상가빌딩 매각실무
㉡ 점검사항
ⓐ 계단 전체 균열 여부와 발생원인 조사
ⓑ 돌출부의 마모와 부식 여부
ⓒ 바닥 마무리재의 들뜸 및 부분파손 여부
ⓓ 계단 위치의 중요도와 통행 빈도에 적합한 재료를 썼는가를 판단
ⓔ 옥외계단의 경우 외관형태 변형 여부
⑤ 창호
㉠ 창호란 창과 문을 통틀어서 일컫는 말로서 창은 채광과 환기 통풍을 위하여 설치하고, 문은 사람의 출입과 물품의 운송을 위해 설치한다. 이러한 창호는 목재와 강철재등이 사용되고 있는데, 노후화로 인해 피막이 손상되고 구조재의 변형 또는 풍수해등에 의해서 손상을 입게 된다.
㉡ 점검사항
ⓐ 창호위치 확인
ⓑ 창호손상의 원인과 보수사항 파악
ⓒ 파손행위 시 책임소재 구분과 피해 정도 파악
ⓓ 자연적 손상에 의한 안전대책 강구
⑥ 기타
㉠ 화장실 청소상태 체크: 상가빌딩 화장실은 매도자가 상가빌딩관리에 얼마나 많은 관심을 갖고 있느냐를 보여 주는 기준이 되고 보유기간 동안에도 임차인이 쾌적하게 임차공간을 이용할 수 있도록 청소상태에 많은 신경을써야 한다.
㉡ 기계시설물 관리 체크: 상가빌딩의 기계시설물은 엘리베이터와 카 리프트가 있는지 매각 시 엘리베이터 안전수리와 카 리프트 도색작업이나 안전수리 등을 통해 작동시 오작동이나 소음이 나지 않도록 관리체크해야 한다.
상가빌딩 외부관리기법
상가빌딩 답사 시 매수자들이 가장 먼저 접하는 것이 바로 상가빌딩의 외관으로 마감재 수준과 디자인을 기준으로 외벽균열상태와 방수 및 누수상태 등을 확인하므로 이에 대해 관리가 잘 되었을 경우 투자결정을 내리는 데 유리하다.
① 건물의 지붕
㉠ 지붕은 벽과 더불어 비,바람 등과 같은 자연기후로부터 보호해 주는 기능을 한다 지붕 위에 사용되는 재료는 부식이나 녹이 나지 않아야 하기 때문에 도장을 해야 하는데, 특히 강관부분은 3~5년을 주기로 도장을 해야 한다. 또한 균열로 인한 누수, 동해 등에 대해서도 주의해야 한다.
㉡ 점검사항
ⓐ 균열여부는 육안으로 확인이 가능하다.
ⓑ 방수상태는 방수모르타르나 아스팔트방수의 경우 균열여보를 점검하고 균열부 중심을 작은 망치로 두드려서 속이 빈 소리가 나면 방수층에 이상이 있는 것이다. 또한 지붕의 배수로 등이 오물로 막혀 있거나 파손되어 누수현상이 있는지도 확인한다.
ⓒ 난간이 금속자재인 경우 페인트칠이 벗겨져 있거나 녹이 슬어 있는지 확인한다.
② 건물의 외벽
㉠ 건물의 외벽은 지붕에 비하여 누수 염려가 적지만 벽면에 생긴 균열은 누수현상을 일으키는 원인이 되기도 한다. 특히 이음새 부분은 주의를 하여야 한다.
㉡ 점검사항
ⓐ 모르타르칠과 타일 점검
ⓑ 콘크리트로 마무리된 면 점검
ⓒ 빗물의 침투여부 점검
ⓓ 도장부분 점검
③ 기타
㉠ 내외부 건물 균열상태 체크: 상가빌딩 건축구조물은 사용연수가 늘어날 때마다 미세한 균열과 구조적인 문제가 있을 경우 균열이 점점 커지므로 매각 전에 이에 대한 보수공사나 도색을 해야 한다.
㉡ 건물 외벽청소관리: 상가발딩의 외벽은 마감재에 따라 청소하는 시점과 방법이 많이 다르지만 매년 1년씩 정기적으로 외벽청소를 해주어야 한다. 매각을 하기로 결정했다면 당연히 건물 외벽청소를 해서 매수자들이 깨끗하고 청결한 상가빌딩을 볼 수 있도로고 하는 것이 매각을 잘 하는 방법이다.
㉢ 방수나 누수상태 체크: 매수자들이 가장 심각하게 고려하는 것이 바로 누수되는 곳이 있느냐이다. 하지만 대부분의 매수자들이 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다. 상가빌딩 보유기간 동안에 만약 누수가 있다면 임차인에게 피해를 주지 말고 적극적으로 원인을 찾아내어 방수공사를 해야 할 것이다.
제2절 상가빌딩 성공매각전략
상가빌딩을 소유한 매도자들이 상가빌딩을 매각하기 위한 결정을 하는 데에는 다양한 요소들이 작용한다. 상가빌딩소유자들이 매도를 결정하는 데 가장 결정적인 매도를 해야 하는 당위성을 입증하여 설득시키는 전략이 필요하다.
1. 상가빌딩 매각유도 설득기법
경제지표 설득기법
상가빌딩 소유주들은 상가빌딩 매각 시 대부분 미시적인 경제지표보다는 거시적인 경제지표를 기준으로 매각여부를 결정하는 경우가 많아 이를 적절히 브리핑하여 매각의 당위성을 설득해서 매각을 유도하는 기법이다.
세금절세 설득기법
상가빌딩소유주들은 연령이 많을수록 상속세나 증여세 납부액과 양도소득세 납부액을 비교하여 비교적 세금부담이 적은 쪽으로 결정하는 경우가 많아 양도소득이 유리하다는 자료를 입증하여 설득해 매각을 유도한다.
시세차익 설득기법
상가빌딩소유주들은 상가빌딩에 투자를 해서 높은 투자수익률을 올렸을 경우 목표수익률달성에 대한 시세차익을 얻기 위해 매각을 고민하는 소유주들이 있으므로 기대수익률 달성을 이유로 설득해 매각을 유도하는 기법이다.
호재정보 설득기법
상가빌딩소유주들은 상가빌딩에 투자할 당시 지역의 개발호재를 감안하여 개발호재의 영향으로 가격이 오르고 상권입지가 더욱 활성화됨으로 인해 투자수익이 높을 것이라 생각하고 투자하는 경우가 많으므로 이 호재를 시세가 정점에 올랐다는 것을 설득해 매각을 유도하는 기법이다.
2. 상가빌딩소유주 매각협상기법
상가빌딩소유자가 매각하기로 결정을 했다면 가장 중요한 것은 매매시장에 내놓을 수 있는 경쟁력 있는 상가빌딩 상품으로 만드는 협상을 매도자와 해야 한다는 것이다.
매도자들이 좋아하는 4가지 중개인 성향
① 비밀유지를 해주는 중개인
상가빌딩소유주들은 상가빌딩을 매각할 때 가장 고민하는 것이 매각으로 인해 주변에 안 좋은 소문들이 발생하는 경우이고 임차인들이 매각사실을 알았을 때 임대료를 체납하는 경우가 많아 이에 대해 비밀유지를 해주는 중개인을 선호한다.
② 최단기간에 매매해 주는 중개인
상가빌딩소유주들은 매각할 때 매매시장에 내놓자마자 거래가 되는 것을 원하므로 되도록 짧은 시간 내에 매매를 해줄 수 있는 능력을 가진 중개인을 선호한다.
③ 매수고객이 많은 중개인
상가빌딩을 매각할때 상가빌딩 중개경험이나 매수고객이 많은 중개인을 선호한다.
④ 매매가격을 만족시키는 중개인
상가빌딩소유주들은 누구나 시세보다 높게 매도하고 싶은 생각을 하고 있으므로 매도자가 요구하는 매매가격으로 계약을 해줄 수 있는 중개인을 선호한다.
상가빌딩소유주와 매각조건 현상기법
상가빌딩소유주와 매매가격을 협상할 때 우선 매도자의 가격을 인정해 주고 브리핑을 해야한다. 하지만 매도인이 제시한 매매가격이 매매시장에서 매수자들이 요구하는 가격과 차이가 클 경우 거래가 성사되기 어려우므로 이에 대한 협상테크닉이 필요하다.
매매가격 협상테크닉으로는 역지사지기법과 거래사례기법 및 상황연출기법과 사이드브리핑기법이 있다.