상가 빌딩의 개념
1. 상가 빌딩의 정의
상가 빌딩이란 도시지역 상권 찬 토지에 평면적인 이용보다는 건축법에 맞추어 공간적으로 개발하여 건물의 건축한 부동산 상품으로 근린생활시설과 업무시설들이 주로 입점하여 사용되는 수익형 부동산이다.
* 일반적으로 상가 빌딩과 상가의 용어를 혼동하는 경우가 많은데 상가 빌딩과 상가의 용어는 구분하여 사용해야 한다. 특히 언론에서 상가 빌딩을 상가라고 하는데, 상가는 부동산 상품 중 주로 '분양 측면과'를 일컫는 단어이다.
2. 상가 빌딩의 구성요소
물리적 구성요소
물리적 구성요소는 상가 빌딩을 구성하는 본 구성요소로서 토지와 건축물을 구분한다.
① 토지는 상가 빌딩 구성요소 중 가장 중요한 기초적 구성요소로서 부동산의 가장 큰 특징인 부동성을 갖고 있다. 이에 따라 토지의 위치에 따른 상업적 가치는 지역에 따라 큰 차이를 보인다. 일반적으로 부동산은 위치의 고정성(fixed
location), 이동 불가능성, 비유동성 등과 같은 표현을 사용하기도 한다. 이 부동성으로 인하여 상가 빌딩의 지역적 특성을 가지게 되는 것이고, 이를 상권이라 지칭하고, 지역적 특성을 조사하는 것을 상권분석이라고 한다.
② 건축물은 토지의 입지와 용도지역에 맞추어 최유효이용을 할 수 있도록 건축한 것으로 토지의 개별적 요인의 지배를 받고 있다. 일반적으로 토지는 부증성(unproductivity)이란 특징을 가지고 있다. 이는 공급의 한정성, 수량 고정성, 비생산
성, 면적의 유한성 등으로 불리기도 한다. 건축물은 이러한 토지의 부증성의 한계를 극복할 수 있는 것이다. 토지의 정착물에서는 부증성이 성립하지 않는다. 토지의 개별적 요인의 지배를 받는 여러 가지 제약으로 인하여 건물 공간을 만드는
데 한계가 있지만 토지의 입지 특성과 임대수익을 극대화할 수 있도록 개발하고 건축할 수 있다.
키포인트 -최유효이용
1. 의의
최유효이용은 토지자원을 효율적으로 이용하기 위한 합리적인 최고 최선의 사용 방법으로서 부동산(토지)은 용도의 다양성 때문에 당연히 최유효이용 상태의 가치가 표준이 된다.
2. 최유효이용에 대한 판단
① 합리적 이용: 투기목적의 비합리적 이용이나 장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 될 수 없다.
② 합법적 이용: 어떤 토지이용이 최유효이용이 되기 위해서는 그 이용이 법적으로 허용되는 것이어야 한다. 그러나 법적으로 허용되는 것이라고 해서 그 자체가 최유효이용이 되는 것은 아니다. 예컨대 단순히 지역 지구제에 적합하다고 해서
반드시 최유효이용이 되는 것도 아니고, 이와 반대로 현재의 지역 지구제에서 허용되지 않는다고 해서 해당 이용이 반드시 최유효이용이 아닌 것도 아니다. 즉 그 이용은 합법적일 뿐만 아니라 가까운 장래에 가능할 것이라는 합리적인 추정이
있어야 한다.
③ 물리적 채택 가능성: 대상 부지가 의도하는 토지이용에 물리적으로 적합한지의 여부도 최유효이용을 결정하는 주된 요인이다.
④ 경험적 증거: 최유효이용이 되기 위해서는 그것을 지지할 수 있는 객관적 경험적 증거가 반드시 제시되어야만 한다. 즉 최유효이용에 대한 판단은 합리적 합법적 물리적으로 채택할 수 있는 여러 가지 대안적 이용 중에서 최고의 수익을 올
릴 수 있다는 것이 경험적인 자료에 의해서 지지가 될 수 있는 것을 택한다.
인적 구성요소
인적 구성요소는 상가 빌딩을 구성하는 핵심으로 임대인, 임차인, 관리인으로 구분할 수 있다.
① 임차인은 부동산 공간시장에서 수요의 역할을 하는 것으로 임대인과 임대료를 협상하는 당사자로 원만한 협상을 통하여 임대차계약을 체결하고 특정 기간 사용권을 임대인으로부터 허락받는 자이다.
② 임대인은 부동산 공간시장에서 공급의 역할을 하는 것으로 상가 빌딩의 사용 수익 처분권을 가지고 있는 자로서 특정 기간 임대료를 받는 조건으로 사용권을 임차인에게 허락한 자이다.
③ 관리인은 임대인에게 고용 및 영역되어 상가 빌딩의 자산관리를 하는 자로서 임차인들의 관리비 정산, 임대계약관리, 안전사고 예방, 시설물 점검 등을 하는 것이다.
금전적 구성요소
금전적 구성요소는 상가 빌딩을 운영하는 데 필요한 수입과 지출로 임대료와 관리비로 나누어진다.
① 임차인이 임대차계약서상의 임대면적에 사용보증금을 지불하고 매월 일정액을 월 사용료 일에 임대인에게 지불하는 금액이다.
㉠ 임대료 지급 방식
ⓐ 고정임대 방식
일정한 계약기간 동안 일정한 금액을 지불하는 것으로 가장 많이 사용되는 방식이다. 계약기간과 금액이 정해져 있으므로 미래에 대한 불확실성이 사라진 계약이라 한다. 계약기간과 금액이 정해져 있으므로 미래에 대한 불확실성이 사
라진 예약이라 한다. 계약기간 만료 후에는 임대인과 임차인의 협의로 재임대 기간과 임대료 인상 폭을 결정하게 되는 구조이기 때문에 인플레이션의 위험을 계약 기간에는 임대인이 부담하지만 통하여 이를 임차인에게 전가하는 경우가 일반적
이다. 따라서 안정된 경제시장에서는 고정임대 방식이 선호되지만, 불안한 경제시장에서는 상황에 맞게 탄력적으로 조정이 되는 변동 임대차가 선호되게 된다.
ⓑ 비율 임대 방식
주요 핵심 점포에서 발생하는 방식으로 임대료를 임차인의 매출액에 연동하여 산정하는 방식이다. 임차인의 매출 상황에 따라서 임대료를 사전에 합의한 비율만큼 산정하는 방식이다. 임대인의 입장에서는 매출 부족에 대한 위험이 있기
때문에 최소한의 기본임대료(base rent)를 정하고, 기본임대료를 초과하는 임대료를 초과 임대료(overage rent)라 한다. 간혹 기본임대료 없이 매출에 따라서만 임대료가 정해지는 경우도 종종 있다. 이러한 임대료 지급 방식을 수수료 임대 방
식이라 하며, 이러한 매장을 수수료 매장이라고 일반적으로 명칭하고 있다. 임대인과 임차인 모두가 장단점을 가지고 있으므로 상호 간의 유기적 협력이 이루어질 수 있다.
ⓒ 특약 임대료 산정(special rental)
정해진 임대 기간이 끝나면 대부분의 상업용 부동산은 임대료 인상 폭에 대한 재협상(renegotiation)을 하게 된다. 재협상 시점에서 논쟁을 피하기 위하여 계약서 작성 시 미래 시점의 임대료 산정에 대한 조건을 미리 삽입하는 경우가 많다.
가장 일반적인 것이 주변 상권의 임대료 수준에 준하여 재협상을 하는 것이다. 주변 임대료 수준이 높을 수도 있고, 낮을 수도 있기 때문에 주변의 평균 시장임대료에 준하여 임대료를 가감하는 것을 계약서에 명시하는 것이다. 다른 재협상은
소비자 물가지수에 연동하여 임대료를 가감하는 것이다. 주로 장기 임대계약서에 특약 조건으로 조항을경우가 일반적이다. 이러한 방식은 인플레이션에 대한 위험을 회피하여 현재 가치를 유지하고자 하는 필요에서 나온 협상 조건이다.