제1절 상가빌딩 자산관리
1. 상가빌딩 자산관리 정의
상가빌딩 자산관리는 상가빌딩에 투자하여 보유하는 기간 동안에 입지에 맞는 우량 임차인을 유치하고 체계적으로 관리하여 매월 고정적인 임대수익을 높이고 상가빌딩 운영을 위해 시설물과 행정적 관리비용을 최소화하여 투자수익을 극대화하는 관리이다.
2. 상가빌딩 자산관리 필요성
상가빌딩에 투자를 해서 성공하기 위해 사장 중요한 것은 상권입지선정과 체계적 자산관리이다.
상가빌딩 자산관리는 과거 MM방식이나 FM방식으로 진행되어 오다가 1998년 IMF를 거치면서 PM방식에 대한 필요성이 대두되기 시작했다. IMF로 인해 대량 공실상태가 발생하고 임대료가 장기 연체되면서 매월 고정적으로 임대료가 입금되지 않는 상황이 발생하여 전문적인 종합수익관리를 해주는 자산관리방식이 임대사업을 하는 두자자들에게 절실히 필요한 시대가 되었다.
상가빌딩 투자 시 단계별 분류 5단계
1단계 투자답사단계 3~4개월 소요
2단계 매수 후 잔금단계 1~2개월 소요
3단계 보유단계 3~10년 소요
4단계 매각진행단계 3~4개월 소요
5단계 매도 후 잔금단계 1~2개월 소요
상가빌딩에 투자해서 매각을 하는 데 있어 소요되는 기간을 분석해 보면 가장 비중이 큰 단계가 바로 보유하는 단계이다. 상가빌딩을 보유하는 동안에 안정적이면서 높은 임대운영수익을 발생시키지 못한다면 상가빌딩 투자는 실패될 수 있다.
상가빌딩 자산관리목적
우량임차인 유치목적
상가빌딩 자산관리의 가장 큰 목적은 사업을 잘 하는 임차인이나 프랜차이즈업종의 우량 임차인을 유치하고 공실 발생 시 마다 최단시간에 우량임차인을 유치하는 것이다.
체계적인 임차인 관리목적
상가빌딩 자산관리를 통해 임차인들의 성향에 맞추어 체계적이며 효율적인 임차인 관리를 통하여 매월 고정적인 임대료가 나올 수 있고 임차인들이 만족하게 임차를 할 수 있도록 하여야 한다.
고정 지출비용 절감목적
상가빌딩 자산관리를 통해 매월 고정적으로 지출되는 시설의 각 분야별 용역비용과 각종 운영비용을 최소화하면 결국 상가빌딩 운영수익률을 높일 수 있다.
내적 자산가치 증대목적
상가빌딩 자산관리는 임대 공실률 과 임대료 연체율을 낮추며 체계적인 자산관리를 통해 우량업종 유치로 임대수익률을 높이고 매월 지출되는 비용을 최소화함으로 인해 내적가치가 증대될 수 있다.
3. 자산관리 마인트 및 전략
상가빌딩은 다른 부동산 상품처럼 투자하고 시세차익이 오를 때까지 기다리는 단순한 투자상품이 아니다. 상가빌딩 투자와 동시에 임대사업자가 되는 것이다.
상가빌딩 자산관리는 바로 임대사업을 하는 사업운영 마인드와 전략에 대한 내용이다.
상가빌딩 임대사업으로 성공하기 위해 제일 중요한 것은 바로 임대사업을 운영하는 대표자의 마인드이다. 단순히 임차인들에게 임대공간을 제공하고 그 대가로 당연히 임대료를 받는 것이라는 마인드에서 임차인을 고객이라 생각하고 사업을 잘 하여 매출을 늘릴 수 있도록 쾌적한 임대공간을 만들어 주고 지원해 준다는 마인드의 전환이 필요하다.
상가빌딩 자산관리 분야별 기법
제1절 상가빌딩 임대관리기법
1. 임대관리 필요성
상가빌딩 자산관리 분야 중 가장 비중이 높은 자산관리 분야가 바로 임대관리 분야이며 임대관리는 바로 상가빌딩 투자의 성패가 달려 있으므로 가장 차별화된 마케팅 전략과 임차인 기법이 있어야 한다. 상가빌딩 임대관리 목적으로는 다음과 같은 4가지가 있다.
공실률을 낮추는 목적
상가빌딩 임대관리를 하는 가장 핵심적인 목적으로 향후 공실률을 예측하고 공실률 발생시 적극적 공실마케팅을 통해 공실기간을 단축시키는 것이다.
임대수익을 높이는 목적
상가빌딩이 입지한 위치의 임대료 수준을 분석하여 현재 임차된 임대료의 현황을 토대로 적정 타당한 임대료를 책정하고 체계적으로 임대료를 갱신해 나간다.
우량 임차인을 유치하는 목적
상가빌딩 임대사업을 안정적으로 운영하기 위해서는 우량 고객인 우량 임차인들이 임차를 하여 장기간 임대가 되어야 한다. 상권입지에 맞는 우량 임차인을 찾고 적극저긍로 유치하는 것이 중요하다.
상가빌딩 가치를 증대 목적
상가빌딩을 운영하며 우량 임대업종과 높은 임대수익률이 나올 수 있도록 체계적인 임대관리를 함으로써 보유하는 동안 높은 수익과 향후 매각 시 주변 상가빌딩보다 높은 가격으로 매각할 수 있어 높은 투자수익을 올릴 수 있다.
[참고]상기빌딩 임대활동
1. 의의
상가빌딩 관리 활동 중 가장 중요한 기초활동으로서 임대를 통해 숭기을 확보하는 것을 말한다.
2. 임차인의 선정기준
주거용 부동산: 다른 입주자와 얼마나 어울리는가 하는 유대성에 집중한다.
매장용 부동산: 얼마나 수입을 올릴 수 있는지의 가능매상고를 선정기준으로 둔다. 특히 다른 매장과 업종이 겹치지 않도록 적절히 배합을 해야 하낟.
사무실용 공업용 부동산: 임대공간이 임차목적에 얼마나 잘 맞는가 하는 적합성을 임차인 선정기준으로 한다.
3. 중요임차인의 선정
쇼핑센터나 대규모 사무실 상가건물 등은 사전에 유명백화점이나 유명회사의 지점등의 중요 임차인을 확보하여야 한다. 중요임차인은 한 곳에 위치를 정하면 잘 이동하지 않고 특히 중요 임차인들에 의해 나머지 군소입차인들의 입지가 결정되는 경우가 많다.
2. 임대차계약서 작성기법
상가빌딩 임대관리를 체계적으로 하기 위해 가장 기본이 되는 것은 상가빌딩 전문임대차계약서이다.
임대계약 체결 전 임차인 적합도 분석을 4가지 측면에서 해야 한다
업종 건정성 측면
임대계약을 체결하기 위해 외부적으로 중요한 것이 임대업종이다. 특히 임대인은 상가빌딩이 위치한 지역의 상권입지를 분석하여 층별로 절합 타당한 임대업종군을 분류하고 이와 맞는 업종으로 임대업종을 선별해야 하며, 임대업종에 따라 상가빌딩의 가치를 좌지우지할 수 있어 임대업종이 유해업종일 경우 타 임차인에게 피해가 가지 않도록 이에 대해 업종평가를 해야 한다.