제1절 상가빌딩 잔금지급 시 인수인계사항
1. 등기이전 관련 서류
상가빌딩 매매잔금을 지급하고 소유권등기이전을 할 경우 매도자와 매수자가 제출해야하는 등기이전서류가 있다.
거래계약 당사자가 개인일 경우
매도자 준비서류
- 등기권리증
- 부동산 매도용 인감증명서
- 주민등록초본(주소이력 포함)
- 인감도장
- 매매계약서
- 신분증(주민등록증, 운전면허증)
매수자 준비서류
- 매매계약서
- 부동산거래신고필증
- 주민등록등본
- 신분증(주민등록증, 운전면허증)
- 인감도장(막도장)
- 위임장( 매도인 인감날인)
- 취득세납부확인증
- 건축물대장, 토지대장(대지권등록부 포함)
- 소유권이전등기신청서
- 수입인지세 납부, 국민주택채권매입, 등기신청 수수료 영수증
거래계약 당사자가 법인일 경우
매도자 준비서류
- 등기권리증
- 부동산매도용 법인인감증명서 1통(매수인 인적사항 기재)
- 법인 등기부등본 1통(주소이력 포함)
- 법인인감도장
- 법인회계장부(원본대조필)
- 대표이사 신분증(주민등록증, 운전면허증)
- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명(대표이사)
매수자 준비서류
- 주민등록등본 1통(주소이력 포함)
- 법인인감증명서
- 법인인감도장
- 신분증(주민등록증, 운전면허증)
- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명(대표이사)
- 법인장부 또는 입출금전표 등(계약금,중도금,잔금내역 소명용)
- 사업자등록증 사본 1부
- 매매계약서 원본 1통
거래계약 당사자가 영주권자일 경우
매도자 준비서류
- 부동산매도용 인감증명서 1통(담당세무서 경유 후 발급)
- 주소증명 -> 거주사실증명, 주소공증, 재외국인등록부등본 중 2통
- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명
- 여권 복사본 1장에 서명
- 인감도장
- 등기권리증
매수자 준비서류
- 주소증명 -> 거주사실증명, 주소공증, 재외국인등록부등본 중 2통
- 여권 사본
- 부동산거래신고서 및 위임장에 서명
- 여권 복사본 1장에 서명
- 막도장
- 매매계약서 원본 1통
* 1. 각 영문은 한글로 번역
2. 주소증명 : 매도인의 부동산등기부상의 성명 및 주소가 변경되었을 경우에는 전 성명 및 전 주소 증명 또는 공증
3. 위 부동산거래신고서 및 위임장에 서명은 매도인이나 매수인 중 1인만 준비해도 됨
2. 임대차계약서 원본 및 시설용역계약서 원본
임대차계약서 인수
상가빌딩 매매잔금을 치를 시 인수받아야 할 가장 중요한 서류가 임차인의 임대차계약서로 임대차계약서가 매매계약서 작성 시 작성된 임대현황확인계약서와 동일한 내용인지 임차인명, 보증금, 월임대료, 관리비, 부가세 기타 특약사항 등을 확인하고 층별, 임차인 수 별로 원본을 인수받아야 한다.
시설용역계약서 인수
상가빌딩 매매잔금을 치를 시 경험 미숙으로 수령하지 못하는 것이 시설용역계약서로 전기용역, 소방관리, 엘리베이터, 카리프트 관리계약서 등 상가빌딩 시설을 운영하면서 아웃소싱한 용역업무계약서 원본을 인수받아야 한다.
3. 각종 제세공과금 영수증과 건축물 설계도면
제세공과금 영수증
상가빌딩 매매잔금을 치를 시 다른 부동산 매매잔금을 치를 떄와 동일하게 보유하는 기간부터 잔금일까지 제세공과금을 미납하지 않고 완납한 사실을 확인할 수 있는 영수증과 확인증이 필요하다. 전기료는 한국전력공사에서, 수도료는 수도사업소에서, 교통유발부담금과 환경개선부담금은 구청에서 납부사실을 확인해야 하며, 지방세 납부여부는 구청에서 지방세 완납증명서를 발급받아 확인하여야 한다.
교통유발부담금
부과목적: 교통개선 비용 확보
부과기간: 구청 교통과
부과기준: 1,000㎡ 이상 건물(대로 이면로 무관)
부과일: 매년 7월 31일 부과
환경개선부담금
부과목적: 환경개선 비용 징수
부과기관: 구청 청소과
부과기준: 160 ㎡ 이상 건물(주택은 제외)
부과일: ① 매년 3월 부과(전년 7.1 ~12.31) ② 매년 9월 부과(1.1~6.30)
건축물 설계도면
상가빌딩 매매잔금지급 시 가장 간과하기 쉬운 인수인계서류가 설계도면이다. 상가빌딩을 직접 신축했을 경우 대부분이 설계도면을 소유하고 있고 만약 중간에 매수하여 보유하고 있는 소유자라면 설계도면을 인계받아 보유하고 있는지 확인하여 인수인계 받는 것이 좋다. 건축물 설계도면이 있으면 건축물 구조나 시설물의 현황을 파악할 수 있으며 향후 리모델링이나 임대계약 시 임차인들에게 다양한 시설물의 정보를 제공할 수 있다.
제2절 상가빌딩관리인 인수인계사항
기존 관리사항 체크
상가빌딩관리인은 매도인보다 상가빌딩의 시설물 상태와 문제점 등에 대하여 발생하는 기본적인 업무에 대해 가장 많이 알고 있는 사람으로 매수자가 상가빌딩업무를 파악할 수 있는 동안은 계속 고용을 유지해 주며 인수인계를 받아야 한다.
임차인 성향 체크
상가빌딩 인수인계를 받을 경우 가장 중요한 것이 바로 임차인의 영업상태와 임차인의 성향을 자세하게 인수받는 것이다. 관리인은 상가빌딩 내에 상주하면서 층별로 입주한 임차인들의 영업상태와 임차인들의 성향을 일차적으로 가장 먼저 확인할 수 있기 때문에 임차인에 대한 자세한 성향을 인수인계 받는 것이 좋다.
공과금 배분 체크
상가발딩관리인은 시설물을 관리하면서 공과금고지서를 확인하여 층별 사용내용에 따라 각 임차인들에게 공과금납부액을 안분 고지한다. 이에 대해 임차인들 상호간에 합의하여 전기료와 수도료 등 납부하는 기준을 만들어 운영을 하고 있으므로 이에 대한 인수인계를 받는 것이 좋다.