3. 매도자계약 시 필수 체크사항
상가빌딩 매매계약서를 작성할 때 매도인 입장에서 반드시 매매계약서에 삽입되어야 하고 체크를 해야 할 내용들이 있다. 매매계약 시 매도인이 알아야 할 필수 체크사항은 다음과 같이 5가지 중요한 사항들이 있다.
매매대금 지급방법사항
상가빌딩 매매계약 시 매도자는 필요한 자금 일정이 없다면 굳이 중도금을 받을 필요 없이 계약금과 잔금으로 매매대금 지급을 받는 것이 좋다. 특히 매수자가 자금집행능력이 부족하다고 판단될 경우는 중도금을 받지 않는 것도 좋다.
건물분 부가세 삽입사항
상가빌딩 매매계약 시 매도자는 상가빌딩 건물에 대해 부가세에 대한 부담을 져야 하므로 매매계약서에 반드시 건물분 부가세에 대한 지급책임을 매수자에게 부담지어야하며 이를 위해서 임대사업 포괄 양도양수계약서를 작성하는 것도 좋다.
융자승계 여부 체크사항
상가빌딩 매매계약 이후 마수자가 잔금을 상가빌딩을 담보로 금융권에 대출을 받을 경우 매도자가 현재 융자받은 대출금을 승계받는 경우가 있다. 하지만 매수자의 신용도나 상황에 따라 대출금을 승계받지 못하는 경우가 있으므로 이에 대한 체크가 반드시 이루어져야 한다.
융자금 중도해지사항
상가빌딩 매매계약 시 가장 놓치기 쉬운 것이 바로 융자받은 대출금이 대출기간 중간에 매매로 인해 변제가 될 경우 예상치 못한 목돈이 중도해지 수수료로 금융기관에 지급되므로 매각시점을 융자금 만기시점과 비교하여 반드시 체크해야 한다.
임대차계약서 사본 보관
상가빌딩 매매계약 이후 매수자에게 상가빌딩 관련 계약서 원본을 모두 전달해야 한다.
하지만 매도한 상가빌딩을 임대사업하면서 소유했던 임대차계약서와 각종 시설 용역계약서나 영수증에 대하여 사본을 만들어 반드시 보관해야 하는 것을 잊어서는 안 된다.
[참고]
상가빌딩 매매계약 시 임차인과의 관계에서 실생활에서 빈번히 일어나는 사안으로 상가권리금이라는 것이 있다. 이 또한 매수인이 유의하여 체크해야 하는 항목으로 임차인의 제반사항을 꼼꼼히살펴보도록 하자.
1. 상가권리금
상가권리금은 법에서 다루지는 않지만 이와 유사범주에 속하는 것이 영업권이다. 영업권이란 인수와 인계 또는 매매가 가능한 것이어서 영업권의 매매란 기존의 영업권(부대시설, 영업기반, 직원 및 장부일체, 영업기술 등)을 당사자 간의 청약과 승낙을 통해 금전적으로 가치를 산정하여 매매하는 것으로서 이는 임대차의 상대방과는 아무런 관련이 없다. 그러므로 상가임대차에서 가장 큰 문제를 제기하는 것으로 바로 이 권리금의 인정여부이다. 만일 임대인이 임차한 건물에서 영업을 지속하고 있는 임차인에게 임대차계약의 해지를 통보하고 그동안 사용, 수익 해 온 시설의 철거를 주문하였을 경우 법률에서는 민법에 '유익비상환청구'와 '부속물매수청구' 2가지를 두어 해석하고 있다.
2. 유익비 상환청구
유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다. 이 비용의 대상은 건물과 함께하고 있어 별도로 그 효용을 발휘할 수 없는 것들을 뜻하는데, 예를 들자면 임대차건물에 습기가 많아 공조기를 설치하였다든지, 보일러를 설치하여 내부 난방을 할 수 있게 만든다든지, 무너진 담장을 보수하는 등의 행위를 말한다. 즉, 원래는 임대인이 지출해야할 부분을 임차인이 우선 지불하였기에 그 부분에 대한 비용을 돌려주어야 한다는 의미이다.
3. 부속물 매수청구
부속물은 사용의 편익을 위해 부가적으로 설치한 것을 의미하는데, 건물 1,2층을 모두 사용하는데 2층으로 올라가는 외부계단을 만들었다든지 옥탑으로 물건을 올릴수 있는 컨베이어를 설치했다든지, 기타 영업하는 동안 편의를 설치한 시설 중 임대인의 동의를 얻어 사용, 수익하였고 건물과 분리해서는 효용을 다할 수 없는 물건을 말한다.
4. 유익비와 부속물의 차이점
여기서 유익비의 대상과 부속물의 대상이 약간의 차이를 보인다. 유익비는 해당 임대차건물의 상태를 유지하거나 보수하는 데 사용한 것이고, 부속물은 건물과 별도로 볼 수는 없지만 없어도 되었는데 있음으로 해서 편의성이 향상된 데 기여한 물건을 대상으로 한다.
그렇다면 이 비용의 청구에서 과연 임대인이 그 시설이나 수리비용을 감당할 것인가 아닌가하는 문제가 생기는데 유익비나 부속물이나 모두 기본요건은 임대인과의 청약과 승낙이 있었는지의 여부이다.
임대인의 허가 없이 건물을 무단으로 개조하거나 기타 손괴하는 행위는 1차적으로 임차인에게 그 책임이 있기에 인정받을 수 없다. 또한 부속물이 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것일 때에는 대상이 될 수 없다. 위에서 예를 든 것처럼 옥상으로 물건을 올리는 컨베이어의 경우 임대인의 허락을 받았다 하더라도 임대인은 계약의 해지 후에 전혀 필요 없는 물건이었고 임차인의 옥상에 물건 야적의 편의성을 위해 사용한 것이라면 부속물청구의 대상이 아닌 철거의 대상이 되는 것이기 때문에 인정받을 수 없다.
상가빌딩 양도소득세 처리실무
제1절 상가빌딩 양도소득세 처리실무
상가빌딩을 매각하게 되면 시세차익에 대하여 양도소득세를 계산하여 신고납부를 해야 하며, 양도소득세를 절감할 수 있는 절세노하우를 갖고 있는 것이 상가빌딩 투자 시 높은 투자수익률을 올리는 방법이다.
양도소득세의 정의
양도소득세는 보유부동산 매각 시 발생하는 불로소득적 자본이득 형성분을 양도의 시점에 조세로 환수하는 제도로 우발적 비정상적인 특성과 응익과세의 성격 그리고 납세의무자의 과세환경을 중심으로 과세한다는 점에서 인세이다.