제3절 임대차계약서 명의변경
1. 임대사업 운영계획수립
상가빌딩을 매수하여 인수인계를 받고 나서 가장 중요한 것은 임대사업을 어떻게 운영할 것인지에 대한 임대사업 운영계획을 수립하는 것이다.
임대사업 운영계획을 수립할 경우 다음과 같은 중요한 4가지 기준이 있다.
투자목적에 대한 기준
상가빌딩에 투자를 하는 경우는 2가지 목적이 있는대 임대수익을 목적으로 한 투자이거나, 사옥이나 사용을 목적으로 투자를 하는 경우이다. 사옥이나 사용을 목적으로 투자한 경우 임대차계약서 명의변경 시 이에 대한 계획을 바탕으로 해야 투자목적에 부합할 수 있다.
향후 매각시점에 대한 기준
상가빌딩 투자에 성공하기 위해서는 투자하기 전에 매각시점을 고려하는 것이 좋다. 상가빌딩 투자도 주식과 같이 주변상권의 변화나 개발호재 등의 변화에 따라 투자 이후 몇년간 보유를 하면 가장 높은 시세차익이 발생할 것인지에 대해 예측하고, 이 기간에 맞추어 보유하는 동안 투자자들이 좋아하는 임대수익이 높은 상가빌딩으로 만들 수 있도록 임대사업 운영계획을 수립해야 한다.
임대업종 변경여부에 대한 기준
상가빌딩에 임차되어 있는 현재 임대업종이 상가빌딩이 입지한 상권과 부합하는 임대업종이 입점되어 있는지를 분석하고, 부합하지 않을 경우 향후 임대계약 갱신유무와 어떤 업종이 상권과 부합하여 높은 임대료를 지급할 수 있는지 조사하여 임대사업 운영계획을 수립해야 한다.
임대료 인상여부에 대한 기준
상가빌딩에 임차한 임차인들의 현재 임대료가 주변 입지의 상가빌딩과 비교하여 임대료수준이 적정한지를 분석하고 임대료가 낮을 경우 향후 인상할 금액과 기간 등을 미리 예측하는 임대사업 운영계획을 수립해야 한다.
2. 임대차계약서 작성기법
상가빌딩 임대차계약서를 매도자에게서 인수인계를 받게 되면 대부분 상가빌딩 임대사업을 운영하는데 적합하지 않은 주거용 부동산 임대차계약서를 사용하는 경우가 많이 있다. 상가빌딩 전문임대차계약서를 사용하지 않을 경우 발생할 수 있는 여러 가지 문제들이 돌발하기 때문에 반드시 상가빌딩 전문임대차계약서를 사용하여야 하며 또한 임대인 명의변경 갱신계약을 임차인과 체결하여야 한다.
3. 임차인을 처음 대면 시 인사방법
상가빌딩을 인수하고 기존의 임차인과 상견례를 할 경우에 임대인의 처음 이미지는 상당히 중요하다. 특히 이때 임대인이 해야 할 말과 하지 말아야 하는 말 4가지가 있다.
처음 임차인 대면 시 4가지 필수 이미지
①편안하지만 철저한 사람이라는 이미지
②생계형 임대사업자라는 이미지
③평범하고 동질감 있는 이미지
④대출을 받아 무리해서 투자한 이미지
처음 임차인 대면 시 4가지 금기사항
① 요즘 사업이나 장사가 잘 되느냐는 말
② 현재 수리해 줄 시설물이 있느냐는 말
③ 임대인에게 부탁하고 싶은 것이 있느냐는 말
④ 고향이나 출신학교가 어디냐는 말
제4절 임대사업자 신청
1. 임대사업자의 종류
상가빌딩을 소유하게 되면 임대사업을 하게 되고 임대사업을 하기 위한 사업자등록증을 세무서에서 발급받아야 한다. 사업자등록증은 일반사업자로 발급받아야 하며 발급받는 시기에 따라 필요한 제출서류가 다르다.
소유권이전 전
- 매매계약서나 계약금영수증
- 주민등록증
소유권이전 후
- 건축물등기부등본
- 주민등록증
2. 임대사업 세무관리기법
상가빌딩 임대사업자로 일반사업자등록증을 발급받으면 매년 부가세신고와 종합소득세를 신고해야 하며, 세무사에게 기장관리를 받는 것이 좋다.
3. 임대사업 종합소득세 처리실무
상가빌딩을 보유하는 동안에 1년에 1회 매년 종합소득세신고를 할 때 임대소득에 대한 소득세신고를 하여야 한다. 임대사업은 다른 소득과 달리 임대사업을 하면서 발생하는 비용에 대한 경비 인정이 상당히 제한적이며 보유기간 동안에 경비처리에 대한 노하우를 만드는 것이 절세할 수 있는 방법이다.
종합소득세 정의
종합소득세는 모든 소득을 종합하여 과세하는 조세로서 이에는 종합소득금액인 이자소독금액, 배당소득금액, 사업소득금액(부동산 임대업소득 포함), 근로소득금액, 연금소득금액, 기타 소득금액의 6가지가 있다. 종합소득이 있는 사람은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세를 신고,납부하여야 한다.
[참고] 필요경비
필요경비란 임대차계약에 기하여 일정기간에 대상부동산을 임대하여 투자수익을 확보함에 있어 필요로 하는 제경비를 말한다.
1. 감가상각비
건물 등이 상각자산인 경우 물리적 기능적 경제적으로 감가되어 감으로 투하자본에 대한 용익의 대가로서의 임료수익뿐만 아니라 연년의 감가분도 함께 회수하여야 한다.
2. 유지관리비
유지관리비란 유용성을 적정하게 유지,회복하여 임료 등을 받기 위해서 필요한 비용을 말한다. 일반적으로 수선비, 유지비, 관리비로 구분되며, 그 내용으로는 인건비, 수도광열비, 청소비, 기계설비정비비, 영선수선비 기타 비용이 있다.
인건비: 관리상 필요한 직원의 급료, 제수당, 상여 등
수도열광비: 전등, 동력, 공기조절 등에 필요한 전기료, 연료비, 수도료
청소비: 청소와 위생관계 물품에 소요되는 비용 및 외주청소비
기계설비정비비: 냉난방설비, 전기설비, 통신설비, 승강기설비 등의 유지수선비 및 외주보수 또는 정기검사비 등
영선수선비: 외벽, 내벽, 천장, 바닥 등의 보수 또는 교환비용
기타 비용: 사무관계 비품비, 용품비, 잡비 기타
3. 세금과공과금
필요제경비에 계상되어야 하는 세금과공과금은 재산세, 수익자부담금 등 당해 임대자산에 부과되는 세금을 말하며, 임대인의 사업상의 수익에 부과되는 세금, 즉 법인세 소득세 등 개인 또는 법인에 부과되는 세액은 대상부동산에 직접 귀속되는 것이 아니므로 조세공과에 포함하여서는 안 된다.
4. 손해보험료
건물 등의 건축물에 대한 화재보험, 기계, 보일러 등의 손해보험료를 말하는데 필요제경비에 가산할 것은 소멸성보험의 연간불입액을 기준으로 하며, 만일 만기일이 도래하면 원금이 회수되는 비소멸성 보험일 경우에는 연간불입액 중 회수금을 현가화하여 그 차액만큼 경비로 계상한다.