상가빌딩 자산관리 분야별 기법 상가빌딩 임대차계약서 주요사항
② 임차인 대표 신뢰성 측면
임대계약을 체결하기 위해 내부적으로 중요한 것이 임차인 대표 신뢰성이다. 임대사업을 하기 위해 임대공간을 임차할 경우 임차인은 선량한 관리자로 신의성실의 원칙에 입각하여 임대기간 동안 사용하여야 하고, 임대차계약서의 내용을 충실히 이행하여야 하므로 임차인 대표의 신뢰도를 평가해야 한다.
③ 임대료 지불능력 측면
임대계약 체결 시 임차인의 임대료 지불능력에 대한 평가는 상당히 중요하다. 특히 보증금을 낮추거나 보증금 지급을 지연할 경우 이에 대한 지불능력에 문제가 있으며 회사의 건실도와 영업상황을 토대로 임대료 지불능력이 있는지에 대한 평가를 해야한다.
④ 자산관리 편의성 측면
임대계약 체결 후 임대기간 동안 임차인이 임대차계약서 내용대로 성실히 이행을 하여 별도의 분쟁이 발생하지 않아야 하지만 임차인 성향과 돌발변수들로 인해 임대인이 자산관리하기 어려운 상황이 발생할 수 있다. 이를 예방하기 위해 임대기간 동안 자산관리를 하기 편한 임차인 인가여부에 대해 평가를 해야 한다.
상가빌딩 임대차계약서 구성요소
임대개요: 주소, 층수, 임대면적, 임대업종, 임대기간
임대료 현황: 임대보증금, 월임대료, 관리비 지급방법
일반합의사항: 임차인 의무와 이행할 일반합의사항
특약합의사항: 임차인 의무와 이행할 특약합의사항
인적사항: 임대인과 임차인의 인적사항과 날인
* 상가빌딩 임대차계약서는 상가빌딩 특성에 맞추어 일반합의사항을 가감해서 재작성하여 사용해야 한다.
상가빌딩 임대차계약서 주요사항
① 임대료 연체 시 연체조항
임대차계약서에서 가장 중요한 핵심조항으로 일반 임대차계약서에는 별도로 삽입되어 있지 않아 임차인이 임대료 납입일에 임대료를 입금하지 않을 경우 임대인 입장에서 상당한 피해를 볼 수 있다. 이에 임대료 연체를 사전에 방지하기 위해 이에 대한 조항을 임대차계약서에 삽입하여야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제2조
⑦ 임차인은 월임대료 및 관리비가 납부일 이후 연체될 경우 연체일을 기산하여 납부총액에 연6%를 가산하여 임대인에게 납부하기로 한다.
② 임대업종 변경 시 임대인 동의
임차인이 임대인의 동의 없이 임의대로 영업상의 목적으로 임대업종을 변경할 경우 임대사업 운영의 기본틀이 깨지는 경우가 있으며 특히 입점된 타 임차인들의 사업에 영향을 미쳐 입점된 임차인과의 분쟁이 생길 수 있다. 또한 임대인 입장에서 임차인을 관리하는 협상카드로 사용할 수 있으므로 반드시 임대업종 변경 시 임대인 동의조항은 삽입이 되어야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제1조
임차인은 임대인의 서면동의 없이 임대차계약 이외의 용도로 업종을 변경하여 사용할 수 없다.
[판례]
1. 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자난 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.(대한 2010.5.27, 2007다8044)
2. 대규모 상가를 분양할 경우에 분양자가 수분양자들에게 특정 영업을 정하여 분양하는 이유는 수분양자들이 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 한편 상가 내의 업종분포와 업종별 점포위치를 고려하여 상가를 구성함으로써 적절한 상권이 형성되도록 하고 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들로서도 해당 업종에 관한 영업이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양자에게도 적용된다. 분양자의 수분양자에 대한 의무는 수분양자의 영업권을 실질적으로 보호하기 위한 것이므로, 비록 분양자가 상가의 활성화를 위하여 업종의 일부를 변경하고 매장의 위치를 재조정하여 상가의 구성을 변경한다고 하더라도, 그로 인하여 기존의 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 아니한 수분양자에 대하여는 의무를 위반한 것이 아니다(대판 2008.5.29, 2005다25151)
③ 임대시설물 파손 시 손해배상책임
상가빌딩 시설물은 임차인이 선량한 관리자책임에 의해 관리를 해야 하지만 과실이나 고의로 직원이나 고객들로 인해 훼손 및 파괴되는 경우가 많이 발생해 이에 대한 임대차계약서의 합의된 사항이 없을 경우 분쟁이 자주 발생한다. 이에 대한 분쟁을 방지하고 시설물의 훼손이나 파괴를 사전에 예방할 수 있는 선량한 관리자책임을 다하기 위해 서면화 되어야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제6조
① 임차인 또는 그 사용인과 그의 고객이 고의 또는 과실로 임차한 시설과 공용부의 시설물을 훼손하거나 파괴하였을 때에 임차인은 이를 지체 없이 임대인에게 서면으로 통지하고 임대인에게 입힌 손해를 배상해야 한다.
④ 원상복구의 범위와 책임
임대계약의 효력이 종료되는 경우 가장 분쟁이 심한 내용이 점유한 임차공간을 언제 명도해 주어야 하는지에 대한 문제와 명도 후 임차인이 설치한 시설물을 어느 범위까지 원상복구를 해줄 것인가의 문제로 이에 대해 반드시 명시하여야 한다.
** 상가빌딩 임대차계약서 제8조
① 임대계약 해지나 임대계약기간 만료 등으로 임대계약의 효력이 종료되었을 경우에는 효력 종료일 내에 임차인의 모든 소유물과 동산을 반출 및 전부 명도하여야 한다.
② 임차인이 부설한 칸막이 등 기타 구조형대상 변조한 시설은 임차인의 부담으로 철거하여야하며 건물주가 원하는 요구상태로 원상복구를 해야 한다.