인에게 임대인의 임대사업운영규칙을 인식시켜야 한다.
상가빌딩 연체관리 사전협상 8단계 기법
| 구분 | 단계명 | 주요내용 |
| 1단계 기선제압단계 |
월말 고지단계 | 임대료 입금 7일 전 임대료고지서 발송 |
| 전화통보단계 | 임대료 입금일 3일 이내 임대료 미납통보 | |
| 2단계 명분쌓기단계 |
1차 D-day 고지단계 | 1차로 10일 정도 유예기간을 주는 명분쌓기 |
| 2차 D-day 고지단계 | 2차로 10일 정도 유예기간을 주는 명분쌓기 | |
| 3차 D-day 고지단계 | 연체협상의 마지막 단계로 임차인에게 최종 적극통보 | |
| 안내통지문 발송단계 | 명분쌓기 최종단계로 법적진행을 문서로 통지 | |
| 3단계 법적 진행단계 |
내용증명 발송단계 | 임대료 입금 최종일과 임대계약 해지예정통보 |
| 계약해지 통보단계 | 임대인의 실익을 검토하여 계약해지 결정 |
연체임차인 법적 대처기법
상가빌딩 임차인이 임대료를 연체하였을 경우 체계적으로 연체협상을 해야 하지만 부득이하게 원활한 협상과 연체임대료 입금이 되지 않을경우 법적인 조치를 진행해야 한다.
* 진행 대처기법
| 구분 | 제소 전 화해조서 | 명도소송 |
| 진행시기 | 임대계약 체결 시 | 임대계약 해지 시 |
| 소요기간 | 최소 2~3개월 | 최소 5~6개월 |
| 법률담당 | 변호사 유리 | 법무사 유리 |
| 장점 | 사전합의 | 임대인 임의진행 |
| 단점 | 임차인 동의 전제 | 장기간 소요 |
| 동시 법률절차 | 점유이전금지가처분 동시진행 | |
제3절 상가빌딩 시설관리기법
시설관리 필요성
상가빌딩 관리방식 중 역사가 가장 오래된 자가관리방식은 근대적인 방식이며, 오늘날 현대적의미에서 전문적인 관리방식의 필요성이 대두됨에 따라 상가빌딩의 안전사고를 예방하고 체계적인 관리로 매월 고정적인 지출을 절감하기 위해 위탁관리방식으로 행해지고 있다.
상가빌딩 시설관리의 목적
① 고정운영 지출비용 절감
상가빌딩 시설관리의 가장 중요한 목적으로 상가빌딩이 운영되기 위해 매월 지출되어야할 운영비용을 최소화시켜 투자수익률을 높이는 데 목적이 있다.
② 쾌적한 임대공간 제공
상가빌딩 시설관리는 임차인이 임대공간에서 사업을 운영하는 데 쾌적한 환경을 제공하고 편리하게 사용할 수 있도록 해주는 목적이 있다.
③ 안전사고예방
상가빌딩 시설관리는 상가빌딩에서 임차인이나 방문자로 인해 언제든지 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위해 반드시 필요하다.
④ 시설물의 물리적 내용연수 연장
상가빌딩 시설관리를 체계화한 정기적인 점검과 하자보수공사로 건축물의 수명을 연장시키고 활용도를 높이는 목적이 있다.